Czy Urząd Miasta może nałożyć na mnie obowiązek płacenia podatku od nieruchomości według stawki jak za prowadzenie działalności handlowej, mimo, że działalność taka nie jest prowadzona, a budynek jest bez odbioru budowlanego ? Urzędniczka powiedziała mi, iż wystarczy, że budynek jest siedzibą spółki z o.o. i powinienem płacić podatki jak za działalność. Ja jestem prezesem tej Spółki, ale do tej pory nie prowadziliśmy żadnej działalności. Budynek jest pawilonem handlowo-usługowym w trakcie wykańczania i nie ma jeszcze odbioru budowlanego. Obecnie czekamy na decyzję Sądu Najwyższego w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokalu (chcemy wprowadzić funkcję mieszkaniową).
Odpowiedź prawnika:
W danej sytuacji pojawiają się dwie kwestie do rozważenia. Pierwsza dotyczy tego, czy zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12.1.1991 roku (Dz. U. 1991.9.31.),w której zamieszczone zostały regulacje dotyczące podatku od nieruchomości obowiązek podatkowy już powstał, druga zaś dotyczy kwestii wymiaru stawki konkretnego podatku.
Wspomniana ustawa mówi w art. 6.2., że jeśli okolicznością, od której uzależniony jest obowiązek podatkowy jest istnienie budowli, albo budynku lub jego części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budynku lub jego części przed ich ostatecznym wykończeniem.
W tym zakresie do wyjaśnienia terminów , z którymi ustawa wiąże powstanie obowiązku podatkowego należy skorzystać z ustawy prawo budowlane z 7.7.1994 (Dz. U. 2000. 106. 1126.). W rozdziale zatytułowanym oddawanie do użytku obiektów budowlanych w art. 54.1. czytamy: do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę można przystąpić po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 14 dni od doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Art. 55 zaś dodaje: pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego jest wymagane jeżeli przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Wydaje się więc, że jeśli ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie definiuje w odmienny, właściwy dla siebie sposób pojęcia zakończenia budowy i rozpoczęcia użytkowania budynku, od których uzależnia powstanie obowiązku podatkowego to tym samym we wspomnianym zakresie odsyła ona do przepisów prawa budowlanego. Przepisy te zaś w sposób wyraźny wskazują moment, w którym może nastąpić rozpoczęcie użytkowania budynku wznoszonego, a tym samym powstanie obowiązku podatkowego.
Druga kwestia dotyczy wymiaru podatku według stawki wyższej odniesionej do budynków lub ich części związanych z działalnością gospodarczą inną niż rolnicza lub leśna … (art. 5.1.2.) Organ podatkowy uznał, że podstawą do takiego określenia jest fakt ustanowienia siedziby spółki w danym budynku. Jest to kwestia dyskusyjna. W orzecznictwie utrwalił się pogląd, iż w przypadku stwierdzenia jakiegokolwiek związku budynku z prowadzoną działalnością istnieją przesłanki do zastosowania stawki jak od budynków związanych z działalnością gospodarczą. Musi więc istnieć jakiś związek, choćby pośredni budynku z prowadzoną działalnością. Pojęcie to przybliża w pewnym stopniu orzeczenie NSA w Gdańsku z 18.9.92 (SA/Gd 446/92), w którym czytamy: o tym czy budynki związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej świadczy ich faktyczny sposób wykorzystania w roku podatkowym, a nie ich przeznaczenie, albo pośredni związek z prowadzeniem działalności gospodarczej przez utrzymywanie ze środków pochodzących z działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika w innym miejscu (nie na gruncie lub w budynku będącym przedmiotem opodatkowania) . Za budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej należy uznać budynki , w których prowadzona jest działalność gospodarcza w rozumieniu ustawy o działalności gospodarczej oraz służące tej działalności budynki administracyjne, magazynowe i socjalne.
W świetle tego orzeczenia należy rozważyć to czy wspomniany budynek można zaliczyć do kategorii budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Przede wszystkim z uwagi na brak odbioru budowlanego nie może być w nim prowadzona jeszcze działalność gospodarcza. Z tego samego powodu nie może on jeszcze pełnić roli służebnej działalności gospodarczej prowadzonej w innym miejscu, jako np. budynek biurowy . Czy zmienia to fakt umieszczenia w tym miejscu siedziby spółki . Na pewno tworzy to pewne domniemanie prowadzenia tam działalności, na przykład art. 45 kodeksu postępowania administracyjnego stwierdza, że doręczenia pism jednostkom organizacyjnym (w tym osobom prawnym) następuje w lokalu ich siedziby . Kodeks spółek handlowych w art. 234 mówi, że zgromadzenie wspólników odbywa się w siedzibie spółki, chyba że umowa spółki wskazuje inne miejsce na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Przepis ten