Strefa klienta
Pomoc

Określenie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonanej na podstawie aktu notarialnego.


Autor:

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Sygnatura:

IBPP2/443-456/08/ICz

Hasła tematyczne:

akt notarialny, grunty, moment powstania obowiązku podatkowego, nieruchomości, sprzedaż, wydanie towarów

Data dodania:

2008-08-06

Treść:

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Przedsiębiorstwa Handlowo Usługowego Spółka z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2008r. (data wpływu 15 maja 2008r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 maja 2008r. (data wpływu 20 maja 2008r.) oraz pismem z dnia 9 lipca 2008r. (data wpływu 9 lipca 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonanej na podstawie aktu notarialnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 maja 2008r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie określenia momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości dokonanej na podstawie aktu notarialnego.

W dniu 20 maja 2008r. i 9 lipca 2008r. zostały złożone uzupełnienia do ww. wniosku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 20 kwietnia 2007r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. i Spółki jawnej nieruchomości zabudowanej (umowa Rep. A 1041/2007). Nieruchomość została sprzedana za cenę 1.830.000 zł. Płatność z tytułu sprzedaży została rozłożona na miesięczne raty do kwietnia 2008r. (włącznie). Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 2007r. wystawił fakturę VAT sprzedaży nieruchomości nr U000021/07/04-01 na kwotę brutto 1.830.000 zł. Wydanie nieruchomości Nabywcy w części nastąpiło w dacie zawarcia umowy tj. 20 kwietnia 2007r. W całości jednak przedmiotowa nieruchomość została wydana nabywcy w dniu 11 marca 2008r. w drodze postępowania egzekucyjnego będącego następstwem wydania wyroku eksmisyjnego przez Sąd Rejonowy w R. w dniu 19 grudnia 2007r. sygn. akt VGC 625/07. Wnioskodawca stwierdził, iż w dniu 11 marca 2008r. należy przyjąć, że nastąpiło wydanie towaru. Podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości został przez Wnioskodawcę rozliczony w kwietniu 2007r.

W piśmie z dnia 16 maja 2008r. (stanowiącym uzupełnienie wniosku) Wnioskodawca stwierdził, iż jego zdaniem podatek VAT z tytułu nieruchomości powinien być rozliczony w m-cu kwietniu 2008r., gdyż cała nieruchomość została wydana Nabywcy dopiero w dacie 11 marca 2008r. w związku z przeprowadzoną eksmisją przez Komornika Sądowego. W związku z tym (jego zdaniem) powinien złożyć korektę podatku VAT i powinna zostać stwierdzona nadpłata podatku.

Natomiast w piśmie uzupełniającym z dnia 9 lipca 2008r. Wnioskodawca sprecyzował, że sprzedaż nieruchomości winna być opodatkowana w marcu 2008r., w związku z tym, że została faktycznie opodatkowana w kwietniu 2007r. powinna zostać stwierdzona nadpłata w podatku.

Ponadto wskazano, że sprzedażą objęto prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o pow. 1,1332 ha wraz z budynkami na tym gruncie usytuowanymi w zwartej zabudowie (budynki handlowo-usługowe) stanowiącymi odrębne nieruchomości wraz z utwardzeniem terenu i bramą wjazdową oraz udział 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu.

Ponadto Wnioskodawca wskazał aktualny adres do korespondencji.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy rozliczenie podatku VAT z tytułu sprzedaży nieruchomości nastąpiło prawidłowo w kwietniu 2007r....

Czy Wnioskodawca powinien złożyć korektę podatku VAT za okres od 20 kwietnia 2007r. do dnia wydania towaru tj. do 11 marca 2008r....

Czy podatek VAT winien być rozliczony jedynie od części wydanej nieruchomości...

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości winna być opodatkowana w marcu 2008r., w związku z tym, że została faktycznie opodatkowana w kwietniu 2007r. powinna zostać stwierdzona nadpłata w podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

W myśl art. 19 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Jeżeli dostawa towaru lub wykonanie usługi powinny być potwierdzone fakturą, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż 7. dniu, licząc od dnia wydania towaru lub wykonania usługi.

