Czy rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania i zużycia wody przez wspólnotę mieszkaniową i obciążenie poszczególnych właścicieli lokali w/w kosztami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usłu


Autor: Urząd Skarbowy w Krapkowicach

Sygnatura: PP-4431/2/JG/04

Hasła tematyczne: wspólnota mieszkaniowa, rozliczanie podatku od towarów i usług

Kategoria:

Wnioskiem z dnia 26 stycznia 2004 r. Wspólnota zwróciła się z zapytaniem: czy rozliczanie kosztów centralnego ogrzewania i zużycia wody przez wspólnotę i obciążenie poszczególnych właścicieli lokali w/w kosztami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Podstawą prawną funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm./.Ustawodawca postanowił expresis verbis, iż może ona " nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną" /zdanie drugie art. 6 w/w ustawy o własności lokali/. Wprawdzie wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, jednak powołany powyżej przepis nadaje jej ułomną zdolność prawną. Jednostka powstała w oparciu o przepis art. 6 ustawy, posiada określoną strukturę organizacyjną w skład, której wchodzą właściciele lokali, zobowiązani do określonych zachowań i czynności wynikających z ustawy. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej wspólnota odpowiada bez ograniczenia, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W celu reprezentacji interesów wspólnoty, zobowiązana jest ona w trybie przepisów ustawy o własności lokali ustanowić zarząd, który może być sprawowany bezpośrednio przez członków wspólnoty lub pośrednio przez podmiot z zewnątrz. Organem wspólnoty mieszkaniowej jest ogół właścicieli, którzy stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali " mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej". Zatem pomiędzy zarządcą a właścicielami lokalu następuje nawiązanie stosunku umownego, który jest źródłem umocowania zarządcy do podejmowania w imieniu wszystkich właścicieli czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Ponadto na gruncie ustawy o własności lokali należy rozróżnić pojęcia zarządu i zarządcy. O zarządzie mówimy w przypadku organu wspólnoty /art. 20 ustawy/, a zarządcy w przypadku gdy zarządzanie /administrowanie/ nieruchomością wspólną zostało powierzone osobie fizycznej lub prawnej na zasadzie umowy zlecenia /art. 18 ust. 1 ustawy/

Jak wynika ze złożonego pisma Wspólnota zawarła umowy na dostawę wody, odprowadzanie ścieków i ogrzewanie pawilonu przez sieć miejską centralnego ogrzewania. W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością. Koszty te można podzielić na koszty zarządu częściami wspólnymi nieruchomości i koszty związane z utrzymaniem poszczególnych wyodrębnionych lokali. Z powyższych tytułów na rzecz wspólnoty właściciele zobowiązani są do uiszczania zaliczek w celu pokrycia kosztów utrzymania poszczególnych lokali i części wspólnych.Zaliczki /kwoty/ wpłacane przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych wyodrębnionych lokali, w opinii tutejszego organu nie są obrotem w rozumieniu art. 15 ustawy z dnia 08 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym /Dz. U. Nr 11, poz. 50 ze zm./. Zaliczki te stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej-wspólnoty mieszkaniowej- przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, na rzecz samych siebie /również, jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali a nie części wspólnej/, poprzez zapłatę zaliczek /kwot/ z tytułu kosztów utrzymania własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę lub ogrzewania. Stroną umowy o dostawę ciepłej wody i ogrzewania, co do zasady jest wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez zarząd. Tym samym brak jest uzasadnienia do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami. Powyższe stanowisko potwierdza pismo Ministra Finansów z dnia 23 grudnia 2003 r. Nr PP1-811/912/03/JW.