W jaki sposób wypowiedzieć umowę dzierżawy gospodarstwa rolnego
zawartej na 10 lat, po upływie 1 roku? Nadmienię, że odziedziczyłem gospodarstwo po zmarłym bracie i to on zawarł umowę dzierżawy. Czy dzierżawca może rościć jakieś prawa do gospodarstwa ?

Odpowiedź prawnika:

Jako spadkobierca, stał się Pan następcą prawnym brata, gdyż co do zasady na spadkobiercę przechodzą zarówno prawa jak i obowiązki spadkodawcy. W efekcie tego wiąże Pana umowa dzierżawy zawarta przez zmarłego.
W omawianej sytuacji, należy sprawdzić przede wszystkim, czy treść umowy nie zawiera postanowień uprawniających jej strony do wypowiedzenia przed upływem terminu 10 lat. Jeżeli takie postanowienie istnieje, wówczas umowę należy
traktować jako zawartą na czas nieokreślony, mimo oznaczenia 10-letniego
okresu dzierżawy. Jeżeli brak takiego postanowienia, umowa zawarta została
na czas określony (10 lat) i nie można jej rozwiązać w trybie przewidzianym
w art. 704 KC, a więc przez wypowiedzenie na jeden rok naprzód. Sąd
Najwyższy wypowiedział się w podobnej kwestii w orzeczeniu z dnia 2 IV 1993
roku (III CZP 39/93, OSNCP 1993, nr 10).
Oczywiście istnieje możliwość rozwiązania umowy w drodze porozumienia stron.
Inną możliwością jest wypowiedzenie dopuszczone w razie zwłoki z zapłatą
czynszu. Zgodnie bowiem z art. 703, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania
terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić
dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty
zaległego czynszu. W tym wypadku, dla skutecznego wypowiedzenia konieczne
jest jednak wystąpienie jego przesłanek – a więc przede wszystkim zwłoka w
zapłacie czynszu.
W odpowiedzi na ostatnie pytanie należy wspomnieć, że z uwagi na 10-letni
okres dzierżawy przysługuje dzierżawcy prawo pierwokupu w razie sprzedaży
nieruchomości. Ewentualna umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać
więc warunek, uzależniający sprzedaż od tego, że dzierżawca nie wyrazi chęci kupna nieruchomości.