Odpowiedź prawnika:

Przyjmuję, iż nabycie tego lokalu ma nastąpić w taki sposób, ze przekaże Pan swojej cioci określoną sumę pieniężną potrzebną do wykupu mieszkania, które w ten sposób stanie się jej własnością, zaś ona następnie jako właściciel tej nieruchomości przeniesie jej własność na Pana.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu następuje przez umowę. Umowa taka zawarta jest w formie aktu notarialnego, przy czym konstytutywnym (niezbędnym ) elementem tej umowy jest dokonanie wpisu do założonej w tym celu księgi wieczystej . Niezbędnym więc będzie wystąpienie do właściwego dla tej nieruchomości sądu rejonowego z wnioskiem o założenie księgi wieczystej. Do wniosku tego należy w tej sytuacji dołączyć tytuł własności tej nieruchomości (czyli ową umowę), oraz określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. To drugie wystąpi wówczas gdy w danym budynku istnieje więcej odrębnych własności lokalu, a jednocześnie sposób zarządu nieruchomością wspólną odrębny od modelu proponowanego przez ustawę zostanie określony w umowie ustanawiającej odrębną własność.
W ten sposób dojdzie do nabycia własności lokalu przez Pana ciocię i to właśnie ona zostanie wpisana jako właściciel w księdze wieczystej. Kolejnym krokiem będzie więc zabezpieczenie przepisania tego prawa na Pana. Może to nastąpić za życia cioci, albo rozporządzeniem na wypadek śmierci. Możliwe jest uczynienie tego w formie testamentu. W takiej sytuacji ciocia do końca swojego życia będzie właścicielem tej nieruchomości, natomiast z momentem śmierci przejdzie ona na własność Pana, oczywiście pod warunkiem przyjęcia przez Pana spadku. Może to być dokonane w taki sposób, iż zostanie Pan ustanowiony jedynym spadkobiercom cioci i wówczas będzie przysługiwało Panu prawo do całego spadku, możliwe jest również określenie w drodze zapisu przyznania Panu określonej wartości, to jest właśnie tego lokalu. Myślę jednak, iż to pierwsze rozwiązanie byłoby korzystniejsze. W tym zakresie rodzeństwu Pana cioci nie przysługiwałoby prawo do zachowku, albowiem uprawnieni z tego tytułu są tylko mąż, zstępni i rodzice spadkodawcy. Trzeba jednak pamiętać, iż testament nabiera mocy dopiero po śmierci . Do tego momentu może zostać odwołany, nie wywołując żadnych skutków prawnych. Nie można tez dochodzić żadnych roszczeń z tytułu istniejącego zobowiązania do przekazania określonej rzeczy na wypadek śmierci , gdy ona przekazana w testamencie nie została.
Drugim możliwym rozwiązaniem jest przekazanie tego lokalu przez ciocię Panu na podstawie umowy darowizny. Umowa taka, gdy chodzi o oświadczenie woli darczyńcy powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego. W tej sytuacji ciocia przestanie być właścicielem tego lokalu już w momencie dokonania wspomnianej czynności prawnej. Darowizna dokonana na rzecz określonej osoby również podlega zaliczeniu jeśli chodzi o ewentualne roszczenia z tytułu zachowku. Jak jednak wspomniałem już powyżej rodzeństwo cioci nie posiada takiego uprawnienia.
Wreszcie możliwym rozwiązaniem jest zawarcie umowy dożywocia. Umowa ta zakłada, iż w zamian za przeniesienie na niego nieruchomości jej nabywca, czyli w tym przypadku pan zobowiązuje się do dożywotniego utrzymania osoby zbywcy. Przy tym w sytuacji, o której Pan wspomina konieczne byłoby określenie obowiązków wynikających z tej umowy w sposób odmienny od wyliczenia przykładowego określonego w art. 908 kodeksu cywilnego, na co zresztą przepis ten wyraźnie zezwala. Art. 908.2. kodeksu cywilnego zezwala jednocześnie na przyznanie zbywcy w ramach tej samej umowy służebności mieszkania , co staje się integralna częścią wspomnianej umowy. Umowa taka również wymaga formy aktu notarialnego. Stanowić ona może pośrednie rozwiązanie pomiędzy testamentem , a darowizną z uwagi na to, iż przekazując Panu prawo własności nieruchomości jednocześnie zabezpiecza dalszy los Pańskiej cioci, przede wszystkim zapewniając jej opiekę i prawo do zamieszkiwania w owym lokalu. Trzeba tutaj jednak dodać, iż z uwagi na konkretną sytuację, na przykład brak konkretnego wymogu włączenia do wspólności domowej wymagałaby ona modyfikacji jej treści, odbiegającej od tego modelu , który określa ustawa.