Czy właściciel A naruszył prawo nie informując swojej córki o istnieniu służebności w chwili zbywania nieruchomości ? Czy córka ma prawo roszczenia o pomniejszenie kwoty zakupu nieruchomości, ewentualnie odstąpienia od umowy sprzedaży już po dokonaniu wpisu jej jako właściciela do księgi wieczystej ? Czy istnieje jakaś podstawa do wyłączenia prawa osoby B, gdy przebywała ona dwadzieścia lat poza granicami i nawet nie była zameldowana w miejscu wykonywania służebności ?
Odpowiedź prawnika:
Pierwsze zadane pytanie, na które chciałbym odpowiedzieć dotyczy ewentualnej możliwości modyfikacji umowy sprzedaży dotyczącej wspomnianej nieruchomości. Taka możliwość istnieje, lecz trzeba rozważyć to czy w danych okolicznościach przysługuje ona córce osoby A. Podstawą roszczenia o modyfikację treści umowy są przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi za wady prawne rzeczy sprzedanej (art. 556 – 576 kodeksu cywilnego). Zgodnie z treścią art. 556.2. k.c. wada prawna może polegać na tym, iż sprzedana rzecz jest obciążona prawem osoby trzeciej. W przypadku jej istnienia kupującemu przysługują roszczenia wymienione w art. 566 to znaczy może on albo odstąpić od zawartej umowy, albo żądać obniżenia ceny. Ponadto może on również na podstawie art. 574 k.c. żądać naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady . Jeżeli zaś kupujący zwalnia się od skutków obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia , sprzedawca zgodnie z art. 575(1) może zwolnić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi przez zwrot kupującemu zapłaconej sumy lub wartości spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami . W korzystaniu z tych uprawnień nie stoi na przeszkodzie to, że kupujący został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel. Decydującą rolę w tym przypadku mają terminy przedawnienia roszczenia z tytułu rękojmi, które określa art. 576 k.c. Uprawnienia z tytułu rękojmi wygasają bowiem po upływie roku od chwili kiedy kupujący dowiedział się o istnieniu wady. Jednak wówczas gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił upływ czasu nie ma wpływu na przedawnienie roszczenia, można je wytoczyć w każdym czasie. Zatajenie podstępne następuje wówczas gdy sprzedawca nie informuje o istniejącym obciążeniu rzeczy sprzedanej, która jednocześnie nie wynika z zapisów w księdze wieczystej. Sporządzając bowiem umowę sprzedaży nieruchomości notariusz dysponuje zapisem mówiącym o stanie prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej. Wiedząc jednak o tym, że może on z różnych powodów być odmiennym od stanu rzeczywistego odbiera oświadczenie woli właściciela o zgodności tego co ujawnione z tym co jest rzeczywistym stanem rzeczy. W przypadku ograniczonego prawa rzeczowego nie ma konieczności wpisywania tego prawa do księgi wieczystej. Takie prawo istnieje pomimo tego braku, choć sytuacja uprawnionego jest w tym wypadku niepewna o czym powiem za chwilę . Gdy właściciel dokonując sprzedaży nie wspomina o prawie nieujawnionym w księdze, o którym wie, bez wątpienia działa podstępnie . Można więc skorzystać z uprawnień, które daje rękojmia gdyby nie to, że córka osoby A wiedziała o istniejącym obciążeniu . Można więc powiedzieć o tym, że w chwili dokonywania czynności wiedziała o istniejącej wadzie, a pomimo tego taką umową zawarła. A wiedza ta wyłącza uprawnienia z tytułu rękojmi, albowiem one chronią tylko kupującego będącego w dobrej wierze, to znaczy przeświadczonego o tym, że wady nie ma.
Podobnie jest również gdy chodzi o drugie uprawnienie, które mogłoby w tej sytuacji przysługiwać nowemu właścicielowi, tym razem w stosunku do osoby, która jest uprawniona z tytułu służebności. Chodzi o uprawnienie, które wypływa z regulowanej w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.7.1982 (Dz. U. 1982.19.147.) instytucji – rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Instytucja ta określona w art. 6 i następnych tej ustawy chroni nabywcę nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej w sytuacji nabycia w jakikolwiek sposób wadliwego z tytułu błędnego zapisu w księdze wieczystej. W przypadku istnienia jakiś obciążeń nieruchomości, które nie były ujawnione w księdze wieczystej, poza wyjątkami określonymi w art. 7 nowy właściciel nieruchomości nabywa ją bez tych obciążeń . W tym wypadku brak zapobiegliwości osoby uprawnionej (czyli nie dokonanie wpisu jej prawa) skutkuje utratą przez nią jej prawa. Ważne jest jednak to, że instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę będącego w dobrej wierze, a więc takiego który nie wie o tym, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem rzeczy i nie mogła się o tym z łatwością dowiedzieć. Z reguły wystarcza w takiej sytuacji powołanie się na stan wynikający z zapisu z księgi wieczystej z chwili zawarcia umowy. Nie dotyczy to jednak sytuacji gdy osoba nabywcy z innego źródła wiedziała o istniejącej służebności, z czym mamy do czynienia w danej sytuacji. Można jeszcze dodać to, że zgodnie z art. 7 kodeksu cywilnego tam gdzie ustawa uzależnia skutki prawne od złej lub dobrej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary . W takiej sytuacji więc nie nabywca musi udowodnić brak dobrej wiary, ale osoba przeciwna.
Jak już napisałem to, że córka osoby A wiedziała o istnieniu służebności uniemożliwia skorzystanie z dwóch opisanych przeze mnie powyżej możliwości stwarzanych przez prawo. Myślę jednak, iż w danej sytuacji jest możliwość podważenia istnienia samego przysługującego prawa do służebności. Taką możliwość stwarzają przepisy kodeksu cywilnego, który w art. 293 mówi: służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania jej przez lat dziesięć. Na podstawie art. 297 k.c. wspomniany przepis znajduje również zastosowanie do służebności osobistych. W sytuacji więc gdy osoba uprawniona z tytułu służebności nie dokonywała czynności polegających na wykonywaniu przez nią jej prawa przez okres dziesięciu lat prawo to wygasło ex lege czyli z mocy samego prawa. Oznacza to, że z punktu widzenia prawnego po upływie owych dziesięciu lat przestało ono obciążać wspomnianą nieruchomość, na co można się powołać wobec osoby uprawnionej gdy po upływie tego okresu chce ona nagle z tego prawa skorzystać. To, że wygaśnięcie następuje ex lege oznacza , że nie potrzeba do tego żadnej sądowej czynności.
Niewykonywanie służebności przez lat dziesięć oznacza to, że osoba uprawniona nie korzystała z przysługującego jej pomieszczenia osobiście (bo zgodnie z art. 300 k.c. prawa do wykonywania służebności nie można przenieść na osobę trzecią). W tym wypadku brak zameldowania w danym miejscu przez taki długi czas jest w razie potrzeby okolicznością, która pozwala na udowodnienie tego faktu, który powoduje wygaśnięcie wspomnianego ograniczonego prawa rzeczowego.