Zgodnie z art. 19 ust. 10 ww. ustawy w przypadku dostawy towarów, której przedmiotem są lokale i budynki, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania, z zastrzeżeniem ust. 13 pkt 10 i 11. Wyjątki zawarte w ust. 13 pkt 10 i 11 ustawy w przedstawionym przez Wnioskodawcę stanie faktycznym nie mają zastosowania.

Z powyższego przepisu wynika zatem, iż w przypadku wykonania dostawy lokali i budynków, dla powstania obowiązku podatkowego pierwszorzędne znaczenie ma zapłata, ale tylko wówczas, gdy kontrahent dokona płatności za wydany towar w terminie do 30 dni od dnia wydania. Jeżeli dostawca w tym terminie nie otrzyma żadnej płatności, wówczas obowiązek podatkowy powstaje 30. dnia od dnia wykonania wydania towaru, niezależnie od wystawionej przed tym terminem faktury.

Dla określenia momentu powstania obowiązku podatkowego, o którym mowa w przytoczonym przepisie, konieczne jest ustalenie czy miała miejsce dostawa lokalu, budynku lub budowli, ustalenie terminu wydania przedmiotu umowy, ustalenie terminów otrzymania części zapłaty bądź jej całości, porównanie terminów otrzymania zapłaty oraz terminu wydania.

Zgodnie z art. 19 ust. 11 ustawy o VAT, jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, w szczególności: przedpłatę zaliczkę, ratę, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

Stosownie do przepisu art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) na umowę sprzedaży składają się następujące czynności: zobowiązanie sprzedawcy do przeniesienia na kupującego własności rzeczy będącej przedmiotem umowy, zobowiązanie sprzedawcy do wydania tej rzeczy kupującemu, zobowiązanie kupującego do odbioru rzeczy, zobowiązanie kupującego do zapłaty sprzedawcy ceny. Ponadto, zgodnie z brzmieniem przepisu art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zobowiązanie się stron do wykonania czynności wymienionych w art. 535 Kodeksu cywilnego następuje w momencie zawarcia umowy, natomiast żaden z przepisów kodeksu nie zakreśla wprost terminów dla wykonania poszczególnych zobowiązań wynikających z tej umowy.

Strony mogą wedle własnego uznania określić termin wydania i odbioru rzeczy oraz termin i sposób zapłaty ceny bezpośrednio w treści aktu notarialnego. Jedynie moment przeniesienia własności tożsamy jest z momentem zawarcia umowy, za sprawą przepisu art. 157 Kodeksu cywilnego, który stanowi, iż przeniesienie własności nieruchomości nastąpić może jedynie niezwłocznie i bezwarunkowo (własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu). Z tego samego powodu podpisanie aktu notarialnego jest warunkiem koniecznym i zarazem wystarczającym do uznania, iż miała miejsce dostawa budynku lub budowli w rozumieniu przepisu art. 19 ust. 1, 4 i 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, iż wymienione w art. 535 Kodeksu cywilnego wydanie i odebranie rzeczy są dwiema różnymi czynnościami, które nie muszą być wykonane równocześnie (wydanie rzeczy nie musi być połączone z faktycznym objęciem rzeczy przez kupującego). Na fakt ten zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 lipca 1999 r., sygn. akt II CKN 552/98, stwierdzając m.in. „(...) Wydanie rzeczy nie jest jednoznaczne z pojęciem odbioru rzeczy przez kupującego ani też wykonanie przez sprzedawcę obowiązku wydania rzeczy nie następuje dopiero z momentem objęcia rzeczy we władanie.(...)". Zatem, dla ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego, bez znaczenia jest to, czy nabywca odebrał przedmiot sprzedaży, natomiast istotny jest moment, w którym nastąpiło wydanie budynku lub budowli (postawienie tegoż do dyspozycji nabywcy).

Wydanie towaru stanowi skutek zawarcia umowy sprzedaży, która w przypadku sprzedaży nieruchomości dochodzi do skutku pod rygorem nieważności z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu dostawy towarów, której przedmiotem są budynki i budowle w tym również prawo wieczystego użytkowania gruntu powstanie:

  • w odniesieniu do budynków w sposób określony w art. 19 ust. 10,
  • w odniesieniu do budowli na zasadach ogólnych określonych w art. 19 ust. 1, 4 i 11 ww. ustawy.

