Czy sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem garażu przez Gminę w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług


Autor: Urząd Skarbowy w Sosnowcu

Sygnatura: PP IV/443-29/05

Hasła tematyczne: towar używany, zwolnienia z podatku od towarów i usług, budynek, sprzedaż nieruchomości

Kategoria:

P O S T A N O W I E N I E

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 roku, nr 8, poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sosnowcu, stwierdza że stanowisko X, przedstawione we wniosku z dnia 14.02.2005 r., który wpłynął do tut. urzędu skarbowego w dniu 16.02.2005 roku, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Gminę w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomości zabudowanej budynkiem garażu, jest prawidłowe.

U Z A S A D N I E N I E

W dniu 16.02.2005 roku do Naczelnika Urzędu Skarbowego w Sosnowcu wpłynął wniosek podatnika o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.
Zgodnie z brzmieniem art. 14 a § 1 w/cyt. ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa – stosownie do swojej właściwości naczelnik urzędu skarbowego, naczelnik urzędu celnego lub wójt, burmistrz (prezydent miasta), starosta albo marszałek województwa na pisemny wniosek podatnika, płatnika lub inkasenta mają obowiązek udzielić pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w ich indywidualnych sprawach, w których nie toczy się postępowanie podatkowe lub kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym.
W myśl art. 14a § 4 cytowanej ustawy, udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, o której mowa w § 1, następuje w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Gmina prowadzi postępowanie w sprawie sprzedaży w trybie bezprzetargowym na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości bezpośrednio przyległej) nieruchomości składającej się z działki nr 163/36 o powierzchni 46 m#178;. Na działce tej posadowiony jest garaż o powierzchni 20 m#178;, a pozostałe 26 m#178; stanowi dojazd do garażu. Budynek ten został wybudowany w 1988 roku przez osobę, która w chwili obecnej ubiega się o wykup przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem wnioskodawcy zawartym we wniosku – w opisanym powyżej stanie faktycznym należy odstąpić od naliczenia podatku VAT, gdyż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 11.03.2004 roku o podatku od towarów i usług dostawa gruntu związanego z towarem używanym (w tym przypadku garaż posadowiony na gruncie) winna być zwolniona z podatku VAT.

Tutejszy organ dokonuje oceny prawnej zaprezentowanego stanowiska jak niżej:
Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…) podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 w/cyt. ustawy o p.t.u. przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Natomiast kierując się brzmieniem art. 2 pkt 6 ustawy o p.t.u. pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty. Zatem od 1 maja 2004 roku grunt jest towarem w rozumieniu przepisów ustawy o p.t.u i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 6 powołanej ustawy o p.t.u. nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały powołane z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie umów cywilnoprawnych.
Z przywołanych przepisów wynika, iż organy władzy publicznej (w tym organy samorządu terytorialnego) nie będą podatnikami podatku od towarów i usług w związku z realizacją zadań, które podejmują jako podmioty prawa publicznego, nawet jeśli pobierają należności, opłaty lub składki. Organy te będą natomiast podatnikami podatku od towarów i usług w przypadku wykonywanych przez nie czynności na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych. Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z treścią art. 27 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Wobec powyższego czynność sprzedaży nieruchomości gruntowej w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 w/cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter cywilnoprawny. Gospodarowanie gruntami w przedmiotowym zakresie nie jest realizacją przez jednostkę zadań własnych lub nałożonych odrębnymi przepisami prawa, w związku z czym brak jest podstaw do wyłączenia ich z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – stąd też do powyższej czynności zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W myśl art. 28 ust. 1 w/cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami sprzedaż nieruchomości (…) stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 działu II ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z treścią art. 37 ust. 2 pkt 6 w/w ustawy nieruchomość sprzedawana jest w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Kierując się brzmieniem art. 46 § 1 k.c. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny – Dz. U Nr 16, poz.93 z późn. zm.) – nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z powyższej definicji wynika, iż na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

  • grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),
  • budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),
  • części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe)
  • .

Podkreślić należy, iż istnieje zasadnicza różnica, gdy chodzi o regulację nieruchomości gruntowych z jednej strony i nieruchomości pozostałych z drugiej strony. O ile każdy grunt stanowiący przedmiot odrębnej własności jest nieruchomością już z mocy art. 46 k.c., o tyle budynek lub lokal tylko wtedy, gdy przepis szczególny tak stanowi.

