Autor: Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

Sygnatura: ILPB2/415-250/09-2/WM

Hasła tematyczne: koszty uzyskania przychodów, nieruchomości, odpłatne zbycie, odsetki od kredytu, podatek dochodowy od osób fizycznych

Kategoria: Podatek dochodowy od osób fizycznych –> Źródła przychodów –> Przychody ze sprzedaży nieruchomości

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 5 lutego 2009 r. (data wpływu 12 marca 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 marca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 20 czerwca 2006 r. wspólnie z drugą osobą (zwaną dalej wspólnikiem) Wnioskodawczyni podpisała z przedsiębiorstwem budowlano-usługowym 5 umów o wybudowanie lokali mieszkalnych oraz 5 umów o wybudowanie garaży w udziałach po 50% dla każdej z ww. osób, o łącznej wartości 1 451 034,53 zł. (jeden milion czterysta pięćdziesiąt jeden tysięcy trzydzieści cztery złote i 53/100), przy czym na każdej umowie określona została cena danej nieruchomości. Następnie w celu zapłaty z tytułu zawartych umów w dniu 26 lipca 2006 r. Wnioskodawczyni wraz ze wspólnikiem zaciągnęła kredyt hipoteczny na kwotę 1 451 034,53 zł., co stanowiło 100% ceny przyszłych nieruchomości wg zawartych umów. Akty notarialne przeniesienia własności miały zostać zawarte do końca 2007 r.

W trakcie 2007 r., tj. przed ukończeniem budowy, Zainteresowana wraz ze wspólnikiem scedowała prawa wynikające z zawartych umów o wybudowanie 3 mieszkań i 3 garaży na inne osoby fizyczne, co zostało udokumentowane trójstronnymi aneksami do ww. umów. Bank po wpłacie przez wstępujących w prawa odpowiednich kwot dla poszczególnych nieruchomości w budowie, zwolnił je z prawnych zabezpieczeń udzielonego kredytu. Umowy cesji zostały zawarte w następujących terminach, każdorazowo w zestawie 1 mieszkanie + 1 garaż:

1. 30 kwietnia 2007 r., wpływ środków do banku 9 maja 2007 r.
2. 4 lipca 2007 r., wpływ środków do banku 17 lipca 2007 r.
3. 4 lipca 2007 r., wpływ środków do banku 12 lipca 2007 r.

Pozostały 4 umowy (2 mieszkania i 2 garaże). Notarialne przeniesienie własności nastąpiło na początku 2008 r. – również w udziałach po 50%.

Następnie Wnioskodawczyni wraz ze wspólnikiem sprzedała wszystkie nieruchomości w 2008 r. Kupujący również i tym razem wpłacili na rachunek bankowy kredytu hipotecznego podane wcześniej przez bank kwoty pozwalające na zwolnienie nieruchomości z zabezpieczenia kredytu. Kredyt został całkowicie spłacony i zamknięty. Przychód ze sprzedaży tychże nieruchomości przewyższył cenę nabycia. W związku z tym, od osiągniętego dochodu sprzedający są zobowiązani zapłacić zryczałtowany podatek w wysokości 19% podstawy opodatkowania (nabycie nieruchomości w 2008 r.) Znaczącym kosztem uzyskania przychodu były odsetki od kredytu bankowego. Bank sporządził zaświadczenie zawierające zestawienie wysokości zapłaconych odsetek od całego kredytu przez cały okres jego trwania od 26 lipca 2006 r. do 25 lipca 2008 r. z rozbiciem na poszczególne lata 2006, 2007, 2008.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowe jest wyliczenie wysokości odsetek od kredytu, dotyczących opisywanych 4 nieruchomości (2 mieszkań i 2 garaży), które stanowią koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości za 2008 r., zmniejszający podstawę do opodatkowania, z ogólnej kwoty zapłaconych bankowi odsetek proporcjonalnie do wysokości udziału w kredycie ceny (wartości) poszczególnych nieruchomości podanych w umowach o wybudowanie zawartych z przedsiębiorstwem budowlano-usługowym w 2006 r….

Zdaniem Wnioskodawczyni, wartość sprzedanych w 2008 r. nieruchomości wg umów zawartych w dniu 20 czerwca 2006 r. wynosiła 602 415,78 zł, co stanowiło 41,52% ogólnej kwoty 1 451 034,53 zł, aż do czasu pierwszej cesji umów i spłaty części kredytu 9 maja 2007 r.

Tym samym można przyjąć, że odsetki z tego okresu w części dotyczącej przedmiotowych nieruchomości stanowią 41,52% ogólnej kwoty odsetek – rozliczenie na dzień 31 maja 2007 r.

Pozostała po tej cesji wartość budowanych nieruchomości wynosiła 1 139 449,31zł, z czego kwota 602 415,78 zł stanowi 52,87% – analogicznie odsetki od kredytu do czasu kolejnych 2 cesji w lipcu 2007 r. za sprzedane w 2008 r. nieruchomości stanowiły 52,87% z ogólnej kwoty odsetek — rozliczenie na dzień 31 lipca 2007 r. Od 1 sierpnia 2007 r. do czasu sprzedaży i całkowitej spłaty kredytu w lipcu 2008 r. 100% odsetek dotyczy przedmiotowych nieruchomości.

Według zaświadczenia banku z dnia 20 stycznia 2009 r. poszczególne kwoty przedstawiają się następująco:

• rok 2006 – ogólna kwota odsetek 10 697,93 zł,

• rok 2007 – ogólna kwota odsetek 50 536,51 zł,

• rok 2008 – ogólna kwota odsetek 18 285,78 zł.

Razem 2006-2008 – ogólna kwota odsetek 79 520,22 zł.

Z powyższego oraz z otrzymanej wraz z zaświadczeniem z banku historii spłaty kredytu wynika, że:

1. rok 2006 – 41,52% z 10 697,93 zł wynosi 4 441,78 zł
2. rok 2007 – do 31 maja 41,52% z kwoty 22 070,44 zł (odsetki zapłacone do tej daty) wynosi 9 163,65 zł
   – od 1 czerwca do 31 lipca 52,87% z kwoty 9 072,19 zł wynosi 4 796,47 zł
   – od 1 sierpnia do 31 grudnia 100% z kwoty 19 393,88 zł wynosi 19 393,88zł,
   co łącznie za 2007 r. daje kwotę 33 354,00 zł
3. rok 2008 100% odsetek, tj 18 285,78 zł

Razem odsetki od kredytu w części odpowiadającej nieruchomościom sprzedanym w 2008 r. wynoszą 56 081,56 zł. W związku z tym, że nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawczynię i jej wspólnika w równych udziałach po 1/2 oraz że wspólnie zaciągnęli i spłacali oni raty odsetkowe i odsetkowo-kapitałowe kredytu, Zainteresowanej przysługuje odliczenie kosztów z tytułu zapłaconych odsetek w wysokości połowy (1/2) kwoty 56 081,56 zł, tj. 28 040,78 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania. Do kosztów uzyskania przychodów w rozumieniu ww. przepisu można zaliczyć m.in. spłacone do dnia sprzedaży odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości, jeżeli z umowy kredytu wynika, że został on zaciągnięty na zakup tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawczyni wraz ze wspólnikiem dokonała w 2008 roku nabycia nieruchomości na zakup których zaciągnięty został przez nich kredyt. Następnie w tym samym roku nastąpiła sprzedaż ww. nieruchomości.

W związku z tym, spłacone do dnia sprzedaży odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości stanowią koszt uzyskania przychodu. Jednak, z uwagi na to, że zbywane nieruchomości stanowią współwłasność Wnioskodawczyni, a kredyt został zaciągnięty i spłacany wraz z odsetkami wspólnie przez Zainteresowaną i Jej wspólnika, przy ustalaniu kosztów z odpłatnego zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni powinna ustalić koszty w takiej wysokości w jakiej przysługuje Jej udział w ww. nieruchomościach.

Ponadto, w związku z tym, iż kredyt został zaciągnięty również na zakup innych nieruchomości, kosztem uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie mogą być tylko spłacone odsetki od tej części kredytu, która proporcjonalnie przypada na zakup nieruchomości, zbytych w 2008 r.

Jednocześnie uznając stanowisko Wnioskodawczyni za prawidłowe tut. organ nie potwierdza prawidłowości przykładu liczbowego przedstawionego przez Zainteresowaną w przedmiotowej sprawie, z uwagi na fakt, iż przepis art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. Z uwagi na powyższe nie podlegają urzędowej interpretacji zasady rachunkowego określania (wyliczenia) kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W związku z tym, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Zainteresowaną, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla jej wspólnika.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.