Strefa klienta
Pomoc

Decyzja o warunkach zabudowy, a dostęp do drogi.


Pytanie:

Kupiłam działkę, która leży przy prywatnej drodze, na której są ustanowione współudziały w działkach drogowych. Ja mam 1/24 udziału w działkach drogowych. jednak poprzednia właścicielka działki nie była współudziałowcem w drodze, natomiast ja nabywając ją miałam już współudział, ponieważ byłam już właścicielką innej działki z 1/24 udziału. Ponieważ prowadzę firmę, wystąpiłam o warunki zabudowy na kilka domów. Chciałabym postawić je i sprzedać, dzieląc równocześnie swój współudział na części mniejsze. Urząd Miasta jest na etapie kończącym wydawanie decyzji, natomiast kilku życzliwych sąsiadów chce mi w mojej inwestycji przeszkodzić planując odwołanie do SKO. Chcą pieniędzy w zamian za wyrażenie zgody na budowę i nie blokowanie sprawy. Wiem, że i tak się odwołają, ale czy mają podstawy. Przecież mogę rozporządzać swoim udziałem samodzielnie, a zgoda wszystkich współwłaścicieli drogi jest potrzebna tylko do czynności przekraczających zakres zwykłego .zarządu. Przejazd przez działki drogowe chyba takim nie jest. Nie wiem jak SKO się do tego ustosunkuje, ale ja już teraz chciałabym się dowiedzieć czego mogę się spodziewać.

Odpowiedź:

Naszym zdaniem, w opisanej sytuacji powinna Pani uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, oczywiście jeżeli spełnione są wszytki warunki wskazane w ustawie (poza kwestią związaną z drogą). W ewentualnym odwołaniu do SKO Pani sąsiedzi nie będą mogli skutecznie podnosić argumentu, że nieruchomość nie ma dostępu do drogi. Za takim stanowiskiem przemawiają następujące argumenty. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem w procesie budowlanym i na jej podstawie ewentualny inwestor dowiaduje się jedynie, że w danym miejscu możliwe jest podjęcie określonej inwestycji. Decyzja ta może być wydana przed nabyciem własności nieruchomości na której ma być prowadzona budowa i w sama w sobie nie rodzi praw do gruntu. Ma ona charakter programowy. Co istotne, jednym z warunków wydania takiej decyzji jest to by nieruchomość miała dostęp do drogi publicznej, rozumiany jako bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną – prywatną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Przy czym, podkreślić trzeba, że chodzi tutaj o dostęp potencjalny, a nie rzeczywisty. Jeżeli teren, po którym planowany jest dojazd do drogi publicznej, stanowi drogę wewnętrzną (prywatną), tytuł prawny do korzystania z drogi wewnętrznej, ani zgoda właścicieli nie jest na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy konieczny. Inwestor musi zapewnić dojazd np. poprzez kupno działki, lub udziału we współwłasności, ustanowienie służebności dopiero przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę . Z reguły, z uwagi na status zarządców dróg prywatnych, korzystanie z drogi prywatnej ustalone jest w drodze umowy lub stosownych oświadczeń zarządców. Inaczej wygląda sytuacja, gdy teren dojazdu nie stanowi drogi wewnętrznej, wówczas koniecznym jest ustanowienie służebności drogowej, która musi istnieć w chwili wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Reasumując, w przedstawionej sytuacji do wydanie decyzji o warunkach zabudowy wystarczy, że Pani działka może korzystać z dostępu do drogi publicznej poprzez drogę prywatną – wewnętrzną . Na tym etapie postępowania nie musi Pani uzyskiwać zgody właścicieli drogi prywatnej, na korzystanie w przyszłości z ich drogi. Taka zgoda będzie konieczna dopiero przy wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Na koniec musimy jeszcze odnieść się do kwestii związanej z wydaniem zgody przez współwłaścicieli. W tym zakresie. ma Pani rację, że może Pani rozporządzać swoim udziałem. Nie może jednak Pani samodzielnie podejmować czynności stanowiących zwykły zarząd. W tym zakresie niezbędna jest zgoda większości współwłaścicieli. Ewentualne więc przyłączenie kolejnej nieruchomości do drogi, jeżeli nawet będzie potraktowane jako czynność zwykłego zarządu (to wersja optymistyczna, na pewno można też argumentować, że jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd, wówczas konieczna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli), będzie wymagało zgody większości. Warto więc już w tym momencie zawrzeć porozumienie z współwłaścicielami na temat przyszłego przyłączenia nieruchomości do drogi. Oto treść art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazujący na przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy: Art. 61. 1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi Poniżej art 2 ust 14 w/w ustawy stanowiący, co to jest dostęp do drogi publicznej: Art. 2 ust 14 w/w ustawy stanowi: dostępie do drogi publicznej” - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej Podstawa prawna: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z dnia 27 marca 2003 r. Dz. U. z 2004 r. nr 6 poz. 41 ze zmianami. Kodeks cywilny, ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93. PR.

Hasła:

roboty budowlane

Data odpowiedzi:

18-02-2008r.

Działy prawa:

Administracyjne

Numer porady:

135809

Podobne:

Dzień Dobry Jeżeli mam działkę rolną o wielkośći 5 h i chce hektar tej działki sprzedać. To jak sprawe mam…

Wydzielenie nieruchomości

Chcielibyśmy wraz z mężem kupić grunt. Interesuje nas działka na której w przyszłości chcielibyśmy postawić domek jednorodzinny. Rozważamy również opcję…

Podział nieruchomości

Dzien dobry, Zwracam sie do Panstwa z prosba o udzielenie odpowiedzi w nastepujacej sprawie: Jastem mieszkancem Szczecina i dwa lata…

Plan zagospodarowania przestrzennego