Strefa klienta
Pomoc

Brak wpisu w księdze wieczystej


Pytanie:

Czy brak wpisu w księdze wieczystej o przeniesieniu własności nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego pomimo istnienia ostrzeżenia o niezgodności ze stanem rzeczywistym w dziale III dopuszcza po dacie wpisu ostrzeżenia wpisy wierzycieli do poprzedniego właściciela? Czy przeprowadzenie licytacji z przysądzeniem własności w tej sytuacji jest możliwe do zaskarżenia po uchyleniu wpisu w KW naszej spółki z oo jako dzierżawcy wieczystego i właściciela obiektu która nie jest dłużnikiem?

Odpowiedź:

Z opisu sytuacji wynika, że Państwa spółka w 2001 r. nabyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Notariusz po sporządzeniu odpowiedniej umowy przesłał odpis aktu notarialnego do sądu wieczystoksięgowego, jednakże z uwagi na brak dokonania niezbędnych opłat sądowych nie zostali Państwo wpisani jako użytkownik wieczysty tej nieruchomości. Sąd widząc tylko umowę wpisał do księgi wieczystej odpowiednie ostrzeżenie. Następnie już po zakupieniu tej nieruchomości (ale jeszcze bez wpisania Państwa jako użytkownika wieczystego tej nieruchomości) sąd wieczystoksięgowy wpisał hipoteki, wynikłe z długów poprzedniego użytkownika wieczystego nieruchomości. Jeden z wierzycieli hipotecznych usiłował wszcząć licytację z tej nieruchomości, na której posiadał hipotekę. Licytacja była skutecznie zaskarżana, jednakże po roku sąd przysądził w końcu własność tej nieruchomości osobie - zwycięzcy licytacji. Z opisu wynika co innego, jednak należy założyć, że chodzi również o prawo użytkowania wieczystego, a nie pełne prawo własności. Egzekucja z użytkowania wieczystego przebiega podobnie jak egzekucja z nieruchomości. Państwa spółka widząc koniec licytacji wniosła do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie Państwa jako użytkownika wieczystego nieruchomości, jednakże postanowienie to zaskarżył zwycięzca licytacji, a sąd uchylił ten wpis w księdze wieczystej. ********************* Przechodząc do meritum sprawy - trudno powiedzieć czym kierował się sąd wydając taką a nie inną decyzję bez zapoznania się z całością materiałów i dokumentów sprawy. Każda merytoryczna decyzja sądu musi być należycie uzasadniona, a od postanowienia sądu w sprawie wieczystoksięgowej przysługuje Państwu apelacja. Trudno nam zatem oceniać prawidłowość rozstrzygnięć sądowych nie będąc uczestnikiem ani pełnomocnikiem w postępowaniu, bez zaznajomienia się z wszystkimi aktami sprawy i motywami, którymi kierowały się sądy. W niniejszej sprawie powstaje kilka skomplikowanych zagadnień. Przede wszystkim nie bardzo rozumiemy jak to możliwe, że notariusz sporządził akt notarialny, ale wpis do księgi wieczystej nie został dokonany z powodu braku opłaty. W takich sytuacjach opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej pobiera od razu notariusz i to notariusz składa w sądzie wniosek o wpis do księgi wieczystej. Pomijając jednak ten fakt trzeba stwierdzić, że w naszej ocenie największe wątpliwości powstają przy ocenie, czy w ogóle stali się Państwo użytkownikami wieczystymi tej nieruchomości - właśnie z powodu braku wpisu w księdze wieczystej. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 27) oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej. Wpis ma więc tu charakter konstytutywny - bez wpisu nie osiągają Państwo skutku w postaci nabycia prawa użytkowania wieczystego. Być może tym właśnie kierował się sąd wpisując kolejne hipoteki na Państwa niedoszłej nieruchomości, a potem ją licytując. Naprawdę jednak trudno cokolwiek ostatecznie orzec, gdyż sprawa jest skomplikowana, a bez wglądu w całość akt i uzasadnień decyzji sądowych niezwykle trudno jest odgadnąć jakimi motywami kierowały się sądy w tych sprawach. Odpowiadając na zadane pytanie - hipoteki można wpisywać na podstawie różnych aktów i dokumentów, ponieważ są różne hipoteki (np. umowna, przymusowa). Hipoteka może być wpisana na rzecz wierzyciela, którego dłużnikiem jest aktualny właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości. Skoro nawet po wpisie ostrzeżenia w księdze jako wieczysty użytkownik była ujawniona inna osoba niż Państwa spółka (skoro w rzeczywistości Państwa spółka nie stała się w ogóle użytkownikiem wieczystym z powodu braku konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej), a ta inna osoba była właśnie dłużnikiem to w naszej ocenie było dopuszczalne wpisanie hipoteki na poczet długów tej osoby. Podstawa prawna: - kodeks cywilny - ustawa o gospodarce nieruchomościami RW

Hasła:

hipoteka, hipoteka kaucyjna, użytkowanie wieczyste

Data odpowiedzi:

08-11-2007r.

Działy prawa:

Administracyjne Cywilne Postepowanie cywilne

Numer porady:

135040

Podobne:

Czy sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika ma wpływ na egzekucję?

Czy sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika ma wpływ na egzekucję?

W jaki sposób można znieść współwłasność i przejąć całkowite prawo do nieruchomości?

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości wspólnej

Moja działka jest obciążona wpisem do KW "Służebność przejazdu, przechodu i przegonu". Czy wystarczającą przesłanką do skorzystania z art 293…

Wygaśnięcie służebności

Interpretacja przepisów dotyczących ulgi odsetkowej związanej z kredytem lub pożyczką mieszkaniową

Interpretacja przepisów dotyczących ulgi odsetkowej związanej z kredytem lub pożyczką mieszkaniową