Obawiam się, że szansa na wygranie w tym przypadku sprawy w sądzie jest raczej mała. Gdyby zasądzono odszkodowanie za tego rodzaju prace, to byłby to z pewnością precedensowy przypadek.
Odszkodowanie można otrzymać w dwóch przypadkach:
- gdy kontrahent nie wywiązał się z umowy i z tego powodu doszło do szkody;
- gdy doszło do popełnienia czynu niedozwolonego (art. 415 Kodeksu cywilnego).
Z PKP nie łączy Pani żadna umowa, więc o odpowiedzialności kontraktowej nie może być mowy. Należałby wykazać, że doszło do popełnienia czynu niedozwolonego. Budowa jest z pewnością prowadzona zgodnie z przepisami praw budowlanego, są odpowiednie zezwolenia itp. Można jednak spróbować powołać się na przepisy regulujące immisje sąsiedzkie.
Zgodnie z art. 144 kodeksu cywilnego „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Przepis ten w zasadzie odnosi się do stosunków między właścicielami nieruchomości, ale również, choć w ograniczonym zakresie, mogą być stosowane w stosunkach między osobami, którym służy inne niż własność prawo do nieruchomości, zarówno o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym (np. najem). W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85 zwrócono uwagę, że zgodnie z art. 690 kodeksu cywilnego do ochrony praw najemcy lokalu stosuje się odpowiednie przepisy o ochronie własności czyli min. art. 144 i art. 222 § 2 kodeksu cywilnego.
Przepis art. 144 k.c. dotyczy sytuacji, w której właściciel korzystający ze swej nieruchomości oddziałuje na nieruchomości sąsiednie. Nie chodzi tu tylko o bezpośrednie sąsiedztwo, oddziaływanie może dotyczyć również nieruchomości położonych w dalszej odległości. Oddziaływania, które nie polegają na wtargnięciu naruszającego na cudzą nieruchomość, lecz wynikają z działalności prowadzonej na własnej nieruchomości, określa się jako immisje. Rozróżnia się immisje pośrednie mogą być:
- materialne, gdy następuje przenikanie na nieruchomości sąsiednie cząstek materii (np. pyłów) lub pewnych sił (np. wstrząsów)
- niematerialne, które oddziałują np. na psychikę właściciela, w szczególności na jego poczucie bezpieczeństwa czy estetyki.
Sąd Najwyższy uznał także, że immisje mogą stanowić już same przygotowania do zakłócenia korzystania z nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 czerwca 1983 r., sygn. akt III CRN 100/83).
Oddziaływanie pośrednie na nieruchomości sąsiednie jest dopuszczalne, jeśli mieści się w granicach przeciętnej miary. Oceny przeciętnej miary dokonuje się według dwóch kryteriów: społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1985 r. (II CR 149/85) ocena przeciętnej miary w rozumieniu art. 144 KC musi być ona dokonana na podstawie obiektywnych warunków, panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. Chodzi tu więc o dokonanie oceny według normy obiektywnej, a nie subiektywnej wrażliwości czy potrzeb właścicieli poszczególnych nieruchomości. Przy ocenie przeciętnej miary należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu z niej korzystania.
W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r. (sygn. akt II CR 208/69) zaznaczono, iż określenie „stosunki miejscowe" odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu. Ocena zakłóceń powinna zapewnić powiązanie jej z konkretną w danym czasie i miejscu sytuacją. Wówczas nie będzie ona oderwana od rzeczywistości. Decydujące znaczenie ma przy tym charakter środowiska miejscowego (wieś, miasto, teren przemysłowy, rekreacyjny itp.).
W wyniku oddziaływania pośredniego, zakłócającego ponad przeciętną miarę korzystanie z sąsiednich nieruchomości ich właściciele mogą żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania dalszych naruszeń - roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego).
Zgodnie z orzecznictwem uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji wybudowania na podstawie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego, powodującego istotne ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej, nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1992 r. sygn. akt I CRN 188/92).
Przyjmuje się, iż jeżeli zakłócenia wywołują szkodę, to wówczas można dochodzić odszkodowania na podstawie przepisów art. 415 kodeksu cywilnego regulującego czyny niedozwolone (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1976 r., III CRN 367/75)
Kluczowe znaczenie będzie więc miała kwestia czy oddziaływanie na Pani lokal przez remont chodnika lub przebudowę wiaduktu przekraczają „przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
Wszystko zależy od oceny sądu, jednak nie wydaje mi się, żeby tego rodzaju prace zostały uznane za nadużycie prawa własności. W końcu do urzędu miasta należy dbanie o stan chodników, a PKP musi dbać swoje połączenia. Sąd można uznać, że wynajmując lokal w tej okolicy, trzeba się liczyć z tym, że tego rodzaju prace będą wykonywane.
W mojej ocenie o „przekroczeniu przeciętnej miary” można mówić, jeśli remont trwałby zbyt długo, gdyby dało się wykazać w sądzie, iż prace można było wykonać znacznie szybciej.
Drugą sprawę jest udowodnienie wysokości utraconych zarobków. Nie byłoby z tym problemów w przypadku dochodzenia odszkodowania za utracone korzyści z tytułu naprawy chodnika. Wystarczyłoby porównać wysokość dochodów osiąganych przed remontem z tymi w okresu remontu.
W przypadku odszkodowania za utratę przyszłych korzyści sprawa zaczyna się komplikować. Druga strona może argumentować, że nie jest pewne, iż strata byłby aż tak duża, że sklep osiągałby dochody, że kliencie przychodziliby itp. a w każdym razie nie doszłoby do tak dużego odpływu klientów, jak w przypadku remontu chodnika. Do Pani należałby udowodnienie, że roszczenie (w tym też jego wysokość) jest zasadne i jeśli nie mogłaby Pani tego dowodu przeprowadzić, to nie dostałaby Pani odszkodowania.
Jeśli więc zamierza Pani spróbować wnieść pozew do sądu, to wydaje mi się, że lepiej jest poczekać, aż remont się rozpocznie i będzie można wykazać, iż dochody rzeczywiście się zmniejszyły.
 

odszkodowanie, szkoda, imisje, remont, immisje, wydatki na remont, KC art. 144, KC art. 415

06-09-2010r.

Cywilne

228182