Odpowiedź prawnika:

Poprzednio podane przeze mnie przesłanki wypowiedzenia umowy najmu należy uzupełnić o jeszcze o jedną, która wiąże się z uzupełnionym stanem faktycznym, a mianowicie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr. 71/01 poz. 733) stanowi, że właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub w pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
W pierwszej kolejności należy ustalić czy płacony przez Pana teścia czynsz nie przekracza owych 3% wartości odtworzeniowej budynku, tzn. wartość gruntu (koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach) oraz wartość części składowych gruntu (kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji) (§ 13 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 31 lipca 1998 r.)). Jeżeli wartość czynszu jest wyższa, to zarządca budynku nie ma podstawy prawnej do wypowiedzenia umowy najmu.
W następnej kolejności, jeżeli wartość czynszu jest niższa niż te 3%, należy rozpatrzyć, czy Pana teściowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu. Tytuł prawny oznaczać może zarówno prawo własności, użytkowania wieczystego, najmu i inne. Pański teść jest właścicielem nieruchomości, a zatem ma tytuł prawny do lokalu. Nie ma w tym przypadku znaczenia, czy dokonany został już odbiór tego budynku, gdyż nie rozstrzyga to o prawie własności.
Po trzecie istotne jest określenie, że lokal ten ma być położony w tej samej lub w pobliskiej miejscowości. W omawianym stanie faktycznym niewątpliwie przesłanka ta jest spełniona, gdyż odległość 25 km, można określić jako bliską.
Kolejną przesłanką jest wymóg, aby lokator mógł używać tego lokalu. Przesłanka ta oznacza, że lokator może zgodnie z przepisami prawa używać lokal, a jest to możliwe jedynie po odbiorze budynku, a więc Pański teść nie może używać nowo wybudowanego budynku.
Co do lokalu zamiennego to według ustawy należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanymsrednik1111 warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.
Podsumowując powyższe rozważania, w omawianym przypadku wypowiedzenie umowy najmu lokalu przez zarządcę budynku było pozbawione podstawy prawnej i jako takie jest nieważne, a zatem najemca (dalej trwa stosunek najmu) nie musi opuścić lokalu. Podstawą prawną ochrony najemcy jest art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w zw. z art. 19 ustawy i art. 222 k.c., na mocy których lokator korzysta z takiej samej ochrony prawnej jak właściciel i jako takiemu przysługuje mu roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego o zaniechanie naruszeń jego prawa.