Spadkodawca zmarł 40 lat temu zostawiając dom, a w nim
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (całości powierzchni
mieszkalnej). Na skutek oporu mieszkańców domu, nie można było
wcześniej ustalić sądownie praw nabycia spadku jak tez jego
działu. W tym czasie jeden ze spadkobierców mieszkał stale w
domu instalując w nim kolejno swojego męża, dzieci i wnuki, nie
płacąc nikomu żadnych czynszów a jedynie roczny podatek 250 zł
od całości domu.
Pytania:
1. Czy zarządzający domem spadkobierca (1/4 udziału) miał
obowiązek prowadzenia zarządu z myślą o spłaceniu pozostałych
spadkobierców?
2. Czy w aktualnie prowadzonej sprawie o dział spadku i
zniesienie współwłasności można się domagać ekwiwalentu za 40
letni okres używania części domu i w jakiej wysokości?
3. Gdzie w rozliczeniu ująć kwotę nakładów jakie spadkobierca-
lokator wykazuje jako kwota nakładów na remont domu w ostatnich
10 latach

Odpowiedź prawnika:

Ponieważ nie przeprowadzono jeszcze działu spadku (postępowanie trwa),
sytuacja spadkobierców przez okres 40 letni ukształtowana była na
podobieństwo sytuacji współwłaścicieli. W związku z tym odpowiednie
zastosowanie znajdują w tym wypadku przepisy dotyczące współwłasności w
częściach ułamkowych.
Jak wynika z opisu sytuacji, współspadkobiercy nie zawarli umowy dotyczącej
zarządu majątkiem spadkowym – sytuacja ukształtowała się natomiast w ten
sposób, że jeden ze współspadkobierców faktycznie stał się zarządcą. Nie
przytoczono przy tym żadnych okoliczności wskazujących na to, aby pozostali
współspadkobiercy podejmowali jakiekolwiek kroki zmierzające do uzyskania
posiadania i korzystania z domu wchodzącego w skład spadku. Należy
podkreślić, iż mogli oni dochodzić przed sądem swoich praw w tym zakresie
zgodnie z art. 206 KC. Skoro tego nie zrobili, można się zastanawiać nad
tym, czy nie doszło do wyrażenia zgody na faktyczne prowadzenie zarządu
przez współspadkobiercę – lokatora. Wniosek taki wydaje się tym bardziej
uprawniony, że współspadkobiercy mają obowiązek współdziałania w zarządzie
przedmiotami należącymi do spadku (art. 200 KC) – powinni zatem wykazywać w
tym względzie aktywność. Należałoby w tej sytuacji przyjąć, że skoro nie
zawarto umowy zarządu, zastosowanie znajduje ustawowy model zarządu
określony w art. 199 i nast.
Trudno doszukać się w omawianej sytuacji bezpośredniego obowiązku
współspadkobiercy do spłacenia pozostałych spadkobierców. Obowiązek taki
mógłby zaistnieć w sytuacji dokonania działu spadku (sądowego lub umownego)
i przyznania nieruchomości jednemu ze współspadkobierców z postanowieniem
spłaty względem pozostałych.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że istnieje spore ryzyko zasiedzenia całości
nieruchomości przez spadkobiercę – lokatora. Upłynął bowiem wymagany art.
173 KC 30-letni okres zasiedzenia w złej wierze, a z opisu sytuacji wynika,
że spadkobierca ten od początku władał całą nieruchomością. Decydujące
znaczenie dla stwierdzenia zasiedzenia będzie miała tutaj okoliczność, czy
osoba ta jawnie manifestowała wolę posiadania nieruchomości w całości dla
siebie. Z uwagi na dość ogólny opis stanu faktycznego, trudno pokusić się
jednak o kategoryczne stwierdzenia w tym względzie.
W kwestii zapłaty za używanie rzeczy oraz zaliczenia kwoty nakładów, należy
przywołać postanowienia art. 207 KC. W myśl tego przepisu pożytki i inne
przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do
wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki
i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jednocześnie, zgodnie z art. 205 KC
współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną, może żądać od pozostałych
współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego
pracy. W tej sytuacji współspadkobiercy nie sprawujący zarządu mogą domagać
się (proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów w spadku), części
pożytków – może chodzić tutaj zwłaszcza o dochody z ewentualnego najmu
części nieruchomości itp. Z drugiej strony, roszczenia wysunąć może także
spadkobierca zarządzający nieruchomością, w efekcie czego wzajemne
należności mogą się np. zrównoważyć. Z braku bardziej szczegółowych
informacji trudno o jednoznaczną ocenę sytuacji.