W jaki sposób można dokonać sprzedaży domu będącego współwłasnością w przypadku braku zgody jednego ze współwłaścicieli ?


Dom jest współwłasnością moją, dwojga rodzeństwa i ojca, każdemu z nas przysługuje równy udział – po 25%. Ojciec nie płaci za rachunki, mimo że wszystkiego używa (prąd, gaz, woda, ścieki), ani nie daje pieniędzy na życie, a nawet kradnie rzeczy z domu. Zgoda na sprzedaż istnieje po stronie trzech współwłaścicieli.

Odpowiedź prawnika:

We wspomnianej sytuacji istnieją dwie możliwości dokonania takiej sprzedaży. Pierwszą z nich przewiduje art. 199 kodeksu cywilnego, który rozporządzenie rzeczą wspólną określa jako czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymaga dla takiej czynności zgody wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody, większość współwłaścicieli może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w danej sprawie. Sąd dokona takiego rozstrzygnięcia, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Pojawia się w tym miejscu pytanie czy sąd udzieli pozwolenia na dokonanie takiego rozporządzenia w sytuacji gdy mogłoby to faktycznie prowadzić do zniesienia współwłasności. Z uwagi na to, iż taka czynność mogłaby faktycznie prowadzić do obejścia przepisów ustawy o podziale współwłasności wydaje się to wątpliwe.
Pozostaje więc druga droga, tzn. wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności i dokonanie jej podziału. Tutaj warto zaznaczyć, iż korzystniejszym dla współwłaścicieli byłoby zawarcie umowy regulującej daną kwestię. Warto też przed wystąpieniem do sądu porozumieć się, co do wspólnie podejmowanych kroków w tym gronie, w którym takie porozumienie jest możliwe. Podział współwłasności jest możliwy na trzy sposoby: jako podział fizyczny, jako przyznanie jednemu współwłaścicielowi (albo kilku) całości przedmiotu z nałożeniem na niego obowiązku spłaty pozostałych, wreszcie przez podział cywilny, czyli sprzedaż (art. 211 i 212 k.c). We wspomnianej sytuacji można brać pod uwagę podział fizyczny (który jednak będzie uzależniony od wielkości domu) i podział cywilny. Sąd w postępowaniu będzie brał przede wszystkim pod uwagę zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli . W braku takiej zgody, jeżeli nie będzie możliwości dokonania podziału w naturze , wówczas może podjąć decyzję o podziale cywilnym. Okolicznością, która będzie przemawiała za takim podziałem może być np. to, iż żaden ze współwłaścicieli nie byłby w stanie ponieść ciężaru spłat w przypadku przyznania tylko jemu takiej współwłasności. Może też być taką okolicznością możliwość uzyskania korzystnej ceny ze sprzedaży takiego domu. Nie jest to jednak koniec, albowiem sprzedaż domu w związku ze zniesieniem współwłasności następuje według przepisów kodeksu postępowania cywilnego (art. 212.2.k.c.). Następuje to w drodze postępowania egzekucyjnego – egzekucja w celu zniesienia współwłasności nieruchomości (art. 1066 – 1071 k.p.c.), tutaj zaś znajdujemy odesłanie do przepisów o egzekucji z nieruchomości (art.1066 k.p.c.), a więc sprzedaż nieruchomości może nastąpić tylko w drodze licytacji publicznej w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego.
Wynika z tego to, iż po uprawomocnieniu się postanowienia wydanego w postępowaniu nieprocesowym o zniesieniu współwłasności przez jej sprzedaż należy wystąpić o nadanie temu postanowieniu klauzuli wykonalności, a następnie wystąpić na drogę egzekucyjną.
Wspomniana droga dokonania zniesienia współwłasności jest jedyną możliwością. Nie można np. zbyć nieruchomości z wolnej ręki, a to znacznie podnosi koszty całego przedsięwzięcia. Z drugiej zaś strony nie zawsze cena osiągana na licytacji publicznej może być zadawalająca. W postępowaniu sądowym wpis stosunkowy będzie uzależniony od wartości samego przedmiotu i będzie wynosił:
– gdy wartość przedmiotu wynosi od 10 tys. do 50 tys. – 800 zł + 7% z nadwyżki ponad 10 tys.
– gdy wartość przedmiotu wynosi od 50 tys. do 100 tys. – 3600 zł + 6% nadwyżki ponad 50 tys.
– gdy wartość przedmiotu wynosi ponad 100 tys. – 6600 zł + 5% nadwyżki ponad 100 tys.
Kolejną opłatą będzie ta związana z nadaniem klauzuli wykonalności , w wysokości 30 zł .
Potem opłaty związane z postępowaniem egzekucyjnym, opłata dla komornika w wysokości 21% wartości egzekwowanego świadczenia, oraz odrębne koszty związane z takimi czynnościami sądu jak podział sumy uzyskanej z egzekucji, obligatoryjny w tej sytuacji. Za tą czynność pobiera się 1/5 część tego wpisu stosunkowego określonego jak przy postępowaniu sądowym.
Jak wynika z tego koszty tak przeprowadzonego podziału będą bardzo duże, stąd może lepszym rozwiązaniem będzie próba uniknięcia sprzedaży owego domu w drodze licytacji publicznej przez przysądzenie go jednemu lub kilku współwłaścicielom dotychczasowym z nałożeniem na nich jednoczesnego obowiązku spłaty pozostałych. W taki sposób możliwe byłoby uniknięcie kosztownego postępowania egzekucyjnego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości, które w innej sytuacji będzie musiało zostać przeprowadzone. Dodam na koniec, iż wyliczenie kosztów ma charakter tylko szacunkowy, podałem tylko te koszty, które są najważniejsze, w dodatku przy założeniu niespornego, jednoinstancyjnego postępowania.