Strefa klienta
Pomoc

Podwyższenie czynszu za mieszkanie


Pytanie:

Czy prywatny właściciel ma prawo podwyższać czynsz w przeciągu roku tyle razy ile chce? Czy przepisy nie ograniczają go? W takiej sytuacji gdy czynsz rośnie 100 % w roku, to nie stać mnie na jego zapłacenie. Co robić? Czy można tę jego podwyżkę zaskarżyć?

Odpowiedź:

Ustawodawca wprowadził pewne ograniczenia dla właścicieli – podwyżki nie mogą być częstsze niż raz na 6 miesięcy i nie mogą przekraczać pewnego poziomu wartości odtworzeniowej lokalu.
Szczegółowe regulacje zawarte są w art. 8a ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 rokuo ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego”.Przepis ten stanowi, że
„1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.
2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.
3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie.
4. Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.
4a. Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, z zastrzeżeniem ust. 4c i 4d, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.
4b. Podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub
b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową
- aż do ich pełnego zwrotu;
2) godziwy zysk.
4c. Właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, ustalając składniki wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, stosuje przepisy re­gulujące ten stosunek prawny; do opłat za używanie lokalu właściciel nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku.
4d. W stosunkach najmu lokali socjalnych zysku nie zalicza się jako jednego ze składników czynszu.
4e. Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprze­kra­czającej w danym roku kalen­darzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.
5. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
6. (uchylony).
6a. W przypadku:
1) określonym w ust. 5 pkt 1 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tychczasowej wysokości do dnia roz­wiązania stosunku prawnego, na pod­stawie którego lokator zajmuje lokal;
2) określonym w ust. 5 pkt 2 lokator jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w do­tych­czasowej wysokości do dnia uprawo­mocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie, z zastrzeżeniem ust. 6b;
3) gdy lokator nie skorzysta z prawa przysługującego mu na podstawie ust. 5, wówczas od upływu terminu wypo­wiedzenia jest obowiązany uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wyni­kającej z wy­powiedzenia.
6b. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wy­powiedzenia, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.
7. (uchylony).
8. Przepisy ust. 1-6b nie mają zastosowania do podwyżek opłat niezależnych od właściciela”.
 
Jeśli zatem lokator otrzymał informację o podwyżce czynszu, to może pisemnie zażądać od właściciela uzasadnienia dokonania podwyżki. Właściciel musi przedstawić taką informację (pisemnie) w ciągu 14 dni o dnia otrzymania żądania lokatora, a jeśli tego nie zrobi, to podwyższenie czynszu będzie nieważne.
Po otrzymaniu wyjaśnień uzasadniających przyczynę podwyżki i jej kalkulację, lokator ma 2 miesiące na jej przeanalizowanie tego pisma. Jeśli nie zgadza się z podwyżką, to może zwrócić się do sądu z powództwem przeciwko właścicielowi mieszkania o stwierdzenie, iż podwyżka jest niezasadna albo że – ewentualnie -  jest zasadna, lecz w innej (mniejszej) wysokości.Jeśli lokator złoży taki pozew, to musiuiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. „Stary” czynsz obowiązuje go do dnia uprawo­mocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Jeśli sąd stwierdzi, że podwyżka nie była zasadna, to nie wejdzie ona w życie, ale  jeśli sąd stwierdzi, że była zasadna, to lokator będzie musiał dopłacić różnicę w wysokości czynszu  jaka powstała w okresie trwania postępowania sądowego.

Przepisy są o tyle korzystnie sformułowane dla lokatora, że może on wyłącznie ograniczyć się do zaprzeczania zasadności dokonania podwyższenia czynszu  – to na właścicielu będzie ciążył obowiązek dokonania odpowiednich wyliczeń i przekonanie sądu, że podwyższa jest uzasadniona. Oczywiście jeśli takie wyliczenie zostanie przeprowadzone, to z kolei na lokatora przejdzie ciężar udowodnienia, że te wyliczenia są błędne.
 
Jeśli chodzi o częstotliwość dokonywania podwyżek, to uregulowano tę kwestię w art. 9 ustawy:
„1. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.
1a. Przepis ust. 1 stosuje się także w przypadku podwyższania czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, po podwyżce miałby przekroczyć 3 % wartości odtworzeniowej lokalu.
1b. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obo­wiązywać.
2. W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Lokator obowiązany jest opłacać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez właściciela kosztów dostarczenia do lokalu używanego przez lokatora dostaw, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 8.
3. (przepis uznany za niezgodny z Konstytucją na mocy orzeczenia TK K.48/01)
4. (uchylony).
5. W stosunkach najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, a w wypadku innych tytułów prawnych uprawniających do używania lokalu, oprócz opłat za używanie lokalu, właściciel może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela, z zastrzeżeniem ust. 6.
6. Opłaty niezależne od właściciela mogą być pobierane przez właściciela tylko w wypadkach, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.
7. (uchylony).
8. Wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego”.
 
Wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych to  przeciętny koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym. Żeby ustalić wysokość tego wskaźnika dla miejsca Państwa zamieszkania najlepiej jest skontaktować się z urzędem wojewódzkim.
 
Zachęcam też do zapoznania się z artykułem „Przy podwyżce czynszu należy wskazać sposób obliczenia stawki” zamieszczonym na stronie: http://prawo.gazetaprawna.pl/orzeczenia/400629,przy_podwyzce_czynszu_nalezy_wskazac_sposob_obliczenia_stawki.html,2
Oraz „Kalkulacja podwyżki czynszu ma być dokładna” zamieszczonym na stronie:
http://www.lokatorzy.pl/newsy/11-02-2010-kalkulacja-podwyzki-czynszu-ma-byc-dokladna
 
JM

Hasła:

mieszkanie, wynajem mieszkania, umowa najmu mieszkania, czynsz, podwyższenie, mieszkania

Data odpowiedzi:

25-11-2010r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

231508

Podobne: