Czy sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika ma wpływ na egzekucję?

Pytanie:

Komornik prowadzi egzekucję dotyczącą mieszkania mojej matki. Czy można jeszcze sprzedać mieszkanie, albo przepisać je na mnie? Czy to uratuje mieszkanie przed licytacją?



Odpowiedź:


Przeniesienie prawa własności mieszkania nie będzie miało większego znaczenia dla prowadzonej egzekucji – chyba że nabywca nic nie wie o takim postępowaniu i wystąpi z powództwem egzekucyjnym, które sąd uzna za zasadne.


Zgodnie z artykułem 930 Kodeksu Postępowania Cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.


Zatem po  zajęcie nieruchomości dłużnik nie traci prawa dysponowania zajętą nieruchomością – może ją darować lub sprzedać, ale czynność zajęcia ta ma moc wiążącą dla dłużnika i nabywcy. Zbycie nieruchomości nie uchroni jej od egzekucji.


Podobnie jest też w czasie egzekucji z rzeczy ruchomych, ponieważ w myśl  artykułu 848 kodeksu postępowania cywilnego zajęcie ma ten skutek, że rozporządzenie ruchomością dokonane po zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania, a postępowanie egzekucyjne z zajętej ruchomości może być prowadzone również przeciwko nabywcy.


Należy tu jeszcze przytoczyć art. 925 KPC, który przewiduje, iż:


„§ 1. W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.


§ 2. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany.


§ 3. O dokonanym zajęciu komornik zawiadamia wierzyciela”.


W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2008 roku (sygn. akt  V CSK 426/07) stwierdzono, iżPrzy czym, jest tak dlatego, że w odniesieniu do nabywcy nieruchomość nie będzie skutecznie zajęta z uwagi na brak wzmianki w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji wskutek choćby nieprawomocnego jej wykreślenia”.


Zatem ewentualnie można byłby mieszkanie „uratować” przed licytację, gdyby prawo własności zostało przeniesione na osobę, która nie wie o prowadzonej egzekucji. Taki nabywca mógłby wnieść powództwo przeciwegzekucyjne. W przypadku członka rodziny sąd jednak uznałby – w mojej ocenie - za mało wiarygodne twierdzenia np. córki, iż nic nie wiedziało o komorniku prowadzącym egzekucję z mieszkania matki, nawet jeśli w księdze wieczystej nie było żadnego ostrzeżenia o takim postępowaniu.  


 W uzasadnieniu w.w wyroku Sąd zaznaczył, iż: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z dnia 3 lutego 1998 r.,  (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 czerwca 2006 r., .


Ponieważ działanie tego mechanizmu ochronnego wynikającego z art. 930 § 1 KPC stanowi jeden z podstawowych skutków egzekucyjnego zajęcia, przyjąć należy, że jego działanie warunkowane jest skutecznością zajęcia nieruchomości, tak wobec dłużnika, jak i nabywcy nieruchomości.


W sprawie zatem należało mieć na uwadze, a co uszło uwadze Sądowi Apelacyjnemu, że w świetle art. 925 KPC, skutki zajęcia nieruchomości wystąpić mogą w odmiennym czasie względem różnych osób. Uogólniając, zajęcie jest skuteczne wobec konkretnej osoby wraz z powzięciem przez nią pozytywnej wiedzy o fakcie wszczęcia egzekucji, bądź też wraz z dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Poza tym, w odniesieniu do dłużnika ustawa stanowi wyraźnie, że zajęcie jest wobec niego dokonane z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu (art. 925 § 1 pkt 1 KPC). Co się tyczy osób trzecich, wpis o wszczęciu egzekucji do księgi wieczystej ustawa traktuje zatem jako substytut pozytywnej wiedzy o skierowaniu egzekucji do nieruchomości. W braku wpisu w księdze wieczystej oraz, co ma istotne znaczenie w sprawie, wiedzy o wszczęciu egzekucji po stronie nabywcy, zbycie nieruchomości, do której skierowano egzekucję, pozostanie skuteczne w tym znaczeniu, że nabywca może zasadnie bronić się przed podejmowanymi czynnościami egzekucyjnymi w drodze powództwa przeciwegzekucyjnego (art. 841 KPC). Przy czym, jest tak dlatego, że w odniesieniu do nabywcy nieruchomość nie będzie skutecznie zajęta z uwagi na brak wzmianki w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji wskutek choćby nieprawomocnego jej wykreślenia.


Ponieważ Sąd Apelacyjny zasad powyższych nie miał na uwadze, przeto nie poczynił ustaleń potrzebnych do prawidłowego zastosowania art. 841 KPC, w szczególności odnośnie wiedzy skarżącego o wszczęciu egzekucji z nabytej nieruchomości.


 


RW



Hasła:

komornik, dłużnik, powództwo przeciwegzekucyjne, prawo, wierzyciel, egzekucja długu, prawnik, długi, wierzytelności, porady prawne, porady prawnicze

Data odpowiedzi:

05-01-2012r.

Działy prawa:

Postepowanie cywilne

Numer porady:

232298