Czy prawidłowo jest zarządzana wspólnota, która od 4 lat nie posiada nr NIP,REGON,konta w banku? Jestem właścicielem lokalu, w dużej wspólnocie (8 lokali).Czy mogę wyrazić zgodę na zarządzanie wspólnotą, bez posiadania licencji, za wynagrodzeniem np.200 zł, w jakiej formie mam pobierać to wynagrodzenie, aby do niego nie dopłacać tzw"pochodnych"od wynagrodzenia?Wspólnota nie posiada nr NIP,REGON i konta w banku, ze względu na skromne środki finansowe( które są wydatkowane na bieżące opłaty + remonty),poprzedni zarządca nie załatwił tych spraw, jest to biedna wspólnota renciści i bezrobotni. Czy i kto może rozliczyć za te niedociągnięcia wspólnotę? Bardzo proszę o odpowiedź, jest to dla mnie b.ważna sprawa.
Odpowiedź prawnika:
Ustawa o własności lokali reguluje sprawy związane z zarządem tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową (powyżej 7 lokali). Zasadnicze obowiązki zarządu wprowadzają art. 29 i 30 ustawy:
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
1b. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
2. Właściciele podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.
Art. 30. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Jeśli zarząd nie wypełnia obowiązków wskazanych powyżej, członkowie zarządu mogą ponieść określone konsekwencje.
Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Należy również pamiętać o odpowiedzialności cywilnej członków zarządu na zasadach ogólnych, a więc z tytułu czynów niedozwolonych. Jeśli któryś z członków zarządu, albo kilku z nich razem, wyrządzi ze swej winy szkodę, zobowiązany jest do jej naprawienia. Jeśli kilku członków zarządu wyrządziło wspólnocie szkodę razem, ich odpowiedzialność jest solidarna. Praw tych wspólnota może dochodzić sądownie.
Licencje
Obowiązek posiadania licencji wprowdza ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wg art. 189 tej ustawy nieruchomości Skarbu Państwa, gminne, powiatowe oraz wojewódzkie mogą być zarządzane tylko przez zarządców posiadających licencje (zarządców licencjonowanych). Widać więc, że wymogu tego nie stosuje się do nieruchomości innych niż należących do zasobów nieruchomości Skarbu Państwa, gminy, powiatu czy województwa. Dodatkowo licencji zarządcy nie musi posiadać zarządca, który jest jednocześnie właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem wieczystym. Z treści pytania wynika, że może Pan/Pani zostać zarządcą nieruchomości. Następuje to poprzez wybranie przez wspólnotę mieszkaniową (w drodze uchwały). Zarząd może być jedno lub wieloosobowy. Właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynika z przepisów ustawy, z przepisów odrębnych ustaw oraz z umowy o zarządzanie nieruchomością. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.
Zarządca nieruchomości nie może czerpać korzyści z zarządzania nieruchomością oprócz pobierania wynagrodzenia, chyba że umowa o zarządzanie stanowi inaczej.
Art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje odpowiedzialność karną za zarządzanie nieruchomościami bez wymaganych uprawnień. Grozi za to grzywna do 5.000 zł.
Wymagania co do zarządców nieruchomości przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami (przegląd):
– obowiązek posiadania licencji (w okolicznościach z art. 189),
– obowiązek ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej,
– przy wykonywaniu działalności zawodowej zarządca jest zobowiązany stosować przepisy prawa i standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności zarządzania wykonywać ze szczególną starannością, właściwą dla ich zawodowego charakteru. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności,
– obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych,
– podleganie odpowiedzialności zawodowej.
Najczęstszą formą prawną, która stosowana jest w umowach pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą nieruchomościami, jest umowa zlecenia. Z tytułu tej umowy należy odprowadzać wszystkie należne podatki oraz opłacać wymagane prawem składki na obowiązkowe ubezpieczenia społeczne. Obowiązki te ciążą na zarządcy z mocy przepisów ogólnych, gdyż zarządzanie nieruchomościami jest takim samym zawodem jak inne. Oczywiście stosuje się też zwolnienia i inne ulgi, jeśli zatrudniony jest Pan/Pani na etat, pracodawca opłaca już składki na ZUS.