Autor: Izba Skarbowa w Gdańsku
Sygnatura: PO/005/0045/04
Hasła tematyczne: sprzedaż nieruchomości, podatek od czynności cywilnoprawnych, osoby fizyczne
Kategoria:
Stan faktyczny
Podatnik -osoba fizyczna- zamierza zbyć tytułem sprzedaży dwie nieruchomości opisane w wystąpieniu jako:
- działka gruntu zbudowana "budynkiem mieszkalno-usługowym, w którego części żona prowadzi działalność gospodarczą" oraz "budynkiem gospodarczym w stanie surowym rozbudowanym na cele mieszkalne,"
- "domek jednorodzinny, przekształcony w hotel – który prowadzi imiennie na siebie żona jako osoba fizyczna."
Powyższa zabudowana działka gruntu obciążona jest hipoteką stanowiącą zabezpieczenie kredytu bankowego. Małżonka podatnika jest podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Występujący z zapytaniem jest rencistą, nie prowadzącym działalności gospodarczej i nie uzyskującym, poza świadczeniem rentowym, innych dochodów. Podatnik -powodowany złym stanem zdrowia- uzależnia podjęcie decyzji w przedmiocie sprzedaży od wysokości "ewentualnych obciążeń podatkowych," podkreślając że jest "jedynym właścicielem hipotecznym" w/w nieruchomości, które nabył w wyniku darowizny i zniesienia współwłasności.
Ocena prawna stanu faktycznego
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że wymieniona w wystąpieniu podatnika czynność cywilnoprawna – tj. sprzedaż zabudowanej nieruchomości objęta jest zakresem przedmiotowym art.1 ust.1 pkt 1 lit. "a" ustawy z dnia 09.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2000 r., nr 86, poz. 959 ze zm.), dlatego też co do zasady jej dokonanie powoduje powstanie obowiązku podatkowego na gruncie powołanego aktu (art.3 ust.1 pkt 1), z konsekwencjami przewidzianymi m.in. w art. 10 ust. 1- 3a powołanej ustawy – w omawianej sprawie pobór należnego podatku przez notariusza.
Okoliczności faktyczne przedstawione w zapytaniu wskazują bowiem, że nie będzie miało zastosowania wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie normy kolizyjnej art. 2 pkt 4 ustawy.
Zgodnie z powołanym przepisem nie podlega omawianemu podatkowi umowa sprzedaży, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.
Status podatnika podatku VAT uregulowano w przepisie art.15 ust.1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U Nr 54, poz.535), w myśl którego podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Zakres pojęciowy działalności gospodarczej obejmuje również czynność, która została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy – art. 15 ust.2 ustawy o podatku VAT.
Odnosząc powyższy stan faktyczny na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że występujący z zapytaniem jest osobą fizyczną nie otrzymującą, poza rentą, innych dochodów. Ponieważ nie prowadzi samodzielnie działalności gospodarczej, brak jest przesłanek do uznania posiadania statusu podatnika podatku VAT. Również forma nabycia uprawnień właścicielskich (darowizna i zniesienie współwłasności) nie wskazuje, by planowanej sprzedaży towarzyszył zamiar wykonywania tego rodzaju czynności w sposób częstotliwy. Bez znaczenia prawnego pozostaje natomiast fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez małżonkę podatnika, skoro nie będąc właścicielem w/w nieruchomości, nie będzie zbywcą nieruchomości.
Stąd też uznać należy, iż na gruncie w/w stanu faktycznego sprzedający nie będzie opodatkowany podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniony.
W tej sytuacji, obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych, wg zasady wyrażonej w przepisach art. 4 pkt 1, obciąża solidarnie strony czynności cywilnoprawnej, a zatem odnosić się będzie do zbywcy nieruchomości (występującego z zapytaniem), jak i do nabywcy.
Wyjaśnić także należy, że w świetle art.7 ust.1 pkt 1 lit. "a" ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.
Podstawę opodatkowania tej czynności cywilnoprawnej, stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. "c", stanowić będzie wartość rynkowa rzeczy (nieruchomości), którą określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości, bez odliczenia długów i ciężarów.
Oznacza to, że fakt obciążenia hipoteką na zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu udzielonego kredytu objętej sprzedażą nieruchomości nie będzie miał wpływu na ustalenie jej wartości rynkowej dla celów podatku od czynności cywilnoprawnych, a w rezultacie na ustalenie wysokości podstawy opodatkowania.