Natomiast w myśl art. 48 k.c. – z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Powyższy przepis prawny jest wyrazem zasady ujętej w art. 191 k.c., zgodnie z którym własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zatem zasadniczo budynki trwale z gruntem związane stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 k.c.).

Posiadacz, który włada cudzą rzeczą, nie będącą jego własnością, może dokonywać rozmaitych nakładów na tę rzecz i wówczas przysługują mu przewidziane ustawą roszczenia wobec właściciela przedmiotowej rzeczy o zwrot poniesionych nakładów. Swoistą postacią nakładu na nieruchomość jest wzniesienie budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie przez samoistnego posiadacza gruntu. W takiej sytuacji ustawodawca przyznał podmiotowi, który poniósł nakłady dotyczące wzniesionego budynku, roszczenie o przeniesienie własności gruntu w trybie art. 231 k.c. Zgodnie z brzmieniem art. 231 § 1 k.c. – samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast w myśl art. 336 kodeksu cywilnego samoistnym posiadaczem rzeczy jest (…) ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Roszczenie o przeniesienie własności gruntu wynikające z art. 231 § 1 k.c. jest związane z posiadaniem gruntu, na którym posiadacz wzniósł budynek i wiąże się z dobrą wiarą samoistnego posiadacza gruntu.

Z uwagi na brzmienie art. 48 k.c. właścicielem garażu wybudowanego w warunkach określonych w art. 231 k.c. (tj. na cudzym gruncie) jest właściciel gruntu. Zatem garaż wzniesiony na gruncie stanowiącym własność Gminy nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, lecz jest częścią składową gruntu podlegającego sprzedaży w trybie bezprzetargowym.

Stosownie do w/cyt. art. 29 ust. 5 ustawy o p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, iż do dostawy gruntu zabudowanego stosować będzie się stawkę podatku VAT właściwą dla dostawy budynków na nim posadowionych. Zatem gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość stanowiąca teren zabudowany, a z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, grunt stanowi element podstawy opodatkowania tych nieruchomości według stawki podatku od towarów i usług właściwej dla danego budynku lub budowli. Jednocześnie zaznacza się, iż powyższe znajduje zastosowanie w sytuacji kiedy budynki trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 w/cyt. ustawy o p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Pojęcie towarów używanych zostało zdefiniowane art. 43 ust. 2 pkt 1 i 2. W świetle powołanego przepisu budynki, budowle lub ich części będą towarami używanymi jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Jednocześnie z pkt 2 powołanego przepisu wynika, iż grunty nie mogą być towarem używanym. Z uwagi na fakt, iż budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności, przedmiotem dostawy w rozumieniu art. 7 w/cyt. ustawy o p.t.u. jest grunt wraz z budynkiem. Biorąc powyższe pod uwagę – jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Reasumując, jeżeli nieruchomość zabudowana (grunt wraz z garażem) będąca przedmiotem dostawy, spełnia definicję towaru używanego w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o p.t.u. – tzn. dostawcy w stosunku do tego towaru nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz nie zachodzą okoliczności określone w art. 43 ust. 6 ustawy – to do takiej dostawy (w odniesieniu do budynków, jak i do gruntu, pod warunkiem że budynki te są z gruntem trwale związane stanowiąc jego część składową) stosuje się przedmiotowe zwolnienie z podatku (art. 43 ust. 1 pkt 2).

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę oraz stanu prawnego obowiązującego w dniu sporządzenia wniosku przez podatnika.
Zgodnie z art., 14b § 1 i § 2 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej, do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Postanowienie niniejsze na mocy art. 143 ustawy – Ordynacja podatkowa wydane zostało z upoważnienia Naczelnika Urzędu Skarbowego.
Stronie przysługuje prawo wniesienia zażalenia na niniejsze postanowienie do Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (adres do korespondencji: Izba Skarbowa w Katowicach, Ośrodek Zamiejscowy w Bielsku – Białej: 43-300 Bielsko- Biała, ul. Traugutta 2a) w terminie 7 dni od dnia doręczenia rozstrzygnięcia. Zażalenie wnosi się za pośrednictwem organu podatkowego, który wydał postanowienie.
W przypadku wniesienia zażalenia, zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a – ustawy z dnia 9 września 2000r. o opłacie skarbowej (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku, Nr 253, poz. 2532 z późn. zm.), wniesione zażalenie winno zawierać znaki opłaty skarbowej w wysokości 5,00 zł.