Czy istnieje możliwość powołania się na podstęp lub błąd w sytuacji, gdy wynajmujący pomimo złożonego przy zawarciu umowy zapewnienia nie uregulował kwestii zredukowania zbyt wysokich kosztów ponoszonych przez najemcę w późniejszym aneksie do umowy i wymaga ich płacenia?Została zawarta umowa najmu. Z uwagi na pośpiech przy jej zawieraniu nie uregulowano sprawy zbyt wysokich kosztów ponoszonych przez najemcę, co zgodnie z zapowiedzią wynajmującego miało znaleźć swoje odzwierciedlenie w aneksie umowy. Do sporządzenia aneksu nie doszło, a wynajmujący żąda od najemcy zapłaty tych kosztów.

Odpowiedź prawnika:

Pierwszą sprawą, nad którą warto się zastanowić jest ta związana z umiejscowieniem owych kosztów wspomnianych przez Pana. Artykuł 9.5. ustawy o ochronie praw lokatorów mówi, iż wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela. Opłaty niezależne od właściciela określa słowniczek ustawowy, który mówi , iż są to opłaty za dostarczanie do lokalu energii, gazu, wody oraz odbieranie nieczystości stałych i płynnych (art. 2.1.8.). Są one pobierane przez wynajmującego tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej bezpośredniej umowy z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Można więc zastanowić się nad tym, czy owe koszty, o których Pan wspomina stanowią jakąś dodatkową kategorię w umowie zawartej obok czynszu lub opłat niezależnych , czy też mieszczą się one w pojęciu czynszu.
Przy pytaniu o możność zastosowania przepisów o błędzie należy się zastanowić nad skutkami, które chce Pan osiągnąć przez sięgnięcie po ten środek prawny. Uznanie bowiem błędu powoduje to, że czynność jest traktowana jako nieważna od samego początku. Nie daje ona natomiast możliwości doprowadzenia do obowiązku dokonania czynności prawnej o takiej treści jakiej życzyłby sobie błądzący gdyby nie popełnił błędu. Nawet więc uznanie istnienia błędu nie stworzy podstawy do tego, aby w danej sytuacji zmienić treść zawartej umowy w taki sposób , aby owymi kosztami obciążyć wynajmującego, albo je zmniejszyć. Po drugie, pomimo nieważności umowy pozostanie fakt zamieszkiwania przez Pana przez określony czas w lokalu. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoba zamieszkująca bez tytułu prawnego jest zobowiązana do zapłaty odszkodowania, którego wysokość odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Nie wydaje mi się, aby tak określony zapis ustawowy mógłby służyć do zmiany wysokości czynszu żądanego od Pana. Wydaje się więc, iż powołanie się na błąd lub podstęp nie mogłoby doprowadzić do zmniejszenia wysokości opłat, również ze skutkiem wstecznym, czyli od momentu zawarcia umowy. Najwyżej stworzy podstawę do rozwiązania umowy najmu.
Nie potrafię natomiast odpowiedzieć Panu na pytanie czy możliwe jest skuteczne zastosowanie konstrukcji błędu w danej sytuacji. Jeśli chodzi o sposób udowodnienia tego, to jedyną możliwością (poza przyznaniem tych okoliczności przez samego wynajmującego) jest dowód z zeznania świadka, który przy zawarciu takiej umowy uczestniczył. Jest również możliwość tego, iż przy innej okazji wynajmujący w czasie rozmowy w obecności innej osoby poświadczył fakt złożenia takiego przyrzeczenia w sposób wyraźny .