Strefa klienta
Pomoc

Szerokość drogi dojazdowej do działek budowanych i minimalna powierzchnia działki


Pytanie:

Jestem właścicielem długiej (120 m) i wąskiej (21 m) działki, przylegającej krótszym bokiem do drogi publicznej. Chcę podzielić tę działkę na 2 lub 3 mniejsze w celu ich sprzedaży, ale jest problem z drogą dojazdową do kolejnych wydzielonych działek. Jaka jest minimalna szerokość drogi dojazdowej do działek budowlanych, czy zależy ona od liczby działek? Jaka jest minimalna powierzchnia i szerokość działki budowlanej? Właściciel sąsiadującej działki wydzielił na niej drogę dojazdową do swoich wydzielonych działek o szerokości 5 m przylegającą do mojej działki. Gdyby wyraził zgodę na użytkowanie tej drogi przez właścicieli działek powstałych z podzielenia mojej, mogłyby one mieć większą szerokość. Jaka byłaby najkorzystniejsza forma uzyskania takiej zgody (czy służebność drogi dojazdowej czy też jakaś forma użyczenia, a może zakupić udział we współwłasności tej drogi)? Jak określić wartość takiej służebności, czy zależy ona od wartości działki na której jest położona ta droga dojazdowa czy od wartości moich działek i w jaki sposób formalnie to załatwić (umowa użyczenia za jednorazowym odszkodowaniem czy służebność ze wpisem do księgi wieczystej)?

Odpowiedź:

Szerokość drogi
Jeśli chodzi o drogi niepubliczne, to zgodnie z par. 14 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690) „Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m”.  W ust. 2 zaznaczono, iż „Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów”.
Ciąg pieszo-jezdny to droga, na której nie ma wyodrębnionego chodnika i gdzie dopuszczalny  jest zarówno ruch pieszych jak i ruch pojazdów. Można więc przyjąć, że minimum będzie to 5 metrów, ale trzeba też zwrócić uwagę, że gminy określają samodzielnie plany zagospodarowania przestrzennego danego terenu i przeważnie w uchwałach radcy gminy jest bardziej szczegółowo ustalają jakie powinny być szerokości chodników i dróg na danym terenie. Należałby więc sprawdzić te informacje w urzędzie gminy.
Przepisy rozporządzenia nie uzależniają szerokości drogi wewnętrznej od liczby działek budowlanych jakie mają być połączone do drogi publicznej, ale nie można wykluczyć, że taka zależność jest przewidziana w uchwale rady gminy. 
Zaznaczam też, iż szerokość dróg publicznych uregulowana jest w innym akcie tj. w Rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie z dnia 2 marca 1999 r. (Dz.U. Nr 43, poz. 430).
 
Powierzchnia działki
Jeśli chodzi o minimalną powierzchnię działki budowlanej, to w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U z 2003 r. nr 80, poz. 717, ze zm.) jedynie ogólnie stwierdzono, że działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Nie określono jednak jaka jest minimalna powierzchnia takiej nieruchomości. Tego rodzaju minimalne wymagania mogą być przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W jednej gminie taka minimalna powierzchnia może wynieść np. 800 mkw a w innej1800 mkw. Trzeba więc sprawdzić to w urzędzie gminy. 
Zachęcam też do zapoznania się z artykułem Grażyny Błaszczak „Są sposoby na kłopoty z działkami budowlanymi” http://www.rp.pl/artykul/423833.html?print=tak .
 
