Strefa klienta
Pomoc

Podział nieruchomości do korzystania (umowa quoad usum) i zniesienie współwłasności


Pytanie:

W 2006 KUPILEM 1/2 DOMU W CZĘŚCI WŁASNOŚCI 57%. PODZIAŁ SĄDOWY. CAŁA DZIAŁKA MA 16 ARÓW. NA CZEŚCI DZIAŁKI STOI GARAŻ, KTÓRY BYŁ WYBUDOWANY Z ŚRODKÓW OSOBY, OD KTÓREJ KUPILEM DOM. JEST NA NIEGO ZEZWOLENIE NA BUDOWE I ZGODA WŁAŚCICIEKA DRUGIEJ CZEŚCI NIERUCHOMOŚCI NA W/W BUDOWĘ. DZIŚ OSOBA KTÓRA MA 43% ROŚCI SOBIE PRAWA DO TEGO (MOJEGO) GARAŻU. PROSZĘ O PONIFORMOWANIE MNIE CO POWINIENEM ZROBIĆ BY GARAŻ BYŁ MOJĄ WŁASNOŚCIĄ. WARTOŚĆ GARAŻU OK 8-10 TYŚ NA AKCIE NOTARIALNYM JEST WPIS, IŻ CAŁOŚĆ BUDOWY POKRYŁ MÓJ SPRZEDAJĄCY I PRZEKAZUJE TO MNIE. GARAZ MA 34 MKW.

Odpowiedź:

Z treści pytania wynika, że nieruchomość nie została podzielona lecz zawarta została miedzy wspówłaścicielami umowa co do korzystania z nieruchomości wspólnej – tzw. podział quoad usum. Sąsiad musiałby się zwrócić do sądu, żeby ten zmienił treść umowy. Wydaje się, że najlepszym rozwiązaniem byłoby złożenie wniosku do sądu o podział współwłasności. 1. Umowa co do korzystania ze współwłasności (umowa quoad usum). Zniesienie współwłasności nieruchomości jest sprawą dość kosztowną i dlatego często współwłaściciel decydują się na częściowe i czasowego uregulowanie stanu prawnego w drodze umowy (tzw. umowa quoad usum), określającej sposób korzystania z nieruchomości. Sposób korzystania z nieruchomości reguluje art. 206 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) który przewiduje, że „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Współwłaściciela mogą jednak umową zmodyfikować zasady korzystania z rzeczy wspólnej. Umowa taka najczęściej polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli. Umowa taka nie wymaga żadnej szczególnej formy, czyli nie musi być sporządzona przed notariuszem i jest wiążąca dla następców prawnych współwłaścicieli. W piśmiennictwie prawniczym i orzecznictwie istnieje zgodny pogląd, że umowa quoad usum może dojść do skutku poprzez takie zachowanie współwłaścicieli, które w danych okolicznościach nie budzi wątpliwości co do ujawnionej w taki sposób ich woli (art. 65 k.c.). W taki też sposób może być kształtowana treść umowy w trakcie jej wykonywania (uchwała Sądu najwyższego syg. akt III CO 33/62 , publikacja OSNCP 1964/21/ 22). Zatem nie trzeba nawet zawierać umowy w formie pisemnej czy nawet ustnie. Wystarczy, że w sposób dorozumiany współwłaściciela „podzielą” się nieruchomością. Oczywiście w trakcie procesu sądowego ze względów dowodowych lepiej jest przedstawić umowę sporządzoną pisemnie, ponieważ później powstają wątpliwości jak dokładnie podział się przedstawiał i czy faktycznie można mówić, iż podział taki został dokonany. Nowy nabywca udziału we współwłasności musi podporządkować się istniejącym postanowieniom umowy i określonym w nich sposobowi korzystania z nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że umowa ta nie powoduje zniesienia współwłasności. W orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono, że skuteczne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga umowy notarialnej lub orzeczenia sądowego (wyrok NSA z 19 marca 2002 r., sygn. akt IV SA 1132/00). Tak więc poszczególnym współwłaścicielom przysługuje dalej tylko udział w nieruchomości. Zmiana takiego umownego sposobu korzystania może nastąpić bądź w wyniku zmiany umowy z woli stron bądź w wyniku orzeczenia sądowego. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku podkreślono, że „Jeżeli współwłaściciele określą prawo do korzystania z wydzielonej części rzeczy przez współwłaściciela w sposób wyłączny (umowa quoad usum ) istnieje domniemanie, że temu współwłaścicielowi przypadają pożytki i dochody z rzeczy również w sposób niepodzielny. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej niż wynika to z treści art. 206 kodeksu cywilnego i postanowienia takiej umowy są wiążące”. (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 maja 1993 r. syg. akt I ACr 400/93). Zatem współwłaściciel nie ma prawa żądać udostępnienia mu garażu, ponieważ jak wynika z opisu sytuacji, zawarta została (przynajmniej w sposób dorozumiany) umowa quoad usum określająca sposób korzystania z nieruchomości. Współwłaściciel musiałby się zwrócić do sądu z żądaniem zmiany treści tej umowy. Decyzja zależałaby od oceny sędziego. Wydaje się, że raczej mało prawdopodobne, aby sąd stwierdził, iż sąsiadowi przysługuje prawo do korzystania z garażu skoro nie poniósł żadnych nakładów na jego zbudowanie. 2. Zniesienie współwłasności Fakt zawarcia mowy nie wyklucza możliwości podziału nieruchomości. Jeśli współwłaściciele nie mogą porozumieć się w tej sprawie i zawrzeć w formie aktu notarialnego umowy znoszącej współwłasność, to można skierować sprawę do sądu. Zgodnie z art. 210 k.c. „Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić”. Zatem nie można żądać zniesienia współwłasności tylko wtedy, gdyby zawarta została umowa wyłączają na pewien okres czasu możliwość wystąpienia z takim żądaniem. Z treści pytania nie wynika, żeby zastrzeżone zostało takie ograniczenie. Zgodnie z art. 211 k.c. „Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. W przypadku nieruchomości gruntowych dokonanie podziału jest z reguł dosyć proste. Wytycza się granice nowych działek. Wielkość działek zależy od udziałów przysługujących współwłaścicielom. W myśl art. 212 jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi, tak żeby np. możliwy był dostęp do drogi publicznej. Sąd może zdecydować: - o podziale nieruchomości proporcjonalnie do udziałów; - o podziale nieruchomości w sposób nieproporcjonalny do udziałów z obowiązkiem spłat pieniężnych, na rzecz współwłaściciela, który uzyskał mniejszą część rzeczy wspólnej; - o przyznaniu rzeczy wspólnej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty na rzecz pozostałych; - o sprzedaży rzeczy wspólnej na licytacji i podziale uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli. Dwa ostatnie rozwiązania są jednak stosowane wyjątkowo, gdy nie jest możliwy podział nieruchomości. Zgodnie z art. 606 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy. Postępowanie o zniesienie współwłasności uregulowane jest w art. 617 k.p.c. i nast. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W myśl art. 618 w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. W myśl art. 621 k.p.c. projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Zgodnie z art. 622 k.p.c. w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Zgodnie z art. 623 k.p.c jeżeli brak jest zgodnego wniosku współwłaścicieli, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne. Podstawa prawna: ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. Nr 43 poz. 296 ze zm.); - ustawa z dnia 18 maja 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93 ze zm.). JM

Hasła:

współwłasność nieruchomości, współwłasność

Data odpowiedzi:

07-03-2007r.

Działy prawa:

Cywilne Postepowanie cywilne

Numer porady:

132821

Podobne: