PYTANIE: Odszkodowania za straty handlowe na skutek remontu ulicy

Mam pytanie odnośnie możliwości wypłaty odszkodowania za straty poniesione z remontem nawierzchni chodnika i ulicy prowadzonej przed moim lokalem. Otóż prowadzimy działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej polegająca na sprzedaży i produkcji lodów. W głównej mierze jest to biznes sezonowy od połowy marca nawet do połowy października. Właśnie dzisiaj rozpoczął się remont nawierzchni przed naszymi lokalami/ 2 punkty na 1 ulicy/. Uniemożliwia to prowadzenie działalności a co za tym idzie nie możemy osiągać dochodu/remont ma trwać około miesiąca/. O remoncie zostaliśmy poinformowani w piątek poprzez naklejenie informacji o trwających pracach ale bez daty ich rozpoczęcia. Czy istnieje możliwość uzyskania odszkodowania za brak możliwości zarobkowej/istniej możliwość udowodnienia dochodu z poprzednich miesięcy/ od miasta bądź inwestora? W związku z tym nadal musimy przecież robić comiesięczne opłaty związane z kosztami prowadzenia działalności ZUS, dzierżawa wypłaty pracowników i skąd na to mamy wziąć pieniądze

Odpowiedź prawnika:

Porady prawne
Redakcja serwisu
radca prawny
Handlowcy denerwują się remontami ulic i często domagają się  odszkodowań od władz miasta za utracone dochody. O tego rodzaju inicjatywach handlowców  informuje prasa, ale w praktyce nie słyszałem, że działania przedsiębiorców wyszły dalej niż poza prowadzenie jakiś negocjacji z organami samorządu. Nie słyszałem o tym, żeby złożony był w tego rodzaju sprawie pozew do sądu – handlowcy posługują się argumentem, że taki pozew złożą i będą domagać się milionowych odszkodowań, ale nie natrafiłem nigdzie na informacje, żeby taki pozew został rzeczywiście wniesiony, a tym bardziej, żeby zapadł jakiś wyrok. Brakuje przepisów na podstawie, których handlowcy mogliby domagać się odszkodowania. Odszkodowanie należy się za wyrządzenie szkody czynu niedozwolonego, a remont drogi takim czynem niedozwolonym nie jest  - wręcz przeciwnie na władzach miasta ciąży wręcz obowiązek zapewnienia odpowiedniego stanu chodników i ulic. Remont z pewnością prowadzony jest na podstawie uchwały miasta. Zapewne są tam wskazane warunki jakie musi spełnić  wykonawca  robot budowlanych, żeby prowadzić remont w taki sposób, aby  nie utrudniać mieszkańcom dostępu  do posesji. Spełnienie tych wymogów nie rozwiązuje problemu handlowców, ponieważ nawet jeśli jest wytyczony jakiś  „objazd” czy „zastępcza” trasa przejścia do budynku, to z reguły klienci nie maja ochoty z korzystać z takiego sklepu, z reguły omijają miejsca gdzie rozkopane ulice, chyba że dotarcie do jakieś budynku jest dla nich konieczne.     Pojawia się problem na jakiej podstawie prawnej  właściciel punktu handlowego czy usługowego może domagać się odszkodowania, gdy formalnie dostęp do budynku został zapewniony, ale sam fakt remontu zniechęca klientów do odwiedzenia danej ulicy. Właściwie takiej podstawy prawnej nie ma – wskazano na to w artkule „Euro 2012: Biznes ma dość Polski w budowie. Pójdzie do sądu” zamieszczony na stronie: http://biznes.gazetaprawna.pl/artykuly/617897,euro_2012_biznes_ma_dosc_polski_w_budowie_pojdzie_do_sadu.html, gdzie dosyć oszczędnie  stwierdzono, iż „Prawnicy doradzają, by walczyć o swoje prawa. Podkreślają też, że brak jest jednoznacznych uregulowań w tym zakresie…” W mojej ocenie można się tu się spróbować odwołać do przepisów regulujących tzw. immisje, czyli oddziaływanie jednej nieruchomości (w tym przypadku ulicy) na drugą nieruchomość (w tym przypadku na budynek w którym jest sklep) . Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.  Przepis ten w zasadzie odnosi się do stosunków między właścicielami nieruchomości, ale również, choć w ograniczonym zakresie, może być stosowany w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości, zarówno o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym (np. najem). W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 zwrócono uwagę, że zgodnie z art. 690 kodeksu cywilnego do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednie przepisy o ochronie własności czyli min. art. 144 i art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.  Przepis art. 144 k.c. dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Nie chodzi tu tylko o bezpośrednie sąsiedztwo, oddziaływanie może dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Oddziaływania, które nie polegają na wtargnięciu naruszającego na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności prowadzonej na własnej nieruchomości, określa się jako immisje. Rozróżnia się immisje pośrednie mogą być:  - materialne, gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyłów) lub pewnych sił (np. wstrząsów)  - niematerialne, które oddziałują np. na psychikę właściciela, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.  Sąd Najwyższy uznał także, że immisje mogą stanowić już same przygotowania do zakłócenia korzystania z nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1983 r., sygn. akt III CRN 100/83).  Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny „przeciętnej miary” dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.  Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85) ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 KC musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. Chodzi tu więc o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości. Przy ocenie przeciętnej miary należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania.  W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r. (sygn. akt II CR 208/69) zaznaczono, iż określenie „stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Ocena zakłóceń powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją. Wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości. Decydujące znaczenie ma przy tym charakter środowiska miejscowego (wieś, miasto, teren przemysłowy, rekreacyjny itp.).  W wyniku oddziaływania pośredniego, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń - roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego).  Zgodnie z orzecznictwem uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji wybudowania na podstawie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, powodującego istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej, nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1992 r. sygn. akt I CRN 188/92).  Przyjmuje się, iż jeżeli zakłócenia wywołują szkodę, to wówczas można dochodzić odszkodowania na podstawie przepisów art. 415 kodeksu cywilnego regulującego czyny niedozwolone (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75)  Kluczowe znaczenie będzie więc miała kwestia czy oddziaływanie na Państwa  lokal przez remont chodnika lub ulicy przekracza „przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.  Wszystko zależy od oceny sądu – trudno jest mi się wypowiedzieć, czy tego rodzaju prace zostaną uznane za nadużycie prawa własności. W końcu do urzędu miasta należy dbanie o stan chodników. Sąd można uznać, że wynajmując lokal w tej okolicy, trzeba się liczyć z tym, że tego rodzaju prace będą wykonywane.  Moim zdaniem jednak jeśli prace mają trwać bardzo  długo , to  można tu mówić o „przekroczeniu przeciętnej miary”. Zaznaczam, iż sprawa tego rodzaju miałby charakter precedensowy. Nie słyszałem, żeby jakiś proces się toczył i trzeba wziąć pod uwagę duże ryzyko przegrania takiej „nietypowej” sprawy. Drugą kwestią jaką trzeba wziąć pod uwagę przygotowują pozew do sądu  jest udowodnienie wysokości utraconych zarobków. Mogą pojawić się wątpliwości w jaki sposób to zrobić  czy proste porównanie wysokość dochodów osiąganych przed remontem, z dochodami z okresu remontu będzie wystarczające dla ustalenia wysokości szkody.   

DODANO:
26/08/2013

wersja do druku

Szukasz dobrego prawnika?

Podoba Ci sie porada opracowana przez tego prawnika? Ty także możesz zadać mu pytanie.

Zadaj pytanie