Strefa klienta
Pomoc

Korzystanie z nieruchomości wspólnej. Ustanowienie służebności. Zasiedzenie służebności. Podział nieruchomości wspólnej


Pytanie:

Czy możliwe jest „zasiedzenie" klatki schodowej i wejścia frontowego nieruchomości wspólnej z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi ?Sąsiedzi korzystali dotychczas z innego wejścia, ale teraz twierdzą, że zimą dostęp do niego jest utrudniony

Odpowiedź:

W treści pytania nie określono jednoznacznie jak wyglądają stosunki własnościowe. Nie wiadomo dokładnie czy dom stanowi współwłasność, czy też zostały wyodrębnione nieruchomości lokalowe. Z reguły korytarze, klatki schodowe, widny itp. stanowią przedmiot współwłasności mieszkańców. Korzystanie z nieruchomości wspólnej Zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z reguły klatka schodowa służy do użytku kilku właścicieli lokali. Ustanowienie służebności Możliwa jest sytuacja, gdy klata schodowa stanowi część tylko jednej nieruchomości . Mogło dojść do takiej sytuacji gdy dokonywany był podział nieruchomości wspólnej i właścicielom przyznane zostały osobne wejścia. W takim przypadku pozostali mieszkańcy – jeśli chcą korzystać z innego wejścia – powinni porozumieć się z jego właścicielem, żeby udostępnił im je do korzystania. Jeśli porozumienia się nie jest możliwe, to w takim przypadku sąsiedzie mogą złożyć wniosek o ustanowienia służebności drogi koniecznej. Podstawą prawną jest art. 145 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Przewiduje on, że „Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)”. Istotą służebność jest obciążenie nieruchomość na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (art. 285 § 1 k.c.). Fakt, że istnieje drugie wejście nie wyłącza automatycznie możliwości ustanowienia służebności, jeśli wejście to nie zapewnia „odpowiedniego” dostępu do drogi. Podkreślono to w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2003 r. (syg. akt IV CKN 895/00), gdzie stwierdzono, że „W świetle treści art. 145 § 1 k.c. podstawową przesłanką ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Chodzi więc nie tylko o sytuację całkowitego braku takiego dostępu, ale także o taką, gdy nieruchomość ma wprawdzie dostęp do drogi, ale nieodpowiedni z punktu widzenia zgodnego z przeznaczeniem korzystania z tej nieruchomości. Chodzi więc o to, by połączenie z drogą publiczną zapewniało wszelką niezbędną - ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia - łączność z tą drogą, umożliwiając normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości”. Równocześnie jednak trzeba zaznaczyć, że ustanowienie służebności powinna być w takich wypadkach ostatecznością. W postanowieniu z dnia 6 kwietnia 2004 r. Sąd Najwyższy (syg. akt I CK 552/03, publikacja OSNC 2005/4/70) stwierdził, iż „Gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do użytku, a nie ustanowienie służebności drogi koniecznej innym szlakiem, chyba że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów”. W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 29 grudnia 1970 r. (syg. akt III CRN 412/70) stwierdzono, iż „dostęp może być uznany za nieodpowiedni dopiero w wypadku, w którym suma kosztów wykonania i utrzymywania urządzenia, koniecznego do doprowadzenia do stanu odpowiedniego istniejącego dojazdu, byłaby znacznie wyższa od uszczerbku nieruchomości, przez którą droga konieczna ma prowadzić”. Podstawą proceduralną dla wniosku o ustanowienia służebności jest art. 626 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Trudno jest stwierdzić, czy w przedmiotowym przypadku ustanowienie drogi koniecznej byłoby zasadne. Przepisy dają możliwość wystąpienia z takim wnioskiem, a do sądu należy ocena czy są spełnione przesłanki określone w art. 145 k.c. Zasiedzenie służebności Odrębne przepisy regulują przypadek zasiedzenia służebności. Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Odpowiednie zastosowanie mają przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie. Istotą zasiedzenie służebności jest to, że osoba której służebność nie przysługiwała, nabywa to prawo przez sam fakt korzystania z cudzej nieruchomości. Nabycie takiego prawa jest swoistą „karą” dla właściciela, który toleruje istniejący stan faktyczny. W przypadku zasiedzenia służebności sąd nie bada czy istnieje inny dostęp do drogi, lecz tylko czy przez określony czas sąsiedzi korzystali z cudzej nieruchomości. W przypadku dobrej wiary konieczny jest upływ 20 lat, a przy złej wierze upływ 30 lat. Dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu osoby korzystającej z cudzej nieruchomości, że przysługuje prawo do takiego korzystania. Zła wiara występuje wówczas, gdy korzystający wie, że żadne prawo mu nie przysługuje, ale korzysta z nieruchomości tak, jakby istniała służebność. W pytaniu zaznaczono, że sąsiedzi dotychczas nie korzystali z tej części domu, zatem nie powinno dojść do zasiedzenia. Poza tym zgodnie z art. 293 § 1 k.c. służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Postępowania w sprawie zasiedzenia nieruchomości uregulowane jest w art. 617 i nast. kodeksu postępowania cywilnego. Podział współwłasności Jeśli dom stanowi nadal przedmiot współwłasności, a mieszkańcy nie wyodrębnili dotychczas odrębnych nieruchomości lokalowych, lecz tylko zawarli umowę co do sposobu korzystania ze współwłasności, to należałoby się zastanowić się czy nie warto przeprowadzić postępowania o podział współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Może to nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. Nie znaczy to jednak, że podział ten zostanie dokonany w taki sposób, jak to zostało dotychczas ustalone w umowie. Fakt, że dotychczas sąsiedzi nie korzystali z klatki schodowej nie oznacza, że nie mogą się teraz domagać tego aby im tą klatkę udostępnić. Spór rozstrzygnie sąd. Przepisy nie określają szczegółowych zasad dokonania podziału. Przewidują tylko ogólnie, że sąd powinien wydać decyzją, kierując się społeczno -gospodarczym przeznaczeniem nieruchomość. Możliwa jest sytuacja, że część nieruchomości zostanie dalej objęta współwłasnością. Nie jest też wykluczono, iż sąd wprawdzie podzieli przedmiot współwłasności ustanawiając odrębne nieruchomości lokalowe, ale sąsiadom zostanie przyznana służebność korzystania z klatki schodowej (art. 212 k.c.). Postępowanie o zniesienie współwłasności uregulowane jest w art.. 617 k.p.c. Podstawa prawna: - ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm.); - ustawa z dnia 18 maja 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.). - ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000 r. Nr 80 poz. 903 z zm.). JM

Hasła:

nieruchomość, służebność

Data odpowiedzi:

24-02-2007r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

132705

Podobne: