Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy


Autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Sygnatura: ITPB2/415-395a/08/MK

Hasła tematyczne: nieruchomości, odpłatne zbycie, źródła przychodu, koszt, sprzedaż nieruchomości, koszty uzyskania przychodów

Kategoria:

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA


Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2008 r. (data wpływu 7 kwietnia 2008 r.), uzupełnione pismami z dnia 21 czerwca 2008 r. i 10 lipca 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.


UZASADNIENIE


W dniu 7 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismami z dnia 21 czerwca 2008 r. (data wpływu – 25 czerwca 2008 r.) i 10 lipca 2008 r. (14 lipca 2008 r.).


W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.


Dnia 14 listopada 2005 r. małżeństwo kupiło z majątku wspólnego, za cenę 123 220 zł brutto, niezabudowaną działkę o powierzchni 1 082 m2, przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Natomiast w dniu 15 marca 2007 r. podarowało swoim rodzicom udział wynoszący #189; część we własności tej nieruchomości, określając wartość tego udziału na kwotę 65 000 zł, od której to notariusz pobrał podatek od spadków i darowizn w kwocie 396 zł. Na opisanej nieruchomości oba małżeństwa wybudowały w 2007 roku, metodą gospodarczą, budynek mieszkalno-usługowy, obejmujący cztery lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 256 m2 i jeden lokal użytkowy o powierzchni 216 m2. Osoby te prowadzą działalność gospodarczą, ale budowa i sprzedaż lokali oraz gruntów nie jest przedmiotem ich działalności gospodarczej, przy czym sprzedają zabudowaną nieruchomość po raz pierwszy. W roku 2008 oba małżeństwa chcą sprzedawać wydzielone z opisanej nieruchomości lokale wraz z odpowiednimi udziałami w gruncie.

Nadto, z uzupełnień wniosku wynika, iż jest Pan osobą, która otrzymała #188; powierzchni działki w drodze darowizny i nie prowadzi działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą w zakresie usług medycznych – ogólno stomatologicznych prowadzą Pana syn i synowa, natomiast Pan i żona wykonują zawód lekarza i są zatrudnieni u innego pracodawcy na podstawie umowy o pracę. Przedmiotem sprzedaży będą dwa lokale, co stanowi poniżej 16% wybudowanej powierzchni.


W związku z powyższym zadano następujące pytania.


  1. Czy małżeństwo, które kupiło działkę w 2005 roku zapłaci podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. – w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (10% od przychodu) lub będzie mogło skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.?
  2. Czy małżeństwo, które dostało połowę nieruchomości w darowiźnie w 2007 roku zapłaci podatek na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu po 1 stycznia 2007 r. (19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży)? Czy małżeństwo to będzie mogło od przychodu potrącić nakłady poczynione przez nich na nieruchomość? (art. 19 ust. 1 tej ustawy).
  3. Ponieważ współwłaściciele prowadzą inną działalność gospodarczą niż obrót nieruchomościami, a przedsięwzięcie jest jednorazowe i nie będzie powtarzane, nie muszą do ceny sprzedaży doliczać podatku VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – a contrario)?


Pana zdaniem:


ad. 1

Małżeństwo, które kupiło działkę w 2005 roku zapłaci podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. – w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (10% od przychodu) lub będzie mogło skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art.21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.


ad.2

Małżeństwo, które dostało połowę nieruchomości w darowiźnie w 2007 r. zapłaci podatek na podstawie art.10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu po 1 stycznia 2007 r. (19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży). Czyli małżeństwo to będzie mogło od przychodu potrącić nakłady poczynione przez nich na nieruchomość (art. 19 ust. 1 tej ustawy).


ad.3

Ponieważ współwłaściciele prowadzą inną działalność gospodarczą niż obrót nieruchomościami, a przedsięwzięcie jest jednorazowe i nie będzie powtarzane, nie muszą do ceny sprzedaży doliczać VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – a contrario).


Mając na uwadze art. 14b Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaje się na pisemny wniosek zainteresowanego w jego indywidualnej sprawie oraz treść pisma z dnia 10 lipca 2008 r. (stwierdza Pan m.in., że jest osobą, która otrzymała część działki w darowiźnie), stwierdzić należy, iż niniejsza interpretacja dotyczy jedynie pytania 2. Natomiast w kwestii dotyczącej pytania 3 zostanie wydana odrębna pisemna interpretacja przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług (VAT).


W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, a dotyczące pytania 2, uznaje się za prawidłowe.


Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:


  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów


  • jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.


Z przedstawionego we wniosku opisie zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie przez Pana udziału w gruncie nastąpiło na podstawie umowy darowizny w dniu 15 marca 2007 r. Natomiast w 2007 r. wybudowano na tej działce budynek mieszkalno-usługowy, na który składają się cztery lokale mieszkalne i jeden – użytkowy. Sprzedaż nieruchomości planowana jest na 2008 r., tj. przed upływem pięciu lat (w Pana przypadku upłynęłyby one 31 grudnia 2012 r.). Wobec tego zamierzona transakcja stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po dniu 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 30e powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. – podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Istotnym dla niniejszego rozstrzygnięcia jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl powołanego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.


Można do takich kosztów zaliczyć:


  • koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
  • prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
  • koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
  • wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,
  • koszty i opłaty sądowe.


Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Stanowi o tym art. 22 ust. 6d ustawy.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Reasumując, z uwagi na to, że współwłaścicielem nieruchomości stał się Pan w drodze umowy darowizny w marcu 2007 r. podatkowe skutki planowanej sprzedaży niezależnie, czy jej przedmiotem będzie udział w nieruchomości, czy też w wyodrębnione z niej lokale, należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania. Transakcja ta – zamierzona przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – stanowić będzie zatem źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten należy obliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. – co do zasady – wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia), a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa powyżej.


Do kosztów tych w przypadku nabycia przez Pana udziału w nieruchomości w drodze darowizny zaliczyć można zatem:


  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
  • ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. udziału i były poczynione w czasie jego posiadania,
    w części przypadające na lokale będące przedmiotem zbycia.


Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością dwóch małżeństw, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić – również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej – tylko Wnioskodawcy.

Pana żona oraz osoby tworzące drugie małżeństwo, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.


Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.


Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.