Sygnatura:
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne:
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ:
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Data:
2009-01-08
Sąd:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Treść wyniku:
Oddalono skargę
Sędziowie:
Elżbieta Kaznowska
Ewa Krawczyk /przewodniczący sprawozdawca/
Łucja Franiczek

Sentencja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant St. sekr. Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2009 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia […] r. nr […] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie: Decyzją z dnia […] nr […] Wójt Gminy B. ustalił dla L.M. jednorazową opłatę w wysokości […] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę gruntu oznaczoną nr […] o pow. […] ha w sołectwie B. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu wskazano, że uchwałą Rady Gminy w B. z dnia […] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy B. – sołectwo B. (opublikowaną w Dz. Urz. Woj. […] nr 88 poz. 2441 z dnia 22 lipca 2005 roku) nieruchomość oznaczona nr […] znalazła się w części na terenie przeznaczonym pod drogi oraz w części na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i letniskowej. Powierzchnia nieruchomości o jednorodnym przeznaczeniu: mieszkalnictwo jednorodzinne i letniskowe oznaczona symbolem 10-MN/ML wynosi […] m2.
W § 22 powołanej wyżej uchwały ustalono stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu dla terenów oznaczonych jako MN, MN/U, MN/ML, RU/MN i RM w wysokości […] %.
Przed uchwaleniem planu przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenie bezplanowym bowiem poprzedni plan z […], w którym ta nieruchomość była opisana symbolem 17 RP – uprawy polowe, utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 roku (art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) i użytkowana była rolniczo.
W dniu […] aktem notarialnym Rep. A Nr […] zobowiązany zbył działkę nr […].
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, nr 717 z zm., dalej powoływana jako "ustawa") jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel (użytkownik wieczysty) zbywa nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości.
Ponieważ w związku z uchwaleniem planu dla sołectwa B. wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości, która w części obejmującej […] m2 uzyskała funkcję MN/ML określono wzrost jej wartości w oparciu o operat szacunkowy z dnia
[…], wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego U.W. Operat został dodatkowo potwierdzony w dniu […] po przeprowadzeniu wizji w terenie (protokół w aktach).
Zdaniem organu orzekającego operat ten jest zgodny z przepisami ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z zm.) i uzasadnia wymierzoną opłatę planistyczną w wysokości
[…] zł.
W odwołaniu L.M. wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji podając, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży działki rozdzielił już między wierzycieli i bliskich krewnych. Powołał się również na swój bardzo zły stan zdrowia.
Nadto stwierdził, że nie wiedział, iż w związku z "przekwalifikowaniem" działki i jej sprzedażą będzie musiał zapłacić "podatek".
Zarzucił także organowi orzekającemu znaczne opóźnienie się z wymierzeniem opłaty w stosunku do daty sprzedaży działki.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze – po rozpoznaniu odwołania zobowiązanego – zaskarżoną decyzją z dnia […], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Motywując rozstrzygnięcie organ odwoławczy odwołał się do art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 ustawy, które obligują organ gminy do pobrania jednorazowej opłaty planistycznej w sytuacji zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zmiany) i zbycia nieruchomości przez właściciela (użytkownika wieczystego) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy (jego zmiana) stały się obowiązujące.
Obie te przesłanki zostały – zdaniem organu odwoławczego – spełnione w sprawie.
Strona zbyła bowiem przedmiotową działkę po wejściu w życie planu miejscowego z […] roku, który znaczną jej część ([…] m2) przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i letniskową – symbol 10 MN/ML. Przed wejściem w życie tego planu nieruchomość stanowiła według ewidencji gruntów użytek rolny klasy RVI i wykorzystywana była zgodnie z treścią tego wpisu. W związku z tym przy określaniu wartości nieruchomości w celu ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej zgodnie z § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 roku nr 207, poz. 2109 z zm., dalej powoływane jako "rozporządzenie") przyjęto faktyczny sposób wykorzystywania przed wejściem w życie planu.
Podkreślono także, że opłata planistyczna została ustalona jedynie od części nieruchomości oznaczonej symbolem 10 MN/ML.
Ustosunkowując się od odwołania, wyjaśniono brak możliwości uwzględnienia sytuacji materialnej i zdrowotnej strony w postępowaniu o wymierzeniu opłaty planistycznej i wskazano na § 9 aktu notarialnego, w którym zawarto pouczenie strony o treści art. 36 ustawy.
Wreszcie organ odwoławczy stwierdził, że decyzja została wydana przed upływem terminu określonego w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy.
W skardze do sądu administracyjnego L.M. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji celem "wydania nowej realnej wyceny", umorzenia w części ustalonej "kwoty" i rozłożenia pozostałej części na raty.
Zdaniem skarżącego ustalona opłata jest za wysoka, a on sam znajduje się w trudnej sytuacji materialnej i zdrowotnej.
Na stan zdrowia skarżący powoływał się wiele razy w kolejnych pismach kierowanych do Sądu.
Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi z przyczyn podanych w decyzji ostatecznej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:
Przepis art. 36 ust. 4 ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem (zmianą) planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość wójt (burmistrz lub prezydent) pobiera jednorazową opłatę określoną w planie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty ustala się na dzień sprzedaży, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, a wzrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu (zmianie) planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, dla obliczenia wysokości opłaty bierze się pod uwagę wartość nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania.
Zasada ta została doprecyzowana w § 50 ust. 3 rozporządzenia.
Z akt sprawy wynika, że miejscowy plan zagospodarowania Gminy B. – sołectwo B. został przez Radę Gminy B. uchwalony w dniu
[…], następnie zgodnie z prawem ogłoszony, wszedł w życie […]. Wcześniej obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 roku na mocy art. 87 ust. 3 ustawy.
W okresie od dnia […] do […] na terenie gminy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego. W poprzednio obowiązującym planie przedmiotową nieruchomość obejmował zapis 17 RP – uprawy polowe.
Wobec faktu, że w Gminie B. doszło do uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla obliczenia wartości przed i po uchwaleniu planu należało wziąć pod uwagę faktyczny sposób jej wykorzystania przed uchwaleniem planu.
Podkreślić bowiem należy, że przesłanką stosowania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu.
Ten wzrost wartości nieruchomości został w sprawie ustalony w oparciu o operat z dnia […] sporządzony przez rzeczoznawcę U.W., który został przez organy orzekające uznany za prawidłowy, a tym samym mogący stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej.
Tą ocenę organów Sąd podziela.
W operacie wartość przedmiotowej nieruchomości została określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, co odpowiada § 4 ust. 1 i § 3 rozporządzenia.
Wyjaśniono przy tym przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania oraz założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny i wskazano wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości, Operat uwzględnił wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości – położenie, otoczenie, uzbrojenie, dostęp do drogi, wielkość, kształt działki.
Nie może też budzić wątpliwości przyjęcie, że przed wejściem w życie planu z […] roku przedmiotowa nieruchomość była użytkowana jak grunt rolny. Wynika to z oględzin z dnia […], gdzie została ona opisana jako niezabudowana, nieuzbrojona, stanowiąca łąkę z pojedynczymi drzewami (sosna, dęby). Działka otoczona jest z trzech stron terenami niezabudowanymi, a w części frontowej przylega do ulicy. Rolny charakter działki potwierdza wpis z ewidencji gruntów, w której zapisana została jako użytek rolny klasy RVI. Także plan, który utracił moc
1 stycznia 2004 roku określał działkę jako przeznaczoną pod użytki rolne – 17 RP. Takiemu charakterowi działki nie przeczy także skarżący.
Ponieważ plan z […] roku przeznaczył znaczną część tej działki pod budownictwo (symbol MN/ML) to na skutek jego wejścia w życie ta część zyskała na wartości.
Wzrost wartości został wykazany w operacie ocenionym przez organy orzekające pozytywnie, którą to ocenę, jak stwierdzono wyżej, skład orzekający podziela.
W związku z tym należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja ustalająca opłatę planistyczną jest zgodna z prawem.
Nie doszło także do naruszenia terminów określonych w art. 37 ust. 3 i 4 ustawy. Jeżeli nawet przyjąć, że został naruszony obowiązek w zakresie niezwłocznego wydania decyzji, nie może to podważać legalności decyzji, jako że ustawodawca nie przewidział takiego skutku prawnego.
Wreszcie, dla rozstrzygnięcia sprawy nie miały znaczenia prawnego motywy skarżącego, jego sytuacja zdrowotna i materialna.
Organ orzekający nie był też uprawniony w niniejszym postępowaniu do umorzenia ani rozłożenia na raty ustalonej renty planistycznej.
Mając na uwadze powyższą argumentację Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1271 z zm.) skargę oddalił.
SJ/

Uzasadnienie wyroku