Dostęp do drogi publicznej
Dokonując podziału nieruchomości na mniejsze działki, trzeba zapewnić dostęp do drogi publicznej. „Warunkiem uznania nieruchomości za nadającą się na cele budowlane oprócz położenia na terenach budowlanych jest konieczność zapewnienia dla takiego terenu dojścia i dojazdu. Nie wystarczy przy tym w oparciu o § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.) posiadać faktycznie istniejący dostęp do drogi publicznej ale musi to być dostęp prawnie zapewniony(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z z dnia 26 stycznia 2010 roku sygn. akt II OSK 213/09). Zatem chodzi nie tylko o to, żeby wytyczyć drogę, ale żeby właściciele nieruchomości mogli z niej korzystać (żeby mieli do tego uprawnienie), oraz żeby droga spełniała odpowiednie normy techniczne.
Poza tym ustawa o gospodarcze nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 1997 roku, Nr 115, poz. 741 ) w art. 93 ust. 3 przewiduje, iż „Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6”.
Zgodnie z art. 99ustawyJeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną”.
Z powyższych przepisów wynika, że nowe działki muszą mieć albo bezpośredni dostęp do drogi publicznej, albo pośredni poprzez drogę wewnętrzną (niepubliczną), z tym że nowi właściciele działek  muszą mieć uprawnienie do korzystania z tej drogi wewnętrznej. Takie uprawnienie można uzyskać poprzez ustanowienie służebności gruntowej lub też poprzez sprzedaż udziału we współwłasności drogi.
Ustawodawca stwierdził więc jednoznacznie, że trzeba ustanowić służebność drogową lub wyodrębnić drogę jako osobną nieruchomość i sprzedać nowym właścicielom udziały we współwłasności tej drogi. Żadne inne prawa np. użytkowanie, najem, czy dzierżawa nie wchodzą więc tu w grę.
 
Jeśli dobrze rozumie treść pytania, to chciałby Pan skorzystać z drogi wewnętrznej swojego sąsiada i ustanowić na tej drodze służebność dla swoich działek budowlanych – tak żeby nie było potrzeby zmniejszania ich powierzchni w celu wytyczenia własnej drogi budowlanej. Obawiam się jednak, iż skorzystanie z cudzej drogi wewnętrznej w oparciu o prawo służebności nie będzie możliwe. Stwierdzono to w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego, który uznał, iż „Analiza przepisów art. 93 ust. 3 oraz art. 99 ustawy o gospodarcze nieruchomościami wskazuje, że chodzi tu o ustanowienie służebności drogowej zapewniającej dostęp do drogi publicznej nie na cudzym gruncie, lecz na gruncie stanowiącym własność wnioskodawcy podziału, przede wszystkim na gruncie wchodzącym w skład nieruchomości podlegającej podziałowi” ( wyrok NSA z 19.10.2005 r., I OSK 61/05, niepubl.). Zatem dokonując podziału nieruchomości musiałby Pan ustanowić służebność na swoim własnym gruncie. 
W mojej ocenie można byłoby ewentualnie porozumieć się z sąsiadem co do możliwości odkupienie od niego udziału w prawie własności jego drogi wewnętrznej i następnie sprzedawać części tego udziału wraz prawem własności do nowych działek budowlanych. Moim zdaniem  takie rozwiązanie (tzn. sprzedaż udziałów we współwłasności) byłoby lepsze niż ustanawianie służebności, ponieważ bardziej jasne stają się wzajemne relacje użytkowników drogi – każdy wie, że jest współwłaścicielem drogi i że wspólnie muszą ponosić  koszy utrzymania tej drogi itp.
 
Cena sprzedaży zależy od porozumienia stron. Oczywiście sąsiad nie ma obowiązku sprzedania udziałów w swojej drodze wewnętrznej – może przecież nie chcieć, żeby koło niego odbywał się zbyt duży ruch pojazdów, albo może uważać, że proponowana cena jest zbyt mała. Nie można go zmusić do sprzedania udziału w drodze. Wówczas będzie Pan musiał wytyczyć własną drogę wewnętrzną, a cena za korzystanie z tej drogi w formie służebności czy też cena za udział we współwłasności będzie zleżała od porozumienia z osobami kupującymi działki budowlane. Nie ma tu jakiś stawek urzędowych – każdy właściciel może przecież zaproponować stawkę, jaką uważa za satysfakcjonującą, a druga strona może się na nią zgodzić lub zrezygnować z zakupu.
 
Polecam też artykuł „Konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej
ze strony http://www.monitorprawniczy.pl/index.php?mod=m_aktualnosci&cid=16&id=2322 

Hasła:

plan zagospodarowania przestrzennego, działka budowlana, adwokat, służebność, budowlane prawo, prawo, działki, działka nieruchomości, prawnik, droga publiczna, droga wewnętrzna, służebność gruntowa, porady prawne, porady prawnicze, droga

Data odpowiedzi:

16-08-2011r.

Działy prawa:

Administracyjne Cywilne

Numer porady:

232082

Podobne: