Autor: Izba Skarbowa w Gdańsku

Sygnatura: PI/005-971/04/CIP01

Hasła tematyczne: nabycie nieruchomości, prawo do odliczenia, zwrot nakładów, podstawa opodatkowania

Kategoria:

Stan faktyczny:

Podatnik jest najemcą nieruchomości gruntowej (grunt rolny). Na wydzierżawianym gruncie wybudował budynek w celu prowadzenia działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z powyższym Spółka dokonała odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupów dokonanych w związku z realizacją inwestycji. Nakłady te zostały zaliczone do środków trwałych i są obecnie amortyzowane przez Spółkę na podstawie art. 16a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatku o podatku dochodowym od osób prawnych, jako budynek na cudzym gruncie. Spółka planuje zakup nieruchomości wynajmowanej, której część składową stanowi wybudowany na niej budynek.

W związku z powyższym dokonany zostanie zwrot przez właściciela gruntu nakładów poniesionych przez Spółkę na wybudowanie budynku oraz sprzedaż przez właściciela gruntu prawa własności gruntu wraz z prawem własności wybudowanego na nim budynku. Taki schemat omawianej transakcji, skutkującej nabyciem przez Spółkę prawa własności gruntu wraz z wybudowanym na nim budynkiem, w ocenie Podatnika jest konieczny z punktu widzenia przepisów prawa cywilnego.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Na podstawie art. 693 Kodeksu Cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 676 k.c. i art. 694 k.c. jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, wydzierżawiający w braku odmiennej umowy może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Budynki i inne urządzenia wzniesione za gruncie oddanym w dzierżawę stanowią własność wydzierżawiającego. Zatem wybudowany magazyn na działce należącej do dzierżawcy, po wybudowaniu stał się jego własnością. Budujący nie jest właścicielem wzniesionego budynku, z uwagi na zasadę związania prawa własności budynku z prawem własności gruntu.

W związku z zawartą umową, dzierżawca może zobowiązać się do zwrotu nakładów inwestycyjnych poniesionych przez wydzierżawiającego na wybudowanie budynku.

Stosownie do treści art. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, której pojęcie zostało wyjaśnione w art. 7 w/w ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Czynność zwrotu nakładów nie mieści się w definicji towaru zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, gdyż przez towary rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Opodatkowaniu podlega również świadczenie usług. Przez świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Przyjęcie przez ustawodawcę szerokiej definicji usług jest zgodne z zapisami VI Dyrektywy Rady Wspólnot Europejskich w sprawie harmonizacji przepisów państw członkowskich dotyczących podatków obrotowych i pozwala na objęcie podatkiem od towarów i usług wszelkich transakcji wykonywanych w ramach działalności gospodarczej.

Nakłady ulepszenia w obcym środku trwałym nie są towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, stanowią natomiast prawo majątkowe do tych nakładów. Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, iż jeden podatnik żąda od drugiego podatnika świadczenia pieniężnego w zamian za poczynione wcześniej nakłady, które, po rozwiązaniu umowy najmu, będą mogły być wykorzystywane (tzn. materialne efekty tych nakładów) przez najemcę.

Opisana czynność stanowić będzie odpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Świadczenie usługi podlegającej opodatkowaniu VAT winno być dokumentowane fakturą wystawioną w trybie art. 106 ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług i na zasadach określonych w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971).

Obrót nieruchomościami gruntowymi realizowany przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem, przy czym stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 w/w ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

W myśl natomiast art. 29 ust. 5 w/w ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że w przypadku dostawy gruntu związanego z budynkiem obowiązuje stawka podatku właściwa dla tego budynku. Zgodnie bowiem z art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) budynek stanowi część składową gruntu. Zaś częścią składową jest wszystko, co nie może być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego). W związku z tym grunt, jak i budynek opodatkowany zostanie stawką 22%, zgodnie z art. 41 ust.1 w/w ustawy.

W zapytaniu podatnik wyjaśnił, iż dzierżawiona nieruchomość stanowi grunt rolny. Na podstawie § 8 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 82 ust. 3 ustawy o podatku od towarów i usług, zwolniono od podatku dzierżawę, a także zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów przeznaczonych na cele rolnicze. Wobec powyższego dostawa gruntu rolnego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednakże w myśl ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) o przeznaczeniu gruntów na cele rolnicze lub inne, decydować powinien plan zagospodarowania przestrzennego danego obszaru.

Do podstawy opodatkowania wlicza się wartość gruntu wyodrębnionego z gruntu rolnego, któremu odrębne przepisy nadają przeznaczenie inne niż rolnicze

Otrzymana faktura zakupu wskazanej nieruchomości będzie dawać podatnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z niej wynikającego. Jednakże zaznaczyć należy, iż stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy, prawo to przysługuje w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3 – 7, suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług (art. 86 ust. 2 pkt 1a).