Strefa klienta
Pomoc

Roszczenie o wykupienie nieruchomości przez gminę


Pytanie:

Witam Proszę o poradę prawną. Moja sprawa wygląda następująco. W 2012 r. rodzice przepisali mi działkę usytuowaną na osiedlu mieszkaniowym z zabudową domów jednorodzinnych. Działkę tą chciałem przeznaczyć na sprzedaż, zaś za pieniądze ze sprzedaży chciałem kupić mieszkanie. Niestety okazało się iż na mojej działce gmina zaplanowała drogę o czym nie wiedzieliśmy. Droga zaplanowana jest tylko i wyłącznie wzdłuż mojej działki i prowadzi do nikąd. Działki obok są zabudowane, ogrodzone i nie potrzebują dojazdu. W Dziale Planowania Przestrzennego dowiedziałem się iż drogę tą wprowadzono planem z 2006 r. W sprawie projektu drogi nie wpłyną żaden wniosek. Drogę wytyczył według własnego uznania projektant z biura, które wygrało przetarg na projekty planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku tej decyzji działki nie mogę sprzedać, ani nic z nią zrobić bo po odjęciu 8m na drogę jest za wąska by cokolwiek na niej wybudować. W dziale planowania przestrzennego dowiedziałem się iż mogę złożyć wniosek o zmianę planu, ale zostanie on przyjęty do obrad w 2014 r., zaś sam plan nie zmieni się szybciej niż w 2015 lub 2016 r. Radca prawny oświadczył iż ze względu na przedawnienie, nie mogę dochodzić odszkodowania i jedynie co mogę zrobić to czekać na zmianę planu zagospodarowania. Gmina nie chce wykupić mojej działki bo nie jest jej do niczego potrzebna i projekt drogi nie pochodził z wniosków. Dowiedziałem się iż drogę tą projektant zaplanował po umowie ustnej z mieszkańcami sąsiedniej ulicy. Mieszkańcy tej ulicy jednogłośnie wyrazili zgodę na puszczenie przez ich drogę rury ciepłowniczej do pewnego centrum handlowego, za co prawdopodobnie dostali od inwestora pieniądze. Po dwóch latach przypomnieli sobie iż nie mają wody ani kanalizacji, tylko wówczas przez ich ulicą nie można było już nic poprowadzić. Jeden z właścicieli wpadł na pomysł, aby kanalizację i wodę puścić moją działką stad dogadał się z projektantem firmy odpowiedzialnej za projekt zagospodarowania przestrzennego. Proszę o pomoc i poradę, czy w mojej sytuacji mam szansę przyśpieszyć zmianę planu zagospodarowania przestrzennego ? Wiem, że ze względu na przedawnienie (minęło 5 lat) nie mogę ubiegać się o odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości. Co więcej miesiąc temu przyszło do mnie zawiadomienie, iż ze względu na budowę kanalizacji na głównej ulicy, wzrosła wartość mojej nieruchomości i z tego tytułu muszę zapłacić miastu ponad 3 tyś. zł. Nie dość iż z działką nie mogę nic zrobić bo ktoś bezmyślnie zaplanował na niej drogę to jeszcze muszę zapłacić jakąś chorą opłatę. Proszę o poradę co mogę zrobić, aby nie czekać latami na usunięcie drogi z planu zagospodarowania przestrzennego lub aby zmusić Urząd Gminy do wykupu nieruchomości ?

Odpowiedź:

W mojej ocenie nie da się przyspieszyć sprawy zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Każdy może złożyć wniosek o dokonanie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, ale ostateczne decyzja należy jednak do władz gminy, która może taki wniosek uwzględnić lub nie. Nie można  zmusić wójta (burmistrza, prezydenta) do podjęcia pozytywnej decyzji. Wniosek o zmianę planu nie jest wnioskiem w indywidualnej sprawie, o którym mówi kodeks postępowania administracyjnego - ma on charakter jedynie postulatu, który władze gminy mogą, ale nie muszą uwzględnić.

Jeśli chodzi o  wykupienie nieruchomości, to w mojej ocenie można się powołać na art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Przepis tej przewiduje, iż  jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja powyższych roszczeń, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

W art. 36 ust. 3 w/w ustawy przewidziano, iż  „Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości”.

To roszczenie (odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości) przedawnia się po 5 latach, co stwierdzono w art. 37 ust. 3 w/w ustawy ( o czym zresztą poinformował Pana rada prawny). Jednak termin 5 lat przedawnienia odnosi się wyłącznie do roszczenia przewidzianego w  art. 36 ust. 3, czyli do roszczenia o obniżenie wartości.  Nie ma zastosowania do roszczeń przewidzianych w art. 36 ust. 1 tj. do roszczenia o odszkodowania za rzeczywistą szkodę i roszczenia o wykupienie nieruchomości. W przypadku tych roszczeń terminy przedawnienia nie zostały uregulowane w w/w ustawie, zatem należy przyjąć, iż zastosowanie powinny mieć terminy ogólne przewidziane w kodeksie cywilnym. Wskazano na to min. w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 września 2006 roku (sygn. akt IV SA/Wa 1024/06), gdzie stwierdzono, iż „Cywilnoprawny charakter wymienionych roszczeń powoduje, że spory z tych tytułów rozstrzygają sądy powszechne (art. 37 ust. 10 ustawy o p.z.p.). Oba rodzaje roszczeń mają charakter cywilnoprawny i realizowane są w drodze stosownej umowy, przy czym przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Roszczenia te stają się wymagalne z datą wejścia w życie planu, a termin ich przedawnienia - wobec braku odmiennych uregulowań - oceniać należy na zasadach ogólnych, wynikających z Kodeksu cywilnego (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 283).Uzasadnienie wyroku zamieszczono na stronie Naczelnego Sadu Administracyjnego: http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/FDAF17FE44

W praktyce oznaczało to zastosowanie terminów przedawnienia wskazanych w art. 118 kodeksu cywilnego, który przewiduje, iż Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata”. Roszczenie wskazane w ustawie nie są związane z prowadzenie działalności gospodarczej i nie mają charakteru okresowych, zatem zastosowanie powinien mieć 10-letni termin przedawnienia. To oznaczałby, że Państwa roszczenie o wykupienie nieruchomości nie uległo jeszcze przedawnieniu i można z niego skorzystać.

