PYTANIE: Podwyższenie czynszu za mieszkanie

Czy prywatny właściciel ma prawo podwyższać czynsz w przeciągu roku tyle razy ile chce? Czy przepisy nie ograniczają go? W takiej sytuacji gdy czynsz rośnie 100 % w roku, to nie stać mnie na jego zapłacenie. Co robić? Czy można tę jego podwyżkę zaskarżyć?

Odpowiedź prawnika:

Porady prawne
Redakcja serwisu
Ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia dla właścicieli – podwyżki nie mogą być częstsze niż raz na 6 miesięcy i nie mogą przekraczać pewnego poziomu wartości odtworzeniowej lokalu. Szczegółowe regulacje zawarte są w art. 8a ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 roku „o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”.Przepis ten stanowi, że „1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. 2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. 3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. 4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. 4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b. 4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić: 1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu; 2) godziwy zysk. 4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy re­gulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku. 4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu. 4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprze­kra­czającej w danym roku kalen­darzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. 5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może: 1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo 2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. 6. (uchylony). 6a. W przypadku: 1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tychczasowej wysokości do dnia roz­wiązania stosunku prawnego, na pod­stawie którego lokator zajmuje lokal; 2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tych­czasowej wysokości do dnia uprawo­mocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b; 3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypo­wiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wyni­kającej z wy­powiedzenia. 6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wy­powiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia. 7. (uchylony). 8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela”.   Jeśli zatem lokator otrzymał informację o podwyżce czynszu, to może pisemnie zażądać od właściciela uzasadnienia dokonania podwyżki. Właściciel musi przedstawić taką informację (pisemnie) w ciągu 14 dni o dnia otrzymania żądania lokatora, a jeśli tego nie zrobi, to podwyższenie czynszu będzie nieważne. Po otrzymaniu wyjaśnień uzasadniających przyczynę podwyżki i jej kalkulację, lokator ma 2 miesiące na jej przeanalizowanie tego pisma. Jeśli nie zgadza się z podwyżką, to może zwrócić się do sądu z powództwem przeciwko właścicielowi mieszkania o stwierdzenie, iż podwyżka jest niezasadna albo że – ewentualnie -  jest zasadna, lecz w innej (mniejszej) wysokości.Jeśli lokator złoży taki pozew, to musiuiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. „Stary” czynsz obowiązuje go do dnia uprawo­mocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jeśli sąd stwierdzi, że podwyżka nie była zasadna, to nie wejdzie ona w życie, ale  jeśli sąd stwierdzi, że była zasadna, to lokator będzie musiał dopłacić różnicę w wysokości czynszu  jaka powstała w okresie trwania postępowania sądowego. Przepisy są o tyle korzystnie sformułowane dla lokatora, że może on wyłącznie ograniczyć się do zaprzeczania zasadności dokonania podwyższenia czynszu  – to na właścicielu będzie ciążył obowiązek dokonania odpowiednich wyliczeń i przekonanie sądu, że podwyższa jest uzasadniona. Oczywiście jeśli takie wyliczenie zostanie przeprowadzone, to z kolei na lokatora przejdzie ciężar udowodnienia, że te wyliczenia są błędne.   Jeśli chodzi o częstotliwość dokonywania podwyżek, to uregulowano tę kwestię w art. 9 ustawy: „1. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela. 1a. Przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku podwyższania czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, po podwyżce miałby przekroczyć 3 % wartości odtworzeniowej lokalu. 1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obo­wiązywać. 2. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8. 3. (przepis uznany za niezgodny z Konstytucją na mocy orzeczenia TK K.48/01) 4. (uchylony). 5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6. 6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług. 7. (uchylony). 8. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego”.   Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to  przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Żeby ustalić wysokość tego wskaźnika dla miejsca Państwa zamieszkania najlepiej jest skontaktować się z urzędem wojewódzkim.   Zachęcam też do zapoznania się z artykułem „Przy podwyżce czynszu należy wskazać sposób obliczenia stawki” zamieszczonym na stronie: http://prawo.gazetaprawna.pl/orzeczenia/400629,przy_podwyzce_czynszu_nalezy_wskazac_sposob_obliczenia_stawki.html,2 Oraz „Kalkulacja podwyżki czynszu ma być dokładna” zamieszczonym na stronie: http://www.lokatorzy.pl/newsy/11-02-2010-kalkulacja-podwyzki-czynszu-ma-byc-dokladna   JM

DODANO:
24/11/2010

wersja do druku

Szukasz dobrego prawnika?

Podoba Ci sie porada opracowana przez tego prawnika? Ty także możesz zadać mu pytanie.

Zadaj pytanie
Wykorzystujemy ciasteczka (cookies), aby lepiej dostosować nasz portal do Twoich oczekiwań, a także w celach statystycznych. Jeśli chcesz zaczerpnąć większej ilości informacji o cookies, przejdź tutaj. Jeśli zapoznałeś się już z tą informacją, zamknij to okienko.