Czy miasto może zmusić mnie do odsprzedaży ziemi po ustalonej przez siebie cenie? Jak się bronić przed takim procederem? Dodam, że miałem zupełnie inne plany co do tej ziemi i nie zamierzałem jej odsprzedawać .

Nasze miasto postanowiło przeprowadzić drogę przez ziemie będącą moją własnością. Nie mam nic przeciwko temu, ale kiedy przedstawiono mi propozycję cenową za jaką miasto chce odkupić ziemie ode mnie ogarnęło mnie zakłopotanie. Otóż ziemia została wyceniona na ponad 5 krotnie mniejszą wartość niż jej wartość rynkowa.

Odpowiedź prawnika:

Tym aktem prawnym, który szczegółowo określa poruszoną przez Pana kwestię jest ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.8.1997 roku (Dz. U. 2000 Nr 46 poz. 543). W nim też znajdziemy odpowiedzi na zadane przez Pana pytania. W przypadku gdy gmina w związku z koniecznością realizacji celu publicznego, jakim jest przeprowadzenie drogi publicznej podejmuje działania zmierzające do nabycia gruntu będącego własnością innej osoby musi ona najpierw podjąć rokowania w celu zawarcia umowy o przeniesienie własności danej nieruchomości przez jej właściciela na gminę. Przesądza o tym art. 112.3. wspomnianej ustawy, który mówi: wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.
Ustawa więc w tej sytuacji przewiduje pierwszeństwo umowy przed drogą administracyjną jaką jest wywłaszczenie w drodze decyzji administracyjnej. Znaczy to tyle, iż zanim nastąpi wydanie decyzji administracyjnej , w której w sposób jednostronny (ale nie bynajmniej dowolny) przewodniczący zarządu miasta postanowi o nabyciu owej nieruchomości w drodze decyzji, wcześniej jest on zobowiązany podjąć starania w celu zawarcia umowy z jej właścicielem, a umowa ta poprzedzona zostaje rokowaniami. W ramach rokowań gmina przedstawia cenę, za którą jest skłonna nabyć tą nieruchomość, ale nie jest ona dla Pana wiążąca. Jeśli uważa Pan, iż wartość rynkowa owej nieruchomości jest wyższa od tej, którą proponuje gmina w takiej sytuacji może Pan nie wyrazić zgody na zawarcie umowy tak określającej cenę. Może Pan w ramach tych samych rokowań zaproponować gminie cenę wyższą. Warto tutaj dodać to, iż przedmiotem zainteresowania gminy może być nie całość, ale jedynie część nieruchomości. W takiej sytuacji zgodnie z art. 113.3. wspomnianej ustawy może Pan żądać nabycia również przez gminę pozostałej części nieruchomości. Gmina będzie do tego zobowiązana jeśli wykaże Pan, iż pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele (art. 113.3.).
Może Pan również zażądać od gminy nieruchomości zamiennej, która może zostać Panu przyznana z zasobów gminy, przy czym w sytuacji gdy pomiędzy wspomnianymi nieruchomościami będzie istniała różnica w wartości wówczas znajdzie to swój wyraz w ewentualnej dopłacie (art. 131). Te wszystkie kwestie mogą zostać przez Pana poruszone w prowadzonych rokowaniach.
Dopiero brak porozumienia stron rokowań, a tym samym niemożność nabycia nieruchomości przez gminę w drodze cywilnoprawnej powoduje zaistnienie przesłanek do wydania decyzji o wywłaszczeniu . Decyzja taka może być wydana , zgodnie z przepisami ustawy po upływie dwóch miesięcy od momentu zakończenia rokowań . Wtedy wszczyna się postępowanie o wywłaszczenie, następuje w ramach tego postępowania wyznaczenie rozprawy, na która zostanie Pan wezwany, po niej zaś wydanie decyzji. Momentem przejścia własności na gminę stanie się zgodnie z art. 121.4. chwila gdy decyzja stanie się ostateczna, czyli gdy nie będzie Panu przysługiwał już w stosunku do niej żaden zwykły środek zaskarżenia (art. 16 kodeksu postępowania administracyjnego). Wtedy, warto to zaznaczyć, istnieje możliwość przejęcia wywłaszczonej nieruchomości w dzierżawę przez dotychczasowego jej właściciela do momentu, gdy zostanie ona wykorzystana we wskazanym celu publicznym przez gminę (gmina może wykorzystać nieruchomość tylko w tym celu publicznym, który stanowił podstawę wywłaszczenia !).
Wywłaszczenie następuje, zgodnie z art. 128.1. za odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości. Wysokość odszkodowania określa się według stanu i wartości wywłaszczanej nieruchomości z dnia wydania decyzji o wywłaszczeniu po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130.1.). Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134.1.). Przy jej ustalaniu zgodnie ze wspomnianym artykułem uwzględnia się: rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wspomniane powyżej wartości stanowią jakby odpowiedź na pytanie zawarte przez Pana na początku, gdyż zachowują one swoją aktualność również w przypadku prowadzenia rokowań. Oczywiście gmina w przypadku rokowań nie jest związana tymi ustaleniami, może ona dążyć do tego, aby nabyć nieruchomość korzystniej. Chcę jednak wskazać na to, iż w przypadku niemożności zawarcia umowy, określenie przez gminę wartości nieruchomości nie może być dowolne, często krzywdzące właściciela. Musi ono opierać się na tych podstawach, które wskazuje ustawa o gospodarce nieruchomościami, a której wyznacznikiem jest wartość rynkowa. W sytuacji, gdyby gmina w postępowaniu administracyjnym, przez wydaną decyzję ustaliła cenę krzywdząco niską, od takiej decyzji można odwołać się do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego, następnie zaś nawet do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Warto jeszcze dodać, iż wspomniane odszkodowanie winno zostać wypłacone jednorazowo w pełnej wysokości w terminie do 14 dni od momentu gdy decyzja stała się ostateczna ( rt. 132.1.). W przypadku zwłoki w płatności stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, mówiące o zwłoce w przypadku świadczenia pieniężnego. Zgodnie z nimi (art. 481 k.c.), w przypadku opóźnienia, niezależnie od tego czy jest ono zawinione przez wierzyciela, czy tez nie, przysługują mu odsetki od wspomnianej sumy za każdy dzień zwłoki.
Ewentualne odwołanie od wspomnianej decyzji może być przez Pana wniesione do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od momentu jej doręczenia, przy czym wystarczy do jej wniesienia tylko to, iż nie jest Pan zadowolony z jej treści (art. 128 i 129 k.p.a.).