Autor: Urząd Skarbowy w Kłodzku

Sygnatura: PP-443/IP-51/HA

Hasła tematyczne: rzeczoznawstwo, stawki podatku, zaliczka, faktura VAT, sprzedaż gruntów, operat szacunkowy, fakturowanie

Kategoria:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, w świetle ww. ustawy rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty (art. 2 pkt 6 ww. ustawy o VAT).

Z pisma Starostwa wynika, iż przedmiotem dostawy są grunty, których wartość ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy wystawia Starostwu fakturę VAT za wykonanie ww. operatu, opodatkowując usługę stawką VAT 22%.

Koszt wykonania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę, ostatecznie przenoszony jest na nabywcę nieruchomości.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podstawą opodatkowania jest obrót (…). Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy (…).

Zgodnie z art. 29 ust. 2 ustawy w przypadku, gdy pobrano zaliczki, zadatki, przedpłaty obrotem jest jest również kwota otrzymanych zaliczek, zadatków i przedpłat.

W art. 19 ust. 11 ustawy postanowiono, że jeżeli przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi otrzymano część należności, a w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w tej części.

W obecnym stanie prawnym każda tego rodzaju płatność przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi rodzi obowiązek podatkowy, lecz tylko w części zapłaconej.

Unormowanie to odnosi się do otrzymania płatności przed wydaniem towarów lub wykonaniem usługi. Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy podatnicy, o których mowa w art. 15, obowiązani są wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy (…). W myśl art. 106 ust. 3 ww. przepis stosuje się odpowiednio do części należności otrzymywanych przed wydaniem towaru lub wykonaniem usługi.

W przedstawionym przez Stronę stanie faktycznym dotyczącym potraktowania kosztu – wykonanego przez rzeczoznawcę – operatu szacunkowego, związanego z ustaleniem wartości sprzedawanego gruntu, jako zaliczki na poczet sprzedaży tego gruntu, mogą mieć miejsce dwie sytuacje:

1) Poniesiony przez sprzedającego (Starostwo) koszt wykonania operatu szacunkowego może być wkalkulowany w cenę sprzedawanego gruntu.

Wówczas – zgodnie z zasadami wystawiania faktur VAT, uregulowanymi w § 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 97, poz. 971) – w fakturze sprzedaży tego gruntu wykazana zostanie cena jednostkowa netto towaru (gruntu) oraz kwota podatku VAT (wg stawki właściwej), stanowiące jednocześnie kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem. Przy czym, jeżeli wcześniej z tytułu sprzedaży gruntu, pobrana została zaliczka i w związku z tym wystawiona została faktura "zaliczkowa", to wykazaną w fakturze "ostatecznej" należność pomniejsza się o wartość otrzymanej zaliczki, a kwotę podatku pomniejsza się o kwotę podatku wykazanego w fakturze dokumentującej pobranie zaliczki (§ 17 ust. 4 cyt. wyżej rozporządzenia).

2) Strony uzgodniły w drodze zawartej umowy, że koszt operatu szacunkowego będzie "przeniesiony" (refakturowany) na nabywcę gruntu.

W takim przypadku, w fakturze sprzedaży Starostwo może wykazać odrębnie poszczególne elementy składające się na ostateczną cenę gruntu i opodatkować je właściwymi stawkami podatku VAT (w tym zapłaconą za operat szacunkowy cenę netto oraz właściwy dla tej czynności podatek), przy czym uwzględni w tej fakturze wcześniej pobraną zaliczkę, jak to zostało opisane w punkcie 1.

Dodać także należy, że wystawiona wcześniej faktura zaliczkowa (będąca odzwierciedleniem poniesionego przez sprzedawcę kosztu operatu szacunkowego), winna spełniać warunki, o których mowa w § 17 ust. 3 cyt. wyżej rozporządzenia i zgodnie z nimi zawierać kwotę podatku wyliczoną tzw. rachunkiem "w stu" wg następującego wzoru:

KP = (ZB x SP) : (100 + SP),

gdzie:

KP – kwota podatku,

ZB – kwota pobranej części należności brutto (zaliczki),

SP – właściwa stawka podatku VAT.

W obu wyżej omówionych sytuacjach, wystawiona przez rzeczoznawcę faktura za operat szacunkowy – w myśl przepisu art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54, poz. 535) – stanowić będzie dla Starostwa podstawę do obniżenia podatku należnego.

Należy podkreślić, iż podatek VAT cechuje się wielofazowością i potrącalnością.Wielofazowość VAT wiąże się z zasadą powszechności tego podatku który powinien być nakładany na każdym etapie obrotu towarem lub usługą, do etapu detalicznego włącznie. Mechanizmem, który gwarantuje faktyczne obciążenie tym podatkiem ostatecznego konsumenta, jest zasada potrącalności VAT. Zasada ta będąca elementem całej konstrukcji VAT wyraża się tym, że każdy z podatników na swoim etapie obrotu towarami, usługami dokonując naliczenia podatku należnego obciążającego kolejnego odbiorcę, ma jednocześnie prawo do odliczenia (potrącenia) od podatku należnego, podatku którym obciążyli go jego dostawcy przy nabyciu towarów i usług.

W świetle powyższego, w przedstawionym stanie faktycznym rzeczoznawca wystawia fakturę VAT dla Starostwa za wykonaną usługę operatu szacunkowego, następnie Starostwo obciąża kosztami wyceny poszczególnych nabywców nieruchomości poprzez refakturowanie tych kosztów. Zatem w omówionej sytuacji nie zachodzi podwójne opodatkowanie, bowiem Starostwo obciążając kosztami operatu nabywcę nieruchomości, dokumentuje powyższą czynność fakturą VAT, dostawę i podatek należny wynikający z tej faktury rozlicza w składanych deklaracjach VAT, jednocześnie ma prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z faktur wystawionych przez rzeczoznawcę.