Sprzedałem mieszkanie za 150 000zł. Od daty jego nabycia od deweelopera aktem notarialnym nie upłynęło 5 lat /wybudowania znacznie ponad 5 / Kupiłem inne za 105 000 zł. Nie chce płacić podatku 10% Za różnicę chcę kupić w innym mieście działkę budowlaną oraz wyremontować dom na wsi w którym mieszkam przez 1/2 roku i jestem zameldowany na stałe.

Odpowiedź prawnika:

Odpowiadając na Pana pytanie chciałbym zwrócić szczególną uwagę na wykładnię językowa treści art. 28 ust. 2a pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14 poz. 176) zwaną dalej ustawą o PIT, zgodnie z którym przychody z odpłatnego zbycia praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a-c nie będą opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in gruntu pod budowę budynku mieszkalnego.
Żądanie urzędnika skarbowego dotyczące przedstawienia pozwolenia na budowę działki nabytej przez Pana związane jest z pewnością z ustaleniem związku przyczynowo skutkowego pomiędzy nabyciem gruntu a przeznaczeniem go pod budowę budynku mieszkalnego.

Moim zdaniem pozwolenie na budowę będzie dowodem, ale nie jedynym, za pomocą którego wykazać będzie można, iż nabycie przez Pana gruntu nastąpiło w celu budowy na nim własnego budynku mieszkalnego. Jak zaznacza bowiem Naczelny Sąd Administracyjny „Jeżeli wolą ustawodawcy było, aby wydatek ustalany był na podstawie dokumentu stwierdzającego jego poniesienie, rozważana ustawa podatkowa wprost i jednoznacznie o tym stanowi; Prowadzący postępowanie w odniesieniu do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych organ podatkowy nie może z góry i przesądzająco ograniczać go wyłącznie do dowodu z dokumentów. Przeprowadziwszy, we współdziałaniu procesowym ze stroną, zgodnie z wymogami Rozdziału 11 Ordynacji podatkowej, postępowanie dowodowe organ podatkowy winien ustalić i ocenić dowody na podstawie których oparł swe rozstrzygnięcie, którym dał wiarę, którym odmówił wiarygodności. /vide Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi z dnia 15 września 2000 r. I SA/Łd 1713/98 Orzecznictwo Podatkowe – Przegląd 2001/3 str. 3/. Dowodem natomiast wszystko to, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 180 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – Ordynacja podatkowa ( Dz. U. Nr 137 poz. 926 z późn. zm.).
Tak więc z treści art. 28 ust. 2a i art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wynika prawnomaterialny obowiązek podatnika dowodzenia poniesienia wydatków mieszkaniowych wyłącznie poprzez dowód z dokumentu. Brak więc wymogu załączenia jakichkolwiek dowodów przez podatnika do oświadczenia o przeznaczeniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego nakazuj przyjąć jako dowód w sprawie samo oświadczenie strony i na tej podstawie wydać decyzję /art. 180 § 2 Ordynacji podatkowej – jeżeli przepis prawa nie wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w drodze zaświadczenia, organ podatkowy odbiera od strony, na jej wniosek, oświadczenie złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania/.

W opisanej przez Pana sprawie nasuwa się jeszcze jedna dygresja. Jak wynika z treści art. 28 ust. 2a pkt 1 ustawy o PIT, przesłanką analizowanego zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych jest złożenie oświadczenia, iż wydatku przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony zostanie nie tylko na nabycie gruntu, lecz także w szczególności na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. W pana zapytaniu oświadczył Pan, iż zakupił inne mieszkanie za kwotę 105.000,00zł. Słownik Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN SA, Warszawa 2002) słowo mieszkalny definiuje jako «służący lub nadający się do mieszkania» Proszę pamiętać, iż ze względu na autonomię prawa podatkowego wykładni przepisów tego prawa dokonywać należy w oparciu o dyrektywy językowe, bez względu na definicje legalne zawarte w przepisach prawa, o ile konkretny przepis prawa podatkowego normujący określony stan faktyczny do takiej definicji nie odsyła wprost /dlatego też nie cytuje definicji lokalu stypizowanej w ustawie prawo budowlane/. Jeżeli więc nabyty przez pana lokal nadaje się do mieszkania /mieszkać to znaczy zajmować jakiś lokal, jakieś pomieszczenie jako główne miejsce przebywania, pobytu; mieć mieszkanie, zamieszkiwać; przebywać gdzieś stale albo czasowo – słownik Języka Polskiego PWN S.A./, uprawnia pana do skorzystania ze zwolnienia z art. 28 ust. 2a ustawy o PIT do wysokości wydatków poniesionych na jego nabycie.

Jeżeli nie złożył Pan „oświadczenia o przeznaczeniu dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na zakup lokalu mieszkalnego w terminie 14 dni od sprzedaży [mieszkania], a następnie wydatkuje w ciągu 2 lat środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to decyzja określająca wysokość zaległości podatkowej z tytułu sprzedaży nieruchomości staje się bezprzedmiotowa” /Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych z dnia 6 czerwca 2002 r. III RN 90/2001/. Moim zdaniem istotnym w przedmiotowej sprawie może być więc nie tylko pozwolenie na budowę, ale także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nadający Pana nieruchomości przeznaczenie zabudowy budownictwem mieszkaniowym, a także inne dowody, które w sposób nie budzący wątpliwości świadczą o tym, iż Pana wydatki przeznaczone są na budowę domu mieszkalnego, a nie na inne cele. Zaznaczam, iż dom ten będzie musiał być Pana własnością. Pozwolenie na budowę z pewnością jest dowodem stwierdzającym, iż nabyta przez Pana nieruchomość przeznaczona będzie pod budowę domu mieszkalnego, należy jednakże szukać innych dowodów, w szczególności ze świadków – zeznanie zbywcy nieruchomości itp. Jeżeli wykaże Pan, iż wydatki przez pana poniesione przeznaczone są na cele mieszkaniowe, przychody ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zwolnione będą w części, w jakiej na nie będą przeznaczone.