Strefa klienta
Pomoc

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej


Pytanie:

Czy możliwe jest „zasiedzenie" klatki schodowej i wejścia frontowego nieruchomości wspólnej z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi , jeśli sąsiedzi nawet w zeznaniach sądowych potwierdzają, że z tej części klatki i podwórka nie korzystali od 40 lat ? Czy sędzia sądu I instancji w toczącym się postępowaniu o podział użytkowania nieruchomości wspólnej ( obecnie sprawa w zawieszeniu od roku ) miał prawo zażądać ode mnie wydania kluczy sąsiadce jako zabezpieczenie postępowania ? Przecież o wejście frontowe toczy się głównie sprawa w sądzie . Sędzia przychylił się do prośby sąsiadów, którzy napisali ,że są już starzy i schodzenie od wejścia tylnego „wąską oblodzoną ścieżką zimową porą” jest dla nich szczególnie niebezpieczne. Dodam ,że do tej pory im to nie przeszkadzało , a zejście wcale nie jest strome. Złożyłam od tego postanowienia zażalenie i jeszcze czekam na odpowiedź. Czy w razie utrzymania przez Sąd Okręgowy decyzji sądu I instancji o wydaniu kluczy , będę mogła zablokować wydanie kluczy wnosząc o zmianę postanowienia ze względu na zmianę okoliczności – zima się przecież praktycznie skończyła (art. 742, par 1 KPC) Opis sytuacji: mieszkam w dwurodzinnym domu z wykupionymi od Urzędu Gminy w 1994 roku dwoma wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi . Ja zajmuję parter, sąsiadka pierwsze i drugie piętro . Od ponad 40 lat istnieje między nami umowny podział co do korzystania ze wspólnych części, zarówno budynku , jak i ogródka (ja jestem tu zameldowana od 1984 roku, wcześniej mieszkali tu dziadkowie) . Ja korzystam z wejścia frontowego prowadzącego bezpośrednio do mojego lokalu mieszkalnego , sąsiedzi wchodzą wejściem tylnym prowadzącym bezpośrednio na pierwsze piętro. Taki sposób użytkowania został potwierdzony przez nich w zeznaniach na policji i w sądzie) . Dodatkowo w 1998 roku zgodzili się na piśmie na dobudowanie przeze mnie ganku , przylegającego bezpośrednio do „mojego” wejścia oraz garażu z nadbudowanym poddaszem. Niestety, prawie po zakończeniu już wszystkich prac adaptacyjnych , stwierdzili ,że moje wejście jest ładniejsze i chcą teraz , aby właśnie to frontowe służyło im i ich gościom do wchodzenia do nich na pierwsze piętro. Zażądali kluczy do tych drzwi . Nie zgodziłam się, ale zaproponowałam wiele innych rozwiązań architektonicznych na własny koszt , tak aby obcy nie chodzili mi pomiędzy kuchnią , łazienką , a pokojami , gdyż wydając klucze nie miałabym możliwości kontrolowania, kto jest u mnie w lokalu mieszkalnym , a kto nie. Nie mogłabym nawet wyjść spokojnie do toalety zostawiając mieszkanie bez dozoru . Moje małoletnie dzieci już teraz są wystraszone i nie wychodzą beze mnie do naszej łazienki, która znajduje się poza wykupionym lokalem mieszkalnym i trzeba do niej dojść przez wspólny korytarz(obecnie od lat nie używany przez sąsiadów) . Wystąpiłam do sądu z wnioskiem o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólne . Nadmieniam, że od lat nie korzystam ze strychu i nie chodzę sąsiadom po ich kondygnacjach . Mają też nieskrępowane zejście do piwnicy , bo im niczego nie ograniczyłam . Chcę zachować ten istniejący sposób użytkowania i nie zgadzam się na wchodzenie obcych ludzi wejściem służącym od lat tylko mi – wychodząc z domu będę zmuszona zamykać siedmioro drzwi na klucz. Jestem ciekawa , czy mam jakieś szanse w świetle orzecznictwa sądowego w podobnych konfliktach.

Odpowiedź:

Z treści pytania wynika, że dom stanowi nadal współwłasność jego mieszkańców i nie dokonano podziału współwłasności czy wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, lecz tylko zawarto umowę określającą zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. W przedmiotowej sytuacji nie można w ogóle mówić o tym, że doszło do jakiegoś „zasiedzenia”. Przepis art. 206 kodeksu cywilnego przewiduje, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Sąsiedzi na podstawie art. 206 kodeksu cywilnego mogą się domagać dopuszczenia do współposiadania przez nakazanie wydania kluczy do drzwi wejściowych i umożliwienia korzystania z określonych pomieszczeń, co potwierdzono w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2002 r. (syg. akt I CZ 189/01). Sprawy o dopuszczenie do współposiadania i współużytkowania (art. 206 k.c.) podlegają rozpoznaniu w procesie. Podstawą wszczęcia procesu jest art. 606 i nast. kodeksu postępowania cywilnego (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1973 r. syg. akt III CRN 421/72). Przyjmuje się, że umowa określająca sposób korzystania z rzeczy wspólnej może być wypowiedziana, z tym zastrzeżeniem, że wolno ją wypowiedzieć tylko z ważnych powodów. W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 1973 r. (syg. akt III CZP 15/73), stwierdzono, że „Zmiana takiej umowy o charakterze ciągłym - z uwagi na istotę umów mających przede wszystkim na celu stabilizację stosunków faktycznych i prawnych zachodzących między zainteresowanymi - mogłaby jednak nastąpić tylko w razie powstania nowych okoliczności, w świetle których istnieją ważne powody do odmiennego uregulowania korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy. W określonych, nowo powstałych okolicznościach może się okazać rzeczą ze wszech miar celową odmienne uregulowanie korzystania z rzeczy wspólnej właśnie z uwagi na interes społeczno-gospodarczy”. Możliwa jest zatem zmiana sposobu korzystania ze współwłasności i określenie przed sąd innego zakresu korzystania z przedmiotu współwłasności jeśli nastąpiła istotna zmiana okoliczności. Zmiana możliwe jest także wówczas gdy sposób korzystania z nieruchomości był już wcześniej określony w orzeczeniu sądu. Również w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 12 września 1973 r. (syg. akt III CRN 188/73, publikacja OSNC 1974/11/183) stwierdzono, że podział rzeczy wspólnej do korzystania nie jest definitywny, gdyż w zależności od nowych okoliczności może on ulec stosownej zmianie bądź to w drodze porozumienia współwłaścicieli, bądź też - w braku takiego porozumienia - w drodze orzeczenia sądowego. Zatem istnieją podstawy prawne do tego, żeby sąsiadom przyznać prawo korzystania z wejścia frontowego. Ocena sytuacji należy to do sądu, przed którym się toczy postępowania. Jeśli uzna on, że sposób korzystania z nieruchomości powinien być uregulowany w taki sposób, aby z klatki schodowej i frontowego wejścia mogli korzystać wszyscy mieszkańcy domu, to decyzja ta będzie wiążąca. Trudno jest nam się wypowiadać czy w danym wypadku sąd podjął słuszną decyzję czy też nie. Należy oczywiście się bronić przed niekorzystnym ukształtowaniem sposobu korzystania ze współwłasności. Trzeba podnosić, że udostępnienie drzwi frontowych sąsiadom spowoduje duże trudności dla Państwa. Jeśli dostęp do tylnego wejścia jest utrudniony, to można np. przed sądem zobowiązać się do pomocy sąsiadom w dokonaniu napraw czy przeróbek, albo pomocy w odśnieżaniu. Zgodnie art. 742 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „Obowiązany może w każdym czasie żądać uchylenia lub zmiany prawomocnego postanowienia, którym udzielono zabezpieczenia, gdy odpadnie lub zmieni się przyczyna zabezpieczenia”. Jeśli zatem jako uzasadnienie zabezpieczenia wskazano warunki pogodowe (śnieg, lód), to można domagać się uchylenia zabezpieczenia i odebrania kluczy. Proszę jednak zwrócić uwagę, że nadal jest zima, a oblodzenia może utrzymywać się też w marcu. JM

Hasła:

współwłasność nieruchomości, współwłasność

Data odpowiedzi:

23-02-2007r.

Działy prawa:

Cywilne

Numer porady:

132692

Podobne: