Czy remont polegający na całkowitej wymianie elewacji budynku (też kolorystyki) + izolacja pionowa i pozioma budynku + wymiana nawierzchni podwórka + szereg pomniejszych prac, których całkowity koszt szacowany jest na ~ 250 000 zł., można uznać za remont bieżący mieszczący się w zakresie zarządu zwykłego, nie wymagający zgody wszystkich współwłaścicieli. Czy istnieją ograniczenia wysokości wydatków, które można ponosić w ramach zarządu zwykłego? Nieruchomość, której dotyczy sprawa jest współwłasnością ułamkową bez wydzielenia jakichkolwiek lokali, bez wspólnoty. Dochód roczny nieruchomości z wynajmu lokali jest na poziomie bieżących wydatków na zarząd i drobne naprawy. Taki remont wymagałby b. wysokich wpłat udziałowców (8 udziałowców). Większość na to stać, ale niektórych nie i nie zgadzają się na remont. Czy można zrobić taki remont w ramach zarządu zwykłego i nakazać niechętnym zapłacenie ich części nakładów?

Odpowiedź prawnika:

Pojęcie "zwykłego" zarządu i czynności przekraczających "zwykły" zarząd nie zostały zdefiniowane w kodeksie cywilnym ani żadnym innym akcie prawnym. Pojęciami tymi posługuje się również kodeks spółek handlowych. Oznacza to, że każdy przypadek ropatrywać należy indywidualnie, a decyzja zależeć będzie od wielu czynników, jak np. stosunek wartości czynności do wartości ogólnej, jej charakter, powtarzalność itp. Stwierdzić tu można, że opisana czynność z całą pewnością przekracza pojęcie "zwykłego" zarządu. Według kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Po uzyskaniu takiego upoważnienia sądowego będzie można przeprowadzić remont nawet mimo sprzeciwu niektórych współwłaścicieli. Wtedy też wszyscy współwłaściciele zobowiązani będą do sfinansowania remontu, na który zezwolił sąd przy sprzeciwie niektórych współwłaścicieli. Kodeks cywilny stanowi bowiem, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną natomiast potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.