Strefa klienta
Pomoc

Przedłużenie umowy najmu


Pytanie:

Zawarłem umowę najmu na rok, czynsz najmu opłaciłem jednorazowo przed zawarciem umowy. Właściciel mieszkania ustnie deklarował się, że najem zostanie przedłużony na kolejny rok. Z tego powodu zaproponował, że za kolejny rok nie będę musiał płacić a czynsz najemny odpracuję dokonując remontu domu należącego do jego żony. Remont całego domu został wykonany, wykonana robocizna znacznie przekraczała nawet roczny czynsz najmu mieszkania. Jednak na dokonane roboty nie mam żadnego dokumentu, za wyjątkiem świadków. Po dokonaniu remontu właściciel przysłał mi pismo, że umowy najmu jednak nie przedłuża i żąda opuszczenia lokalu. Jak najlepiej postąpić w tej sytuacji ?

Odpowiedź:

Zasadniczym aktem prawnym regulującym kwestię najmu lokali na cele mieszkalne jest (obok Kodeksu cywilnego) ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001.W myśl art. 5 tej ustawy, minimalnym okresem na jaki może zostać zawarta umowa o odpłatne używanie lokalu (a więc przede wszystkim najmu), jest okres 3 lat. Jeżeli umowę zawarto na okres krótszy, uważa się że została ona zawarta na czas nieokreślony. Ustawa wprowadza także, jako zasadę, co najmniej trzyletni okres wypowiedzenia umowy. Jak widać są to regulacje bardzo niekorzystne z punktu widzenia właścicieli lokali. Z przedstawionych okoliczności wynika, że dotychczasowa (roczna) umowa najmu została zawarta już pod rządami wspomnianej ustawy, tak więc należy traktować ją, jako zawartą na czas nieokreślony. Trudno w tej sytuacji mówić o przedłużeniu umowy, która tak czy inaczej, nadal obowiązuje. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie rozwiązaniu stosunku najmu po roku, w drodze porozumienia stron. W omawianej sytuacji obie strony uzgodniły nowe warunki najmu, oznaczając czynsz w świadczeniu innego rodzaju niż pieniężne. Ponieważ w momencie dokonywania uzgodnień intencją obu stron było "przedłużenie" najmu, należy traktować te ustalenia jako modyfikację istniejącej umowy. Wniosek stąd, że nie doszło do rozwiązania dotychczasowej umowy najmu, a jedynie do zmiany jej treści. Jeżeli dotychczasowa umowa nie zawierała klauzuli zastrzegającej formę pisemną dla wszelkich jej modyfikacji, wówczas ustnie uzgodnione zmiany są skuteczne. W związku z powyższym pismo, w którym wynajmujący żąda opuszczenia lokalu, traktować należy co najwyżej jako wypowiedzenie umowy najmu Przypomnieć trzeba, że wypowiedzenie takie powinno być co najmniej trzyletnie. Istnieje od tego kilka wyjątków: 1) jeżeli najemcy przysługuje prawo do innego lokalu lub wynajmujący dostarczy mu inny lokal, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy (art. 11 ust. 4) 2) najem został zawarty na czas nauki lub pracy najemcy, albo na czas nieobecności wynajmującego (art. 5 ust. 5) Jeżeli nie zachodzą przedstawione sytuacje wyjątkowe, najemca może zamieszkiwać lokal jeszcze przez 3 lata, przy założeniu, że wywiązywał się będzie ze swoich obowiązków (czynsz, opłaty itd.). Jeżeli w interesie najemcy nie leży dalsze zamieszkiwanie w najmowanym lokalu, a jedynie odzyskanie wartości odpracowanego czynszu, można zasugerować rozwiązanie umowy w drodze porozumienia stron. Normalną praktyką w takich sytuacjach jest zwrot otrzymanych świadczeń lub ich wartości. W tym przypadku należałoby sprecyzować wartość wykonanych robót remontowych.

Data odpowiedzi:

24-01-2003r.

Działy prawa:

Administracyjne Cywilne

Numer porady:

2623

Podobne: