Strefa klienta
Pomoc

Zerwanie umowy przedwstępnej zawartej bez notariusza


Pytanie:

Czy można zerwać wstępną mowę kupna - sprzedaży mieszkania własnościowego, która została zawarta pisemnie, ale bez notariusza?

Odpowiedź:

W opisanym przypadku zastosowanie ma art. 390 kodeksu cywilnego:
„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej”.
 
Zasadą jest, że jeśli ktoś zawarł umowę, to powinien ją wykonać. W przypadku umowy przedwstępnej zawartej bez formy aktu notarialnego dosyć często dochodzi do sytuacji, że jedna ze stron „rozmyśli się” i nie chce zawrzeć umowy ostatecznej. Wówczas druga strona może domagać się odszkodowania. Strony mogą też inaczej określi zasady odszkodowania np. wprowadzić karę umowę czyli obowiązek zapłacenia określonej w umowie kwoty na rzecz osoby poszkodowanej. To ułatwia dochodzenie roszczeń, ponieważ wówczas nie potrzeby udowadniać wysokości szkody. 
Gdyby umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego (czyli w formie wymaganej dla umowy ostatecznej ), to można byłoby dochodzi w sądzie zawarcia umowy sprzedaży. Wówczas przeniesienia prawa własności nastąpiłoby na mocy wyroku sądu. Jeśli forma aktu notarialnego nie jest zachowana, to taka ewentualność odpada.
 
Przeważnie wraz zawarciem umowy  przedwstępnej zostaje wpłacony zadatek na poczet ceny. Osoba która „zrywa” transakcję, traci zadanek, a jeśli sama go wpłaciła, to ma obowiązek oddania go w podwójnej wysokości. W Państwa przypadku trzeba liczyć się z podobną ewentualnością. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego:
 § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Hasła:

umowa przedwstępna, adwokat, prawnik, poradnictwo prawne, zadatek, kara umowna, porady prawne, porady prawnicze, porada prawna

Data odpowiedzi:

21-02-2011r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

231746

Podobne: