PYTANIE: Jak zgłosić wadę budynku deweloperowi?

Jak wygląda postepowanie wstępne wobec dewelopera (najpierw pismo wzywające do naprawy czy od razu pozew) ? Jaka jest podstawa prawna naszego działania ? Czy mają Państwo wzór pisma jakie powinien otrzymać deweloper od nas ? Co takie pismo powinno zawierać (wezwanie do naprawy, podstawa prawna wynikająca z zapisów o rękojmi w KC, czy też regulacje z obszaru prawa budowlanego. Jak powinniśmy się zabezpieczyć (zajęcie majątku dewelopera na poczet odszkodowania etc). Czego aktualnie możemy żądać od dewelopera (całkowitej naprawy, likwidacji). Czy potrzebujemy dodatkowych ekspertyz ? (biegłych sadowych) firm uprawnionych (wada ściany jest mocno widoczna, w ściany wdaje się grzyb).  Opis problemu :  W garażu domu typu bliźniak zakupionego w 2010 roku (upływ czasu 2 lata i 10 miesięcy ) na ścianach budynku od dolnej krawędzi pojawiły się wypryski świadczące o dużym zawilgoceniu ściany. Sytuacja ta wystąpiła w obu garażach w domu A i B. Jako sąsiedzi skontaktowaliśmy się z deweloperem i zgłosiliśmy mu ten problem (werbalnie ) w dniu wczorajszym tj . 17 czerwca 2013 Dziś deweloper pojawił się na terenie naszych posesji z majstrem z ekipy budowlanej – obaj Panowie sugerowali zgłoszenie się do ubezpieczyciela aby zgłosić zalanie – kiedy wspólnie z sąsiadem jesteśmy pewni, że żadnego zalania nie było. W dniu dzisiejszym zobaczyliśmy, iż deweloper nie poczuwa się do naprawy szkody a jego postawa może świadczyć o tym, ze będzie za wszelka cenne oddalał zarzuty podając inne przyczyny (zmyślone przez dewelopera i jego wykonawcę). Dokonaliśmy też wstępnych oględzin przez firmę, która specjalizuje się w tego typu kwestiach. Przedstawiciel tej firmy napisał dla nas wstępna opinie i opis problemu ( po wcześniejszym wstępnym pomiarze). Prośba o wzór pisma wzywający dewelopera do naprawy powstałego uszkodzenia ze wskazaniem podstawy prawnej. Prośba o poradę czy załączać w piśmie dokumentacje fotograficzna.

Odpowiedź prawnika:

Porady prawne
Redakcja serwisu
radca prawny
Zgodnie z art. 568 § 1 kodeksu cywilnego „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana”. Z opisu wynika, iż za dzień wydania rzeczy może być uznany termin 1 lipca 2010 roku. W tej sytuacji zatem – w mojej ocenie – trzeba jak najszybciej wysłać pozew, żeby zdążyć z przed upływem w/w terminu. W zasadzie dobrze byłoby wcześniej wysłać pisemne wezwanie, ale nie jest to warunek konieczny dla  wniesienia pozwu. W sytuacji gdy mija termin wygaśnięcia roszczenia lepiej jest wysłać od razu pozew.  Trzeba tu zwrócić uwagę na  art. 563 § 1 kodeksu cywilnego, który przewiduje, iż  „Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć”.  Z opisu wynika, iż zawiadomiliście Państwo przedsiębiorcę o wadzie budynku i że wysłał on nawet swoich pracowników, żeby zbadać problem. Przepis nie określa, iż takie zawiadomienie musi być w formie pisemnej. Należy jednak zastanowić się - razie sporu w sądzie jakie dowody można przedstawić na potwierdzenie, iż zawiadomiono przedsiębiorcę. Takim dowodem może być np. przesłuchanie świadków, albo  biling rozmów telefonicznych  dla potwierdzenia, iż zgłoszenie nastąpiło np. telefonicznie. Można też przedstawić  jakieś pismo określające stanowisku przedsiębiorcy. Trzeba zatem przygotować  dowody potwierdzające, że takie zawiadomienie wystąpiło w ciągu miesiąca. Jeśli jeszcze nie upłynął miesiąc od dnia wystąpienia wady, to oczywiście warto jest wysłać pismo listem poleconym zawierające informację o wadzie i jednocześnie określające czego dokładnie Państwo się domagacie (obniżenie ceny mieszkania czy też wykonanie naprawy).  Zgodnie z art. 560 § 1 kc „Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne”. Takie pismo nie musi być sporządzone w żadnej szczególnej formie. Można przykładowo wysłać pismo do przedsiębiorcy : „Zgodnie z art. 556 i 560 Kodeksu cywilnego informuje, że w zakupionym od Państwa garażu  położonym przy ………… (należy podać nieruchomości)  stwierdzono następujące wady: …………………….. (należy odkreślić wady np. od myślników). Wzywamy Pana do usunięcia wad rzeczy sprzedanej  w terminie do dnia …………….. roku. Z poważaniem” Zamiast usunięcia wad  można oczywiście domagać się obniżenia ceny albo  odszkodowania poprzez wypłacenie kosztów naprawy. Do wniosku można oczywiście dołączyć wszelkiego rodzaju  opinie dotyczące wad budowy, ale przedsiębiorca może je zignorować i uznać, iż są one niewiarygodne. Jedynym sposobem na zmuszenie przedsiębiorcy do wypłacenia odszkodowania jest wniesienia pozwu do sądu. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że termin na wykonanie napraw powinien być krótki i trzeba wysłać pozew jeszcze przed  upływem trzymiesięcznego terminu, a ten – zgodnie z najmniej korzystną dla Państwa interpretacją upływa 1 lipca tego roku. Nie można więc już czekać i trzeba jak najszybciej się zdecydować na sprawę w sądzie. Niestety przygotowanie pozwu jest zabiegiem dosyć skomplikowanym i wymaga zapoznania się z szeregiem dokumentów np. z umową zakupu mieszkania itp. Trzeba też pamiętać, że w pozwie należałby zawnioskować o biegłego sądowego z zakresu budownictwa, który miałby ocenić: 1.      czy wada rzeczywiście wystąpiła i czy jest ona spowodowana błędami popełnionymi przez dewelopera 2.      jaki będzie koszt naprawienia wady i czy wada ta wpływa na obniżenie ceny mieszkania. Wszelkiego rodzaju „prywatne opinie” jakie przygotowane na Państwa zlecenie mogą być dla sądu niewiarygodne. Nie znaczy to, że nie warto ich dołączyć do pozwu – maja one pewną wartość dowodowa,  ale mimo wszystko należy wnosić o przeprowadzenie opinii przez biegłego sądowego, ponieważ może się okazać, iż w przeciwnym wypadku sąd uzna iż nie przedstawiliście Państwo wystarczająco  wiarygodnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń co do faktu wystąpienia wady, odpowiedzialności za nią pozwanego i kosztów jakie wiążą się z wystąpieniem wady.  

DODANO:
23/06/2013

wersja do druku

Szukasz dobrego prawnika?

Podoba Ci sie porada opracowana przez tego prawnika? Ty także możesz zadać mu pytanie.

Zadaj pytanie