PYTANIE: Kto wstąpił w stosunek najmu po śmierci babci?

Mieszkanie komunalne zamieszkiwane jest przez 3 osoby (2 z nich są tam zameldowane). Główny najemca (babcia) umiera, w lokalu pozostaje wnuk zameldowany tam od urodzenia (ponad 30 lat) oraz jego matka (córka zmarłej), pomimo posiadania własnościowego mieszkania spółdzielczego w którym jest zameldowana. Kto w tej sytuacji może starać się o status głównego najemcy lokalu, pozostanie w lokalu oraz możliwość jego wykupu na własność? Czy gmina ma prawo wystąpić do sądu o eksmisję (na bruk) osoby tam zameldowanej bez propozycji zamiany/zaoferowania innego np. mniejszego lokalu o tym samym statusie (mieszkanie komunalne).

Odpowiedź prawnika:

Porady prawne
Redakcja serwisu
Nie podał Pan, kiedy dokładnie zmarła babcia. W takich przypadkach należy stosować przepisy obowiązujące w chwili śmierci najemcy. Wobec braku bliższych informacji poniżej prezentujemy aktualny stan prawny. Na podstawie art. 691 § 1 kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: a) małżonek nie będący współnajemcą lokalu, b) dzieci najemcy i jego współmałżonka, c) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, d) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.). Powyższych przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że w tym przypadku należy zbadać, kto wstąpił w stosunek najmu po zmarłej babci będącej najemcą. Proszę zwrócić uwagę, że zameldowanie czy jego brak ma niewielkie znaczenie w tego rodzaju sprawach. Liczy się nie tyle zameldowanie, co faktyczne – rzeczywiste zamieszkiwanie danych osób ze zmarłym najemcą oraz fakt, czy np. byli z najemcą we wspólnym pożyciu. W opisanym przypadku istnieje duże prawdopodobieństwo, że w stosunek najmu weszła córka zmarłego najemcy. Jeżeli natomiast wnuk zmarłej babci pozostawał z nią we wspólnym pożyciu, to również wstąpił w stosunek najmu. Musiałby jednak wykazać, że prowadził z babcią wspólne gospodarstwo domowe, utrzymywał ją, pomagał jej w chorobie itp. Orzecznictwo sądowe dotyczące wstępowania wnuków jest niejednolite, sądy biorą pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy. Jeżeli w stosunek najmu wstąpiły dwie osoby, co jest możliwe, to najem trwa właśnie z dwoma najemcami. Gmina, aby móc wystąpić do sądu o eksmisję, musi najpierw wykazać, że dane osoby przebywają w lokalu bez tytułu prawnego. Ponieważ w niniejszej sprawie wskazane osoby wstąpiły w stosunek najmu zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, mają one tytuł prawny do lokalu. Oznacza to, że żądanie opuszczenia lokalu jest bezzasadne. Aby zakończyć stosunek najmu, gmina – właściciel lokalu – musiałaby wypowiedzieć trwający stosunek najmu. W przypadku posiadania tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, właściciel lokalu (w tym przypadku gmina) na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej danego lokalu w skali roku. Wypowiedzenie umowy najmu takiej osobie odbywa się z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego. Reasumując - jak się wydaje, lepiej byłoby gdyby o status głównego najemcy ubiegał się wnuk, jednakże nietrudno nie zauważyć, że w grupie wstępującej w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie ujęto ani wnuków, ani rodzeństwa ani nawet rodziców najemcy. Co prawda osoby takie mogą wejść w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c. o ile najemca był zobowiązany wobec nich do świadczeń alimentacyjnych, ale z taką sytuacją nie mamy tutaj do czynienia. Dodatkowo istotny jest tutaj art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, na podstawie którego samorząd w danym mieście, gminie zobowiązany jest wydać uchwały, w których określa zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych gminy. W uchwałach tych znajdują się zasady na jakich osoby których nie ujęto w art. 691 § 1 k.c. mogą wstąpić w stosunek najmu po najemcy z którym faktycznie zamieszkiwały w chwili jego śmierci (czasami w tych uchwałach znajdują się zapisy o np: 3 letnim zamieszkiwaniu przed śmiercią z najemcą przez wnuka). Uchwały takie można odnaleźć na stronach internetowych poszczególnych miejscowości lub w odpowiednim wydziale danego miasta czy gminy. Natomiast zasady wykupu mieszkań komulanych na własność są ustalane w uchwałach właściwych rad gmin. Należy więc najpierw zapoznać się z uchwałą danej rady gminy (czy rady miejskiej) i wtedy stwierdzić czy jest możliwe aby wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup lokalu. Nie znając położenia lokalu nie jesteśmy w stanie stwierdzić nic na ten konkretny temat i lokal. Podstawa prawna: kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów RC, RW

DODANO:
18/01/2007

wersja do druku

Szukasz dobrego prawnika?

Podoba Ci sie porada opracowana przez tego prawnika? Ty także możesz zadać mu pytanie.

Zadaj pytanie
Wykorzystujemy ciasteczka (cookies), aby lepiej dostosować nasz portal do Twoich oczekiwań, a także w celach statystycznych. Jeśli chcesz zaczerpnąć większej ilości informacji o cookies, przejdź tutaj. Jeśli zapoznałeś się już z tą informacją, zamknij to okienko.