Strefa klienta
Pomoc

Kto wstąpił w stosunek najmu po śmierci babci?


Pytanie:

Mieszkanie komunalne zamieszkiwane jest przez 3 osoby (2 z nich są tam zameldowane). Główny najemca (babcia) umiera, w lokalu pozostaje wnuk zameldowany tam od urodzenia (ponad 30 lat) oraz jego matka (córka zmarłej), pomimo posiadania własnościowego mieszkania spółdzielczego w którym jest zameldowana. Kto w tej sytuacji może starać się o status głównego najemcy lokalu, pozostanie w lokalu oraz możliwość jego wykupu na własność? Czy gmina ma prawo wystąpić do sądu o eksmisję (na bruk) osoby tam zameldowanej bez propozycji zamiany/zaoferowania innego np. mniejszego lokalu o tym samym statusie (mieszkanie komunalne).

Odpowiedź:

Nie podał Pan, kiedy dokładnie zmarła babcia. W takich przypadkach należy stosować przepisy obowiązujące w chwili śmierci najemcy. Wobec braku bliższych informacji poniżej prezentujemy aktualny stan prawny. Na podstawie art. 691 § 1 kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: a) małżonek nie będący współnajemcą lokalu, b) dzieci najemcy i jego współmałżonka, c) inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, d) osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione powyżej wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.). Powyższych przepisów nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że w tym przypadku należy zbadać, kto wstąpił w stosunek najmu po zmarłej babci będącej najemcą. Proszę zwrócić uwagę, że zameldowanie czy jego brak ma niewielkie znaczenie w tego rodzaju sprawach. Liczy się nie tyle zameldowanie, co faktyczne – rzeczywiste zamieszkiwanie danych osób ze zmarłym najemcą oraz fakt, czy np. byli z najemcą we wspólnym pożyciu. W opisanym przypadku istnieje duże prawdopodobieństwo, że w stosunek najmu weszła córka zmarłego najemcy. Jeżeli natomiast wnuk zmarłej babci pozostawał z nią we wspólnym pożyciu, to również wstąpił w stosunek najmu. Musiałby jednak wykazać, że prowadził z babcią wspólne gospodarstwo domowe, utrzymywał ją, pomagał jej w chorobie itp. Orzecznictwo sądowe dotyczące wstępowania wnuków jest niejednolite, sądy biorą pod uwagę wszystkie okoliczności sprawy. Jeżeli w stosunek najmu wstąpiły dwie osoby, co jest możliwe, to najem trwa właśnie z dwoma najemcami. Gmina, aby móc wystąpić do sądu o eksmisję, musi najpierw wykazać, że dane osoby przebywają w lokalu bez tytułu prawnego. Ponieważ w niniejszej sprawie wskazane osoby wstąpiły w stosunek najmu zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, mają one tytuł prawny do lokalu. Oznacza to, że żądanie opuszczenia lokalu jest bezzasadne. Aby zakończyć stosunek najmu, gmina – właściciel lokalu – musiałaby wypowiedzieć trwający stosunek najmu. W przypadku posiadania tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, w sytuacji gdy lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, właściciel lokalu (w tym przypadku gmina) na podstawie art. 11 ust. 3 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów może wypowiedzieć stosunek najmu, jeżeli czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej danego lokalu w skali roku. Wypowiedzenie umowy najmu takiej osobie odbywa się z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego. Reasumując - jak się wydaje, lepiej byłoby gdyby o status głównego najemcy ubiegał się wnuk, jednakże nietrudno nie zauważyć, że w grupie wstępującej w stosunek najmu lokalu po śmierci najemcy na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie ujęto ani wnuków, ani rodzeństwa ani nawet rodziców najemcy. Co prawda osoby takie mogą wejść w stosunek najmu na podstawie art. 691 § 1 k.c. o ile najemca był zobowiązany wobec nich do świadczeń alimentacyjnych, ale z taką sytuacją nie mamy tutaj do czynienia. Dodatkowo istotny jest tutaj art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 o ochronie praw lokatorów, na podstawie którego samorząd w danym mieście, gminie zobowiązany jest wydać uchwały, w których określa zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobów mieszkaniowych gminy. W uchwałach tych znajdują się zasady na jakich osoby których nie ujęto w art. 691 § 1 k.c. mogą wstąpić w stosunek najmu po najemcy z którym faktycznie zamieszkiwały w chwili jego śmierci (czasami w tych uchwałach znajdują się zapisy o np: 3 letnim zamieszkiwaniu przed śmiercią z najemcą przez wnuka). Uchwały takie można odnaleźć na stronach internetowych poszczególnych miejscowości lub w odpowiednim wydziale danego miasta czy gminy. Natomiast zasady wykupu mieszkań komulanych na własność są ustalane w uchwałach właściwych rad gmin. Należy więc najpierw zapoznać się z uchwałą danej rady gminy (czy rady miejskiej) i wtedy stwierdzić czy jest możliwe aby wystąpić do gminy z wnioskiem o wykup lokalu. Nie znając położenia lokalu nie jesteśmy w stanie stwierdzić nic na ten konkretny temat i lokal. Podstawa prawna: kodeks cywilny, ustawa o ochronie praw lokatorów RC, RW

Hasła:

gmina, lokal komunalny, najem, umowa najmu mieszkania

Data odpowiedzi:

19-01-2007r.

Działy prawa:

Administracyjne Cywilne

Numer porady:

132256

Podobne:

Jestem zameldowana w mieszkaniu 9lat, glownym najemca byla babcia. Zmarla w zewszlym tygodniu. Staram sie teraz to zeby zostala podpisana…

Śmierć babci a umowa najmu