Strefa klienta
Pomoc

Służebność mieszkania


Pytanie:

Czy osoba, która ma dożywotnią bezpłatną służebność powinna opłacać rachunki bieżące za siebie za wodę, śmieci, opał na zimę oraz czy ma prawo korzystania z ogrodu, który stanowi naszą własność. Jeśli tak to jak to wyegzekwować. Moja teściowa darowała swemu synowi w 1994r. (mojemu mężowi) dom oraz prawo wieczystego użytkowania działki na której położony jest dom w zamian za dożywotnią bezpłatną służebność w jednym pokoju oraz prawo korzystania z kuchni, łazienki i przedpokoju. Przy podpisaniu umowy darowizny teściowa zadeklarowała ustnie, że będzie płacić za siebie za zużytą wodę, prąd, kupować węgiel. Od 15 lat wszystkie rachunki opłacamy sami, przeprowadziliśmy w tym czasie gruntowny remont całego domu (ocieplenie elewacji zewnętrznej, wymiana okien, części drzwi). W 2000 r. wykupiliśmy od państwa działkę na własność. Aktualnie teściowa zajmuje parter budynku a my piętro, posiadamy osobne kuchnie i łazienki.

Odpowiedź:

Kwestia opłat za media od osoby uprawnionej do służebności mieszkania jest sporna. W mojej ocenie osoba uprawniona z tytułu służebności mieszkania powinna ponosić opłaty za media, ale wiem, że sądy rozpatrując podobne sprawy wydawały orzeczenia stwierdzające, że bezpłatna służebność mieszkania oznacza, że wszystkie koszty utrzymania mieszkania (opłaty za czynsz oraz należności eksploatacyjne) powinna wnosić strona obciążona (właściciel). Sądy przyjmowały bowiem, że sensem instytucji służebności nieodpłatnego użytkowania mieszkania jest brak po stronie uprawnionego jakichkolwiek obowiązków pokrywania kosztów z tego tytułu. Ja się nie zgadzam z tym twierdzeniem. Moim zdaniem służebność mieszkania oznacza, że uprawniony nie musi płacić za korzystanie z lokalu (nie musi płacić czynszu), ale już wszelkie opłaty za wodę, prąd, gaz itp. powinny być regulowane proporcjonalnie przez osoby mieszkające w domu w tym również przez uprawnionego z tytułu służebności. Podkreślam jednak, że sąd może podejść do tego problemu w odmienny sposób. W mojej ocenie jeśli służebność mieszkania wynika z umowy dożywocia, to uprawniony nie musi ponosić żadnych opłat. Zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”. Nabywca nieruchomości otrzymuje prawo własności, a w zamian zobowiązuje się do utrzymywania zbywcy, czyli ponoszenia wszystkich kosztów związane z jego mieszkaniem. Właściciel musi zatem też ponosić opłaty za wodę w takim zakresie, w jakim jest to potrzebne do utrzymania uprawnionego. Nie musi płacić jeśli uprawniony z tytułu dożywocia korzysta z wody w celu prowadzenia jakieś działalności gospodarczej. Poza tym strony mogą w inny sposób uregulować problem opłat za media w umowie. Jeśli natomiast służebność mieszkania wynika z innej podstawy, to uprawniony z tytułu służebności mieszkania powinien zapłacić za media – nie musi jedynie płacić czynszu. Dla rozliczenia opłat za media powinien mieć zastosowanie art. 302 § 2 kodeksu cywilnego, który przewiduje, iż do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Ma tu więc odpowiednie zastosowanie art. 260 § 1 kodeksu cywilnego przewidujący, iż użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót. Można więc na tej podstawie domagać się zwrotu uiszczonych opłat np. za wodę w takim stosunku w jakim uprawniony z tej wody korzystał. Jednak jak już wcześniej zaznaczyłem – jest to moja opinia i trzeba liczyć się z tym, że sąd inaczej oceni zakres prawa służebności. Nie ma niestety przepisu prawa ani orzeczenia Sądu Najwyższego, które jednoznacznie rozstrzygnęłoby wątpliwości dotyczące obowiązku opłacania mediów przez uprawnionego z tytułu służebności. Jeśli chodzi o korzystanie z ogrodu, to służebność mieszkania nie obejmuje prawa do korzystania z tego gruntu, chyba ze co innego wynika z umowy. Zgodnie z art. 302 § 1 mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku czyli np. z korytarza, albo z kuchni lub łazienki jeśli jest tylko jedna w domu, z pomieszczeń pomocniczych np. strychów, piwnic, pralni, suszarni itp. Korzystanie z ogródka (uprawnianie owoców i warzyw) nie jest już częścią uprawnienia do mieszkania. Właściciel ma obowiązek zapewnienia mieszkania uprawnionemu, ale już nie musi wyrazić zgody na korzystanie z ogródka. Żeby odzyskać ogórek i zobowiązać teściową do partycypowania w należnościach za media, to należałby wnieść pozew do sądu powołując się na art. 222 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, które przewiduje, iż „Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”. Zgodnie z § 2 „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. JM

Hasła:

służebność

Data odpowiedzi:

24-07-2009r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

139445

Podobne:

Witam, Małżeństwo mojej siostry jest w rozpadzie, mąż nie zgadza się na rozwód lub separację. Nie chce się też wyprowadzić…

Czy można eksmitować męża?

Czym różni się mieszkanie hipoteczne od spółdzielczego i spółdzielczego z księgą wieczystą?

Czym różni się mieszkanie hipoteczne od spółdzielczego i spółdzielczego z księgą wieczystą?