Strefa klienta
Pomoc

Budowa na działce rolnej


Pytanie:

Jakie czekają mnie formalności ,gdy chce budować mieszkanie oraz budynki gospodarcze dla potrzeb gospodarstwa rolnego na działce rolnej (2ha), na której plan zagospodarowania przestrzennego gminy nie przewiduje budownictwa, zgodnie z aktualnym prawem budowlanym? Jest to działka rolna położona w gminie wiejskiej przy drodze powiatowej z dostępem do sieci energetycznej, po obu stronach działki są działki zabudowane sąsiadów.

Odpowiedź:

Przede wszystkim należałoby zorientować się w urzędzie gminy czy na Państwa nieruchomości byłoby możliwe stworzenie tzw. zabudowy siedliskowej. Pojęcie „działki siedliskowej” nie zostało zdefiniowane w polskim systemie prawnym. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 roku (III CzP 12/69, OSNC 1970/3/39) za działkę siedliskową uważa się działkę pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. W doktrynie przyjęło się w ślad za orzecznictwem Sądu Najwyższego, iż działka siedliskowa to wydzielony obszar gospodarstwa rolnego przeznaczony na utworzenie siedliska (dom mieszkalny, budynki inwentarskie i budowle rolnicze oraz podwórko) zabezpieczające działalność rolniczą (artykuł „Warunki budowania na siedlisku” zamieszczony w serwisie „Rzeczpospolita” pod adresem: http://www.rp.pl/artykul/211952,230403_Warunki_budowania_na_siedlisku.html
Zabudowa siedliskowa związana jest przynajmniej formalnie z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Działka obszarowo spełnia wymagania gospodarstwa rolnego (powyżej 1 ha) natomiast „rolnik "powinien mieć odpowiednie kwalifikacje - przynajmniej wykształcenie średnie lub ukończoną szkolę rolniczą bądź odpowiednia praktykę w gospodarstwie rolnym. Jeśli możliwe jest stworzenie tzw. zabudowy siedliskowej czyli budynku mieszkalnego i budynków gospodarczych nowego gospodarstwa rolnego, to formalności będą się ograniczały do uzyskania pozwolenia na budowę.
Zachęcam też do zapoznania się z artykułem „Zabudowa siedliskowa” zamieszczonym w serwisie „Muratorom” pod adresem: http://www.muratordom.pl/prawo-i-pieniadze/dom-w-paragrafach/zabudowa-siedliskowa,6479_24092.htm
Jeśli zabudowa siedliskowa nie jest możliwa, to konieczne byłoby dokonanie odrolnienia działki, co jest dosyć trudne. Na działce rolnej można wybudować dom jeśli ziemia zostanie ona wyłączona z produkcji rolnej, czyli gdy zostanie odrolniona. Odrolnienie działki nie odbywa się „od ręki”. Koniecznie jest spełnienie kilku warunków:
 - działka musi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostać przeznaczona na cele nierolnicze i nieleśne;
 - musi być wydana decyzja określająca warunki wyłączenia z produkcji rolnej;
- musi nastąpić faktyczne wyłączenie gruntów rolnych przez właściciela (musi zaprzestać prowadzenia na nich produkcji rolnej);
- należy wnieść jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.
Całe postępowanie trzeba podzielić na dwa etapy:
- zmiana przeznaczenia gruntów rolnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na nierolnicze;
 - wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
 
Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na nierolnicze
Właściciel, który chce odrolnić działkę, powinien najpierw udać się do wydziału geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwego ze względu na jej położenie. Tam sprawdzi jakie przeznaczenie ma działka w dotychczasowym planie zagospodarowania przestrzennego, oraz czy w gminie już został uchwalony nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina posiada plan miejscowy, w którym znajduje się zapis, iż grunt ma przeznaczenie rolne z zakazem zabudowy, to szanse na odrolnienie są znikome.
Aby zarząd gminy zmienił taki plan miejscowy dla danego fragmentu gminy muszą wystąpić następujące przesłanki:
- zbyt mało jest terenów budowlanych dla dalszego rozwoju gminy,
 - teren ma niską przydatność produkcyjną.
Ponadto sama gmina, aby zmienić przeznaczenie gruntu lepszej klasy musi wystąpić o zgodę do: ministra odpowiedzialnego za sprawy rolnictwa (użytki rolne I-III klasy, obszar ponad 0,5ha) albo marszałka województwa (użytki rolne IV klasy, obszar ponad 1ha). W lepszej sytuacji jest właściciel ziemi, dla której plan miejscowy ustala jedynie ogólne przeznaczenie gruntu jako rolnego, bez zakazu zabudowy. Wniosek w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć w urzędzie gminy (urzędzie miasta). Przeważnie sprawami planowania przestrzennego zajmuje się Wydział Urbanistyki i Geodezji. Do wniosku należy załączyć:
- mapę zasadniczą nieruchomości, której wniosek dotyczy,
 - mapę ewidencyjną,
- wypis z rejestru gruntów.
Wniosek o dokonanie zmiany jest tylko postulatem. Gmina może go uwzględnić, ale nie musi. Należy pamiętać, że nawet jeśli zmieniony zostanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i zmienione zostanie przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne, to nie jest jednoznaczna z przekształceniem gruntu rolnego w nie rolny i tym samym nie stanowi podstawy do zmiany wpisu w rejestrze.
 
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Następnym krokiem jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej należy wystąpić do starostwa - wydział geodezji lub gospodarki nieruchomościami w starostwie powiatowym. Do wniosku należy dołączyć:
 1. Wyrys z mapy ewidencji gruntów z naniesioną klasą gruntów i typem gleby - wykonany przez geodetę uprawnionego.
2. Plan zagospodarowania działki z naniesioną powierzchnią do wyłączenia z produkcji rolnej - wykonany przez osobę uprawnioną w zakresie budowlanym. Obszar przeznaczony do wyłączenia powinien obejmować tereny zajęte pod budynki, budowle, urządzenia towarzyszące, uzbrojenie oraz teren niezbędny do korzystania z tych obiektów (dwa egzemplarze).
 3. Kserokopię prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z załącznikiem graficznym /oryginał do wglądu/, wydaną przez właściwy miejscowo organ samorządowy.
4. Dokumenty potwierdzające prawo dysponowania nieruchomością tj. prawa własności, zarządu, użytkowania, użytkowania wieczystego lub dzierżawy.
 5. Oryginalny odpis z ewidencji gruntów i księgi wieczystej.
Wniosek nie podlega opłacie skarbowej. Zgodna starostwa na wyłączenie jest niezbędna jeżeli z produkcji rolnej ma zostać wyłączona ziemia dobrej jakości (wysoka klasa gruntów). Wymóg ten dotyczy gruntów klas: I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytków rolnych zaliczonych do IV, IVa, IVb, V i VI klasy wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Natomiast odnośnie do gruntów klasy IV, IVa i IVb zgoda potrzebna jest wówczas, gdy na terenie gminy została wydana uchwała rady gminy o ochronie tych gruntów. Przy ziemi gorszej jakości wyłączenie nie jest potrzebne (np. użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego).
Za zezwolenie na trwałe wyłączenie działki z produkcji rolnej należy uiścić jednorazową opłatę, której wysokość zależy od klasy gruntów. Obliczona w ten sposób wysokość jednorazowej opłaty zostaje pomniejszona o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych obowiązujących w tej miejscowości. Właściciel odrolnionej działki dodatkowo jeszcze musi uiścić opłatę roczną. Opłata roczna jest równa 10 proc. jednorazowej opłaty (według aktualnego przelicznika) przeliczonej na tony ziarna żyta lub na metry sześcienne drewna. Cenę za tonę żyta publikuje Główny Urząd Statystyczny. Należy ją wnosić przez dziesięć lat wówczas, gdy działka będzie na trwale wyłączona z produkcji. Gdyby zaś wyłączenie było nietrwałe, to kwotę obliczoną w taki sposób właściciel płaci tylko przez okres wyłączenia, ale nie dłużej niż przez 20 lat. Pieniądze należy wpłacać do 30 czerwca każdego roku kalendarzowego.
JM

Hasła:

rolnik, budowa, gospodarstwo, odrolnienie

Data odpowiedzi:

17-08-2010r.

Działy prawa:

Administracyjne Cywilne

Numer porady:

230522

Podobne: