Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie


Autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Sygnatura: IPPB1/415-743/08-7/JK

Hasła tematyczne: sprzedaż nieruchomości, odsetki od kredytu, kredyt, odpłatne zbycie, spłata kredytu, koszty uzyskania przychodów

Kategoria:

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 23.06.2008 r. (data wpływu 27.06.2008 r.) oraz pismach: z dnia 16.09.2008r. (data wpływu 22.09.2008 r.) i z dnia 26.09.2008 r. (data wpływu 26.09.2008 r.) uzupełniających braki formalne na wezwanie Nr IPPB1/415-743/08-2/JK z dnia 04.09.2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27.06.2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca jako osoba fizyczna wraz z kolegą zaciągnęli w Banku kredyt na zakup gruntu pod zabudowę. Odbyło się to w roku 2007. Okres spłaty kredytu wynosi 15 lat. Wnioskodawca wraz z kolegą stwierdzili, że nie będą mogli spłacać kredytu wraz z odsetkami i do tego jeszcze budować domy, dlatego też podjęli decyzję o sprzedaży gruntu (za zgodą banku) Spółce z o.o., która zamierza budować na nim domy i je sprzedawać. Zanim Wnioskodawca wraz z kolegą sprzedali grunty spłacili kilka rat kredytu wraz z odsetkami. W akcie notarialnym sporządzonym przez notariusza płatności za ten grunt zostały rozłożone na raty (płatności mają się zakończyć za trzy lata).

Pismem z dnia 26.09.2008 r. Wnioskodawca uzupełnił stan faktyczny o informacje, iż prowadzi działalność gospodarczą od 05.10.1988 r. Przedmiotem działalności gospodarczej nie jest działalność developerska.

Celem zakupu gruntów była budowa domów i ich dalsza odsprzedaż. Przedmiotowy grunt nie był wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Był zakupiony przez Wnioskodawcę jako osobę prywatną, poza działalnością gospodarczą.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

  1. Czy w momencie sprzedaży gruntu do rozliczenia się z uzyskanego dochodu ze sprzedaży Wnioskodawca wraz z kolegą może wliczyć jako koszt uzyskania przychodu całą część przypadającego na każdego z nich kredytu wraz z odsetkami jeszcze nieuregulowanymi?
  2. Czy mogą rozliczyć się proporcjonalnie do uzyskanych przychodów w momencie faktycznego otrzymania pieniędzy (tj. raty od Sp. z o.o.) i w koszty ująć te raty kredytu plus odsetki wpłacone do banku do tej pory (tj. otrzymania raty)?

Zdaniem Wnioskodawcy zgodnie z art. 22 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów kredyt plus koszty z tym związane, bo bez poniesienia (odsetek) tych kosztów nie byliby wstanie zakupić tych gruntów.

Pismem z dnia 16.09.2008 r. (data wpływu 22.09.2008 r.) Wnioskodawca doprecyzował swoje stanowisko poprzez wskazanie, że w momencie otrzymania faktycznie pieniędzy w formie rat co kwartał do dnia 25 każdego trzeciego miesiąca powinien rozliczyć się z uzyskanego przychodu odejmując zapłacone do tego kwartału odsetki od kredytu. Wobec powyższego Wnioskodawca, uważa, że może rozliczyć się proporcjonalnie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.

Mając na uwadze treść wskazanego powyżej art. 19 ust. 1, należy zauważyć, iż ogólna zasada przyjęta w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którą za przychody podlegające opodatkowaniu uważa się otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, nie ma zastosowania do przychodów, o których mowa w art. 19.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości są kwoty należne, a nie faktycznie otrzymane. Jest to wartość rzeczy wyrażona w cenie określonej w umowie. Przychód powstaje z chwilą podpisania przez obie strony umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kiedy nastąpi zapłata i czy w ogóle nastąpi. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży z płatnością rozłożoną na raty podstawą do naliczenia podatku dochodowego jest cała wartość rzeczy wyrażona w umowie sprzedaży pomniejszona o koszty, nie ma jednak znaczenia fakt, że część płatności w postaci kolejnych rat podatnik otrzyma dopiero w przyszłości, np. co kwartał .

Stosownie do art. 22 ust. 6c ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.Natomiast w myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca nabył grunt w 2007 r. Na nabycie gruntu Wnioskodawca zaciągnął kredyt. Wnioskodawca ponosi wydatki związane ze spłatą kredytu.

Ogólna zasada dotycząca kosztów uzyskania przychodów zawarta jest w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów).

Stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

Biorąc powyższe pod uwagę, do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawca może zaliczyć kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży gruntu. Zaciągnięty kredyt bankowy na zakup gruntu nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca dokonał zakupu gruntu wraz z kolegą, a następnie dokonał jego odpłatnego zbycia.

Należy wskazać, iż skutki prawne wynikające ze współwłasności rzeczy określone zostały w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie z którym przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku i w ten sam sposób rozliczeniu podlegają koszty uzyskania przychodów, wydatki i straty.

Powyższy przepis nakazuje podatnikom określać przychody i koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do ich praw w udziale zysku ze współwłasności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy lub praw majątkowych.

Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży gruntu stanowiącego wspólną własność winien być opodatkowany u każdego ze współwłaścicieli adekwatnie do posiadanego udziału we współwłasności. W ten sam sposób podlegają rozliczeniu koszty uzyskania przychodów.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i powołanych powyżej przepisów należy uznać, iż przychód ze zbycia gruntu powstaje w momencie podpisania umowy kupna sprzedaży proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności, bez względu na fakt płatności ratalnej. Winien być opodatkowany 19 % podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z zasadami określonymi w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia, można zaliczyć spłacone do dnia sprzedaży gruntu odsetki od kredytu zaciągniętego na jego zakup w części przypadającej proporcjonalnie do posiadanego udziału we współwłasności, jeżeli z umowy kredytu wynika, że został on zaciągnięty na zakup zbywanego gruntu.

Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), został złożony przez jednego ze współwłaścicieli gruntu zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.