Jak wygląda sytuacja prawna nieruchomości z ustanowioną służebnością osobistą, gdy tej służebności nie wpisano do księgi wieczystej, a nieruchomość sprzedano? Pod koniec lat 70-tych w umowie darowizny przekazano nieruchomość osobie A, jednocześnie ustanawiając służebność mieszkania na rzecz osoby B. Następnie sąd dokonując wpisu w księdze wieczystej nie zamieścił tam wpisu o tej służebności. Po 15 latach osoba A sprzedała nieruchomość córce (C) nie wspominając w umowie o służebności.

Odpowiedź prawnika:

Służebność mieszkania należy do grupy służebności osobistych regulowanych przez kodeks cywilny w art. 296-305. Wpis do księgi wieczystej w przypadku służebności osobistej nie ma charakteru konstytutywnego, tzn. nie jest konieczny dla jej bytu prawnego. Brak wpisu jednak oznacza, iż nie jest ona chroniona rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie znaczy, to bynajmniej, iż służebność w ogóle nie istnieje. Służebność osobista, co do zasady, jako związana z osobą, wygasa najpóźniej z chwilą jej śmierci (art. 299 k.c.). Może ona jednak wygasnąć wcześniej niż to ustanowiono w umowie, o ile nie będzie ona wykonywana przez lat 10 (art. 293 § 1 w zw. z art. 296 k.c.). Oznacza to w tym przypadku, iż służebność wygasła, gdyż osoba, na rzecz której ustanowiono służebność przebywała stale za granicą, nie wykonując tym samym przysługującego jej prawa. W świetle powyższego, sprzedawca nieruchomości nie musiał informować kupującego o istnieniu służebności. Nie może też być mowy o obniżeniu ceny nieruchomości z tego powodu, czy odstąpieniu od umowy, gdyż służebność osobista nie istniała w chwili sprzedaży nieruchomości.