Moja babcia, jest właścicielką kamienicy. Pół roku temu pozwoliła mi zamieszkać w jednym z mieszkań swojej kamienicy, które dzielę razem z od dawna mieszkającą tam współlokatorką. Chciałam mieć jakiś dowód na to, że po śmierci babci otrzymam moją część mieszkania. Babcia zaproponowała mi zawarcie umowy najmu(bez brania pieniędzy za lokal) lub umowę użyczenia mieszkania. Jak na razie mieszkanie to jest mi obiecane słownie. Jednak nie wiem jaki jest zapis w testamencie wzglądem tego mieszkania, które zajmuję i czy w takiej sytuacji po śmierci babci jej spadkobiercy nie będą mieli do niego jakichś praw. Chciałabym się dowiedzieć czy w takiej sytuacji dobrym wyjściem jest darowizna.
Mieszkanie jest podzielone na dwie części, jest wspólna kuchnia i łazienka. Współlokatorce za półtora roku kończy się termin wypowiedzenia. Gdy po tym czasie się wyprowadzi na jej miejsce musi się wprowadzić ktoś ze spadkobierców – siostra lub jedna z córek babci.

Odpowiedź prawnika:

Różne są sposoby zabezpieczenia praw używającego lokal na wypadek śmierci oddającego lokal do używania. W przedstawionym stanie faktycznym możemy mówić o umowie użyczenia-art.710-719 k.c. a nie o umowie najmu lokalu (umowa najmu wg. k.c. nigdy nie jest nieodpłatna). Umowa użyczenia nie wymaga dla swej ważności formy pisemnej zwykłej. Oczywiście zachowanie formy pisemnej jest bardziej korzystne ze względów dowodowych. Umowa użyczenia nie wygasa z chwilą śmierci użyczającego. Z chwilą otwarcia spadku czyli śmierci użyczającego jego spadkobiercy wstępują w prawa i obowiązki wynikające z umowy użyczenia. Należy dodać, że bardziej korzystne jest zawarcie umowy najmu ze względu m.in. na art.690 k.c. (do ochrony praw najemcy stosuje się przepisy o ochronie własności, czyli najemca jest chroniony jak właściciel).
Opisany lokal jest jedynie częścią składową kamienicy. natomiast nie może być on przedmiotem umowy mającej na celu przeniesienia własności rzeczy np. umowy darowizny. Oczywiście lokal może stać się odrębną nieruchomością po ustanowieniu w zachowaniem formy aktu notarialnego tzw. odrębnej własności lokalu wg. ustawy o własności lokali. Tak ustanowioną własność lokalu babcia może przenieść na wnuczkę właśnie w drodze darowizny-art.888-902 k.c.
Zgodnie z art.941 k.c. rozporządzić swoim majątkiem na wypadek śmierci można tylko przez testament. Jeżeli babcia nie powołała żadnego spadkobiercy testamentowego (np. wnuczki) wówczas dojdzie do dziedziczenia ustawowego ( z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że na dzień dzisiejszy po babci będą dziedziczyły jej zstępni czyli dzieci ; jeżeli natomiast któreś z jej dzieci nie żyje-jego dzieci: natomiast nie dojdzie do dziedziczenia jej rodzeństwo). Jeżeli babcia przed śmiercią nie wyodrębni poszczególnych lokali w kamienicy w trybie przepisów o własności lokali jej spadkobiercy odziedziczą całą kamienicę. Babcia również może na podstawie art. 968 par.1 k.c. uczynić w testamencie tzw. zapis czyli zobowiązać swoich spadkobierców do określonego świadczenia majątkowego na rzecz wnuczki tj. do ustanowienia na jej rzecz odrębnej własności lokalu.