Przy czym za dzień wydania towaru w rozumieniu cyt. wyżej przepisów art. 19 ust. 1, 4 i 10 ww. ustawy, rozumieć należy dzień przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego w dniu 20 kwietnia 2007r. Wnioskodawca dokonał sprzedaży na rzecz Spółki z o.o. i Spółki jawnej nieruchomości zabudowanej (umowa Rep. A 1041/2007). Sprzedażą objęto prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o pow. 1,1332 ha wraz z budynkami na tym gruncie usytuowanymi w zwartej zabudowie (budynki handlowo-usługowe) stanowiącymi odrębne nieruchomości wraz z utwardzeniem terenu i bramą wjazdową oraz udział 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną, wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu.

Płatność z tytułu sprzedaży została rozłożona na miesięczne raty do kwietnia 2008r. (włącznie). Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 2007r. wystawił fakturę VAT sprzedaży nieruchomości nr U000021/07/04-01 na kwotę brutto 1.830.000 zł. W stanie faktycznym Wnioskodawca stwierdził także, iż wydanie nieruchomości Nabywcy w części nastąpiło w dacie zawarcia umowy tj. 20 kwietnia 2007r. W całości jednak przedmiotowa nieruchomość została wydana Nabywcy w dniu 11 marca 2008r. Podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości został przez Wnioskodawcę rozliczony w kwietniu 2007r.

Odnosząc zatem przedstawiony powyżej stan prawny do zaistniałego w sprawie stanu faktycznego stwierdzić należy, iż obowiązek podatkowy z tytułu dostawy ww. nieruchomości powstał z chwilą otrzymania części zapłaty, nie później niż 30. dnia, od dnia podpisania aktu notarialnego, w odniesieniu do budynków handlowo – usługowych oraz prawa użytkowania wieczystego odnoszącego się do gruntu na którym posadowione są te budynki.

Natomiast w odniesieniu do budowli (udział 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu) obowiązek podatkowy powstał na zasadach określonych art. 19 ust. 4 ustawy tj. z dniem wystawienia faktury, nie później jednak niż w 7. dniu licząc od dnia podpisania aktu notarialnego. Ponieważ faktura została wystawiona w dniu 20 kwietnia 2007r., tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, to obowiązek podatkowy powstał w tym dniu w zakresie udziału 227/1000 części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej drogę wewnętrzną wraz z takim samym udziałem w prawie własności utwardzenia terenu.

Jeżeli jednak przed wydaniem towaru otrzymano część należności, obowiązek podatkowy powstał z chwilą jej otrzymania w tej części.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 i 3 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy, z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.

Natomiast przepis art. 108 ust. 1 ustawy stanowi, iż w przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty.

Wnioskodawca w dniu 20 kwietnia 2007r. wystawił fakturę VAT sprzedaży nieruchomości na kwotę brutto 1.830.000 zł.

Zatem wystawienie faktury z wykazanym w niej podatkiem obliguje Wnioskodawcę do jego zapłaty.

W przypadku jednakże otrzymania części należności przed dniem sporządzenia aktu notarialnego, obowiązek podatkowy powstał z chwilą jej otrzymania w tej części.

W odniesieniu natomiast do pytania numer 2 należy stwierdzić, iż mając na uwadze zaistniały w sprawie stan faktyczny, nadpłata nie powstaje, tym samym brak jest podstaw do złożenia przez Wnioskodawcę korekty podatku VAT za okres od dnia 20 kwietnia 2007r. do dnia 11 marca 2008r.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnośnie prośby zawartej w piśmie z dnia 9 maja 2008r., dotyczącej dołączenia dokumentów znajdujących się przy poprzednim wniosku należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 14b § 3 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Natomiast w myśl art. 14 § 1 tej ustawy, interpretacja indywidualna zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Z powyższych przepisów wynika zatem, że przedmiotem interpretacji może być jedynie ocena stanowiska Wnioskodawcy dotyczącego przedstawionego we wniosku stanu faktycznego. Organ wydający interpretację nie jest natomiast uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43 -300 Bielsko-Biała.