Strefa klienta
Pomoc

Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości wspólnej


Pytanie:

Mąż odziedziczył 1/2 nieruchomości (dom i budynki gospodarcze) i 1/2 siedliska na którym znajdują się w/w zabudowania. Nieruchomość ta należała po połowie do dziadka mego męża i brata dziadka. Nie był przeprowadzony geodezyjny podział nieruchomości, tylko niegdyś umówili się iż ta część domu (oddzielne wejścia) jest moja, a ta twoja, ten lewej mój a ten twój itd. Sprawy spadkowe z naszej strony są uregulowane i mąż jest właścicielem jednej części. Sprawy się komplikują po drugiej stronie, gdyż ostatnia zameldowaną tam osobą była żona brata dziadka, która nie żyje przynajmniej od 15 lat. W domu tym mieszka jej syn, który nie jest zameldowany, a prócz tego jest przynajmniej 10 innych osób- spadkobierców drugiej części nieruchomości. Osoby te ze sobą skłócone i nikt z nich nie jest zainteresowany wyprostowaniem stanu prawnego, przy czym przynajmniej 6 osób nie zrzeknie się praw do niej. W jaki sposób można znieść współwłasność i przejąć całkowite prawo do nieruchomości?

Odpowiedź:

Przepisy przewidują, że każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności może polega na fizycznym podziale rzeczy wspólnej np. na podziale nieruchomości na dwie odrębne.Jednak aby wszcząć takie postępowania najpierw należy uregulować kwestię dziedziczenia. Jeśli nie wiadomo kto jest spadkobiercą nieruchomości, to nie wiadomo także kto miałby uczestniczyć w postępowaniu dotyczącym podziału rzeczy wspólnej.
 
Skoro rodzina nie jest zainteresowana wyjaśnieniem spraw spadkowych, to nie pozostaje nic innego jak samemu to zrobić, co oczywiście wiąże się z konieczności samodzielnego ponoszenia kosztów. Musicie Państwo wystąpić do urzędu stanu cywilnego o odpisy aktów urodzeń i zgonów poszczególnych osób (potomków brata dziadka), a następnie złożyć w sądzie wniosek o wystanie postanowienia o stwierdzeniu dziedziczenia. Na podstawie tych postanowień o stwierdzeniu dziedziczenia należy uaktualnić wpisy własności w księgach wieczystych. Przypuszczam, że w księdze wieczystej (o ile w ogólne jest już założona) jest wpisany jest Państwa dziadek i brat dziadka. Trzeba zatem ustalić kto dziedziczył po bracie dziadka – zasadą jest że dziedziczą w pierwszej kolejności dzieci i żona. Trzeba złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, a do dokumentu dołączyć dokumenty z urzędu stanu cywilnego  potwierdzające śmierć spadkodawcy i urodzenie się dzieci. Przypuszcza, że dzieci brata dziadka również już nie żyją, więc w ten sam sposób trzeba ustalić kto dziedziczył po nich i wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku przez te osoby. Z takim wniosek może wystąpić każda osoba, która ma interes prawy. Państwa interes prawny polega na ustaleniu kto jest obecnie współwłaścicielem nieruchomości. Mając postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku można dokonać podziału majątku spadkowego, przewidując np. że majątek przeje na własność określonego spadkobiercy, a pozostałym będą przysługiwać spłaty pieniężne. Jeśli podział majątku w drodze umowy nie jest możliwy, to konieczne będzie zwrócenie się do sądu o wydanie postanowienia w tej sprawie.
 
Przede wszystkim – jak już zaznaczyłem - trzeba złożyć w sądzie wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Sąd wydaje postanowienie określające, kto jest spadkobiercom i jakie udziały w majątku zmarłego przysługują spadkobiercom. We wniosku trzeba wskazać nazwiska i adresy wszystkich osób, które mogą być zainteresowane udziałem w postępowaniu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku tzn. mogą być spadkobiercami ustawowymi. Jeśli zmarły nie pozostawił testamentu, to dziedziczą krewni zmarłego zgodnie z postanowieniami kodeksu cywilnego, który w art. 931 § 1 przewidział, że w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeśli sporządzono testament, to dziedziczą osoby wskazane w testamencie. Jeśli zmarły pozostawił testament i znajduje one w posiadaniu któregoś z uczestników, to powinien go dostarczyć do sądu i włączyć do akt postępowania.
Na podstawie art. 507 kodeksu postępowania cywilnego rzeczowo właściwy do rozpoznania wniosku o stwierdzenie nabycia spadku jest sąd rejonowy. Właściwy miejscowo w takim przypadku jest sąd ostatniego zamieszkania spadkodawcy, a jeżeli jego miejsce zamieszkania w Polsce nie da się ustalić, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. Prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku posiada każdy, kto ma interes prawny w stwierdzeniu nabycia spadku. We wniosku należy opisać sprawę dziedziczenia, kto zmarł, kiedy i gdzie oraz kto dziedziczy. Na stronie PoradyPrawnej.pl zamieszczone są przykładowe wzory wniosków. Wystarczy wpisać do wyszukiwarki w dziale Wzory Pism słowo „stwierdzenie nabycia spadku”, a wzory się pojawią. Proszę też zapoznać się z poradą „Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku”, gdzie zamieszczono przykładowy wniosek. Tekst dostępny jest na stronie: http://spadkoweprawo.pl/porady/wniosek-o-stwierdzenie-nabycia-spadku,135989.html

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego stanowią, że sąd spadku wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po przeprowadzeniu rozprawy, na którą wzywa wnioskodawcę oraz wszystkie osoby mogące wchodzić w rachubę jako spadkobiercy ustawowi i testamentowi. Sąd spadku bada z urzędu, kto jest spadkobiercą. W szczególności bada, czy spadkodawca pozostawił testament, oraz wzywa do złożenia testamentu osobę, co do której będzie uprawdopodobnione, że testament u niej się znajduje. Jeżeli testament zostanie złożony, sąd dokona jego otwarcia i ogłoszenia. Za dowód, że nie ma innych spadkobierców, może być przyjęte zapewnienie złożone przez zgłaszającego się spadkobiercę. Jeżeli takie zapewnienie nie było złożone albo jeżeli zapewnienie lub inne dowody nie będą uznane przez sąd za wystarczające, postanowienie w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku może zapaść dopiero po wezwaniu spadkobierców przez ogłoszenie np. w prasie. Po upływie sześciu miesięcy od daty ogłoszenia sąd wyznaczy w celu rozpoznania zgłoszonych żądań rozprawę, na której wezwie także osoby, którą zgłosiły żądanie i podały miejsce zamieszkania. Jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od dnia ogłoszenia o wezwaniu spadkobierców nikt nie zgłosił nabycia spadku albo, zgłosiwszy je, nie udowodnił go na rozprawie, sąd wyda postanowienie stwierdzające nabycie spadku przez spadkobierców, których prawa zostały wykazane, a w ich braku - przez Skarb Państwa jako spadkobiercę ustawowego.
Drugi etapem jest dokonanie zmian w księdze wieczystej. Kiedy  ustalone zostanie kto dziedziczy po osobach zmarłych i sąd wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, to  należy zaktualizować wpisy własności w księdze  wieczystej nieruchomości wspólnej. Należy złożyć w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą wniosek o dokonanie wpisu, dołączając do niego jako podstawę wpisu orzeczenie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłych osobach. Sąd prowadzący księgę wieczystą wniosek taki powinien uwzględnić i dokonać zmian w prowadzonej księdze wieczystej, zmieniając wielkość udziałów przysługujących poszczególnym współwłaścicielom.
 
Następnie – w trzecim etapie - można uregulować kwestie zniesienia współwłasności.  Zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy (w formie aktu notarialnego). Na zawarcie umowy musieliby wyrazić zgodę wszyscy współwłaściciele. Jest to najprostszy sposób, ale z opisu sprawy wynika, że zawarcie takiej umowy jest mało prawdopodobne.
Jeśli nie można się porozumieć i zawrzeć umowy, to konieczne jest złożenie wniosku o zniesienie współwłasności do sądu. Sąd może znieść współwłasność poprzez jej podział, albo poprzez przyznanie pełni prawa własności jednemu ze współwłaścicieli i nałożyć na niego obowiązek dokonania spłat pieniężnych – „odkupienia” udziałów pozostałych współwłaścicieli. W mojej ocenie to drugie rozwiązanie jest mało prawdopodobne do zastosowania przez sąd. Możecie Państwo zawnioskować, aby znieść współwłasność poprzez przejęcie całości domu, ale pozostali współwłaściciele  będą z pewnością się temu sprzeciwiać i argumentować, że ich potrzeby mieszkaniowe nie są zaspokojone, że potrzebują tych lokali mieszkalnych żeby mieć gdzie mieszkać itp.
 
W mojej ocenie bardziej prawdopodobny jest podział nieruchomości i uzyskanie „pełnego” prawa własności co do tej części, którą obecnie zajmujecie. Można  złożyć w sądzie wniosek o częściowe zniesienie współwłasności poprzez wyodrębnienie z nieruchomości wspólnej nowej nieruchomości należącej tylko do Państwa. Dzięki temu postępowanie sądowe powinno przebiegać bez większych komplikacji, bo podział prawny zapewne pokrywać się będzie z podziałem fizycznym, a ewentualnie różnice można skorygować dopłatami pieniężnymi między współwłaścicielami. Częściowy podział pozwoli na uniknięcie wszystkich problemów związanych z wzajemnymi rozliczeniami pozostałych sąsiadów – współwłaścicieli.
 
Zgodnie z art. 210 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 211 każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 606 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.) w sprawach z zakresu prawa rzeczowego właściwy jest sąd położenia rzeczy. Postępowanie o zniesienie współwłasności uregulowane jest w art. 617 k.p.c. i nast. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności. W myśl art. 618 w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. W myśl art. 621 k.p.c. projektowany sposób podziału nieruchomości na części powinien być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. Zgodnie z art. 622 k.p.c. w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w dwóch artykułach poprzedzających, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Zgodnie z art. 623 k.p.c jeżeli brak jest zgodnego wniosku współwłaścicieli, a zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno-gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne.
 
 
Właścicielem tej części nieruchomości wspólnej, którą Państwo obecnie zajmujecie, możecie stać również w inny sposób – poprzez zasiedzenia. Możliwe jest zasiedzenie własności części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości. Taki przypadek został opisany np. w interpretacji podatkowej IBPB2/436-118/08/MCZ zamieszczonej w naszym serwisie na stronie:
http://www.poradaprawna.pl/interpretacje/dyrektor-izby-skarbowej-w-katowicach,115070.html
Ponadto w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2007 r. ( sygn. akt II CSK 416/06) stwierdzono, iż istnieje możliwość nabycia przez zasiedzenie udziałów należących do drugiego współwłaściciela czy innych współwłaścicieli. Warunkiem zasiedzenia części nieruchomości należącej do współwłaściciela jest istnienie wystarczająco długiego okresu posiadania samoistnego.
 
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Dobra wiara posiadacza istnieje wtedy, gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie uzasadnione jest okolicznościami danego przypadku, przy czym dobrą wiarę wyłącza nie tylko pozytywna wiadomość o braku uprawnienia, ale i brak wiadomości spowodowany niedbalstwem. W Państwa przypadku nie można mówić o dobrej wierze, bo wiedzieliście, że są inni współwłaściciele . Przypadki dobrej wiary zdarzają się wyjątkowo – gdy np. notariusz błędnie sporządził umowę sprzedaży i była ona nieważna. W Państwa przypadku konieczny jest upływ 30 lat samoistnego posiadania, ale z treści pytania wynika, że ten warunek jest spełniony. Do czasu potrzebnego do zasiedzenie można też doliczyć okres posiadania przez dziacka i ojca (poprzedników prawnych). Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Rozwiązanie to stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.
 
Zasada, że spadkobierca może doliczyć okres, w jakim rzecz znajdowała się w samoistnym posiadaniu jego spadkodawcy, ma zastosowanie tak do dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego. Wymagane dla zasiedzenia posiadanie samoistne musi trwać „nieprzerwanie" przez wymagany ustawą okres. Obowiązują przy tym wszelkie określone przepisami o posiadaniu reguły dotyczące ciągłości posiadania. Znajduje więc tu zastosowanie domniemanie ciągłości posiadania - art. 340 Kodeksu cywilnego. Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane (art. 345 k.c.).

JM

Hasła:

zasiedzenie, zasiedzenie nieruchomości, spadek, współwłasność nieruchomości, współwłasność, podział majątku, zniesienie współwłasności, dziedziczenie, współwłaściciele

Data odpowiedzi:

09-10-2010r.

Działy prawa:

Cywilne Spadkowe

Numer porady:

231055

Podobne:

witam. Jak najlepiej rozpisać majątek, aby nie płacić podatku i zmniejszyć do minimum koszty.Jeden z rodziców żyje i chcemy aby…

Jak podzielić majątek?

Czy w tej sytuacji wnuczka E może tam mieszkać i jakie należy podjąć kroki, aby pani C mogła tam zamieszkać…

Dziedziczenie nieruchomości