Sygnatura:
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne:
Nieruchomości
Skarżony organ:
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Data:
2010-03-31
Sąd:
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Treść wyniku:
Oddalono skargę
Sędziowie:
Agnieszka MiernikJolanta Dargas /sprawozdawca/Maria Tarnowska /przewodniczący/
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Agnieszka Miernik Protokolant ref. Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2010 r. sprawy ze skargi C. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia […] stycznia 2010 r. nr […] w przedmiocie odmowy wznowienia postępowania oddala skargę.
Uzasadnienie wyroku
Zaskarżoną decyzja z dnia […] stycznia 2010 r. nr […] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia […] grudnia 2009 r. nr […] odmawiającą wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją Burmistrza Gminy W. nr […] z dnia […] października 1998 r. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości położonej w W., w […] przy ul. […] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr […] z obrębu […].W uzasadnieniu decyzji Kolegium podało, że decyzją Prezydenta W. z dnia […] grudnia 2009 r. nr […] odmówiono C. P. wznowienia postępowania zakończonego ostateczną decyzją Burmistrza Gminy W. nr […]z dnia […] października 1998 r. zatwierdzającą projekt podziału opisanej wyżej nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji z dnia […] października 1998 r. stroną byli właściciele nieruchomości G. i G. B. C. P. zaś nie był stroną tego postępowania bowiem umowę kupna-sprzedaży części ww. działki zawarł w dniu […] listopada 1998 r., a więc po dacie wydania i uprawomocnienia się decyzji.Od powyższej decyzji odwołanie wniósł C. P., podnosząc, iż w jego ocenie zachodzą przesłanki zastosowania art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa bowiem w dniu […] grudnia 1997 r. zawarł on umowę przyrzeczenia sprzedaży, która przenosiła na niego własność fragmentu nieruchomości wpisanej do KW Nr […] na podstawie art. 155 § 1 kodeksu cywilnego.Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stwierdziło, iż aktem notarialnym z dnia […] grudnia 1997 r. Rep. A nr [..] G. i G. B. zawarli ze skarżącym umowę przyrzeczenia sprzedaży części nieruchomości około […] m2 położonej w W. przy ul. […] oznaczonej jako działka nr […]. Z § 2 i 5 tej umowy wynika, że strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną do dnia […] grudnia 1998 r. Sprzedający otrzymali od kupującego kwotę […] zł. Wydanie nieruchomości nastąpi w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności.Następnie aktem notarialnym z dnia […] listopada 1998 r. Rep. A nr […] G. i G. B. zawarli z C. P. umowę sprzedaży działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr […] o pow. […] m2, powstałej z podziału działki nr […]. Z § 1 umowy sprzedaży wynika, że zawarcie tej umowy następuje w związku z umową z dnia […] czerwca 1997 r. na wybudowanie przez […] na ww. działce.Organ Odwoławczy zauważył, iż postanowienia umowy z dnia […] grudnia 1997 r. wskazują, iż jest to umowa przedwstępna uregulowana w art. 389 kc, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości. Umowa przedwstępna musi określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin jej zawarcia. W przypadku umowy sprzedaży należy określić co najmniej przedmiot sprzedaży i cenę. Takie postanowienia zawiera umowa z dnia […] grudnia 1997 r.W ocenie Kolegium wolą stron było zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, o czym świadczą m.in. postanowienia umowy z dnia […] grudnia 1997 r. jak również zawarcie umowy przyrzeczonej w dniu […] listopada 1998 r.Zdaniem Kolegium zawarcie umowy przyrzeczenia sprzedaży nie spowodowało skutku prawnego w postaci przeniesienia własności nieruchomości na rzecz skarżącego. Skutek ten nastąpił dopiero w dacie zawarcia umowy sprzedaży tj. w dniu […] listopada 1998 r. C. P. wobec tego nie miał w dacie wydania decyzji z dnia […] października 1998 r. interesu prawnego do uczestniczenia w tym postępowaniu i z tych względów nie mógł być stroną postępowania administracyjnego.W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, iż decyzja organu I instancji jest prawidłowa i nie narusza przepisów prawa.Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia […] stycznia 2010 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł C. P. zarzucając jej rażące naruszenie prawa.W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż w sprawie niniejszej zachodzą przesłanki określone w art. 145 § 1 pkt 4 i 5 kpa. W ocenie skarżącego powinien on być stroną postępowania zakończonego decyzją z dnia […] października 1998 r., a nie brał udziału w tym postępowaniu, gdyż nie został o nim powiadomiony przez organ prowadzący postępowanie w sprawie zatwierdzenia projektu podziału działki nr […]. Ponadto skarżący podniósł, iż organ wydający decyzję z dnia […] października 1998 r. nie posiadał wiedzy o zawarciu umowy przyrzeczenia sprzedaży z dnia […] grudnia 1997 r. W ocenie skarżącego umowa ta przeniosła na niego własność nieruchomości na podstawie art. 155 kodeksu cywilnego, gdyż przedmiot umowy został oznaczony co do tożsamości a wskutek uiszczenia całej umówionej kwoty oraz faktycznego władania nieruchomością doszło do przeniesienia własności na rzecz skarżącego. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. pozostawiło ją do uznania Sądu.Zdaniem Kolegium decyzja Prezydenta W. z dnia […] grudnia 2009 r. została wydana z naruszeniem art. 149 kpa, gdyż organ I instancji winien wznowić postępowanie w drodze postanowienia i przeprowadzić je co do przyczyn wznowienia oraz wyjaśnić i ocenić czy podmiot wnoszący podanie ma przymiot strony w postępowaniu zakończonym kwestionowaną decyzją, a także przeprowadzić postępowanie co do rozstrzygnięcia istoty sprawy.Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:Sądy Administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że Sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną.Na wstępie należy podkreślić, że przedmiotem postępowania w sprawie niniejszej jest tylko ocena legalności decyzji odmawiającej wznowienia postępowania w sprawie zakończonej decyzją ostateczną Burmistrza Gminy W. nr […] z dnia […] października 1998 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. […] i oznaczonej jako działka nr […].Postępowanie o wznowienie składa się z dwóch faz. W fazie pierwszej organ bada czy wniosek o wznowienie opiera się na podstawach wymienionych w art. 145 § 1 kpa i czy zachowany został termin do złożenia wniosku przewidziany w art. 148 kpa.W tej fazie organ bada również, czy nie występują negatywne przesłanki przedmiotowe dla wznowienia postępowania oraz czy wniosek pochodzi od strony postępowania. Jeżeli przeszkody formalne nie występują to wówczas organ wszczyna i przeprowadza postępowanie w trybie art. 149 § 1 i 2 kpa, które kończy wydaniem decyzji na podstawie art. 151 kpa.W rozpatrywanej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. prawidłowo ustaliło, że wznowienie postępowania z przyczyn podmiotowych jest niedopuszczalne. Z żądaniem wszczęcia postępowania w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Burmistrza Gminy W. nr […] z dnia […] października 1998 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w W. przy ul. […], oznaczonej jako działka nr […] wystąpił C. P. nie będący stroną.Krąg podmiotów mających przymiot strony w sprawach, których przedmiotem jest zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości został ściśle określony przepisami prawa materialnego.Zasady dokonywania podziałów nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Art. 97 ww. ustawy określa stronę postępowania administracyjnego w sprawie podziału nieruchomości jako osobę, która w tym podziale ma interes prawny oraz dysponuje tytułem prawnym do nieruchomości. Jednocześnie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalił się pogląd, że interes prawny stron w postępowaniu podziałowym wynika z własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, której dotyczy podział. Nie można zatem uznać za stronę takiego postępowania osoby, która nie ma do nieruchomości żadnego tytułu prawnego, lecz jest dopiero zainteresowana jego uzyskaniem – bowiem zdarzenie przyszłe, a w pewnym sensie nawet niepewne, nie może stanowić o interesie prawnym, a jedynie o interesie faktycznym, który nie daje uprawnień strony.W związku z tym Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo stwierdziło, iż umowa przyrzeczenia sprzedaży z dnia […] grudnia 1997 r. stanowiąca umowę przedwstępną uregulowaną w art. 389 i nast. kodeksu cywilnego nie przenosiła na nabywcę prawa własności nieruchomości. Do przeniesienia własności doszło bowiem dopiero w dniu zawarcie umowy sprzedaży z dnia […] listopada 1998 r., co wynika z zapisu § 2 i 4 tej umowy.Należy zauważyć, iż umowa przedwstępna ma na celu związanie stron stosunkiem umownym w sytuacji, gdy zawarcie umowy właściwej (przyrzeczonej) nie jest jeszcze możliwe ze względu na występujące przeszkody prawne lub faktyczne bądź inne niedogodności dla stron ( w niniejszej sprawie za taką przeszkodę należy uznać brak decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział działki nr [..]). Z tych względów umowa przedwstępna nie ma jeszcze charakteru ostatecznego, lecz jedynie zobowiązuje jedną lub dwie strony do zawarcia oznaczonej umowy w przyszłości, a zobowiązanie to jest treścią świadczenia w umowie przedwstępnej.Należy dodać, iż jak wynika z zapisu § 5 umowy przyrzeczenia sprzedaży z dnia […] grudnia 1997 r. wydanie przedmiotu umowy nastąpi w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności. A więc chociażby z powyższego zapisu w sposób jednoznaczny wynika, iż w dniu zawarcia tej umowy nie doszło do przeniesienia własności. Ponadto do zawarcia skutecznej umowy sprzedaży dochodzi w sytuacji, gdy strony tej umowy spełnią wzajemne świadczenia tj. zaplata ceny i wydanie przedmiotu umowy.Wobec tego więc, że do zawarcia umowy przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości na skarżącego doszło dopiero w dniu […] listopada 1998 r., a więc po dacie wydania i uprawomocnienia się kwestionowanej decyzji z dnia […] października 1998 r., słusznie organy orzekając w niniejszej sprawie przyjęły, iż z wnioskiem o wznowienie postępowania wystąpiła osoba nie będąca stroną.Warto zaznaczyć, iż decyzja z dnia […] października 1998 r. stała się ostateczna w tej samej dacie, gdyż właściciele działki nr […] w dniu […] października 1998 r. złożyli oświadczenie, iż nie będą się od niej odwoływać.W świetle powyższego należy stwierdzić, iż art. 155 § 1 kc, na który powołuje się skarżący w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania.Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.