Należy wezwać gminę do wykupienia nieruchomości, powołując się na wskazane wyżej przepisy – warto też zacytować wyrok w/w WSA. Zgodnie z art. 37 ust 9 w/w ustawy Gmina ma 6 miesięcy na realizację Państwa roszczeń. Po tym terminie właścicielowi przysługują odsetki za opóźnienie. Jeśli Gmina nie będzie chciała wypełnić swojego obowiązku, albo będzie twierdziła, iż nie ma obowiązku wykupienia grunty np. dlatego że nie udowodniono, iż ograniczeniu uległo korzystanie z nieruchomości, to pozostaje Państwu skierowanie pozwu do sądu cywilnego o zobowiązanie Gminy do wykupienia nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 10 w/w ustawy „Spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 i ust. 5, rozstrzygają sądy powszechne”, zatem sprawy nie będzie rozpatrywał sąd administracyjny, na co zwrócono też uwagę, w przytoczonym wyżej uzasadnieniu WSA w Warszawie.

Jeśli chodzi o roszczenie o odszkodowanie za rzeczywista szkodę, to w mojej ocenie trudno będzie wykazać, iż poniósł Pan taką szkodę. Łatwiejsze będzie dochodzenie roszczenie o wykupienie nieruchomości, ale również wówczas sąd rozpatrujący pozew będzie musiał ocenić, czy w danym przypadku korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone”. Konieczne będzie wyjaśnienie w pozwie na czym w Państwa przypadku polega „ograniczenie korzystania zgodnie  dotychczasowym przeznaczeniem”.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 18 października 2012 roku (sygn. akt akt I ACa 676/12) stwierdzono, że „ Zastosowanie przewidzianej w art. 36 ust. 1 ustawy regulacji możliwe jest nie tylko wówczas, gdy korzystanie z nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą jest niemożliwe zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem ale również gdy jest niemożliwe zgodnie z dotychczasowym sposobem korzystania z nieruchomości. Na gruncie komentowanej ustawy ustawodawca dokonuje rozróżnienia pojęcia przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystanie z niego (tak m.in. w art. 4 ustawy). Właściwym do oznaczenia przeznaczenia terenu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Określenie natomiast sposobu korzystania z nieruchomości może nastąpić nie tylko w planie zagospodarowania przestrzennego ale również między innymi w decyzji o warunkach zabudowy. Nie może przy tym budzić wątpliwości, że pojęcie „sposobu korzystania z nieruchomości" jest pojęciem szerszym od „przeznaczenia nieruchomości". Sposób korzystania z nieruchomości obejmuje faktyczne ale i potencjalne przeznaczenie i cel danej nieruchomości w ramach przysługującego właścicielowi prawa własności, którego granice wyznaczone są ustawy, zasady współżycia społecznego i ustalone zwyczaje. Co do zasady sposób korzystania z nieruchomości odpowiada jej przeznaczeniu. Innymi słowy pozostaje w zgodzie z przeznaczeniem danej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji jednakże, gdy dla danej nieruchomości nie obowiązuje taki plan - tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - sposób korzystania z nieruchomości wyznaczany jest przez faktycznie podejmowane czynności przez właściciela nieruchomości w ramach uzyskiwanych decyzji i zezwoleń.”

Rozstrzygnięcie ewentualnego sporu będzie należało do sądu. Trudno jest mi przewidywać jaki będzie wynika sprawy sądowej – dużo zależy od tego jakie argumenty przedstawi też druga strona. Postępowanie sądowe zawsze jest obarczone ryzykiem, ale jednak może się okazać, iż będzie to jedyny sposób na zmianę Państwa sytuacji .

 

Hasła:

nieruchomość, gmina, plan zagospodarowania przestrzennego, działka nieruchomości

Data odpowiedzi:

08-05-2013r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

232834

Podobne:

czy można na wydzierżawionej części działki rolnej postawić kemping tzw domek holenderski i jakie zgłoszenia wykonać do jakich urzędów

Domek kempingowy na działce rolnej

Jakie czekaja mnie formalnosci,gdy chce budowac mieszkanie oraz budynki gospodarcze dla potrzeb gospodarstwa rolnego na dzialce rolnej(2ha) na ktorej plan…

Budowa na działce rolnej

W jaki sposób można odrolnić działkę?

W jaki sposób można odrolnić działkę?

Ojciec posiada ziemię rolną 2,9 ha (nabył ją 20 lat temu). Obecnie gmina zmienia plan zagospodarowania przestrzennego i od 1.01.2008…

Ojciec posiada ziemię rolną 2,9 ha (nabył ją 20 lat temu). Obecnie gmina zmienia plan zagospodarowania przestrzennego i od 1.01.2008 działka będzie przekształcona na budowlane. Jakie opłaty i podatki poniesie ojciec sprzedając działki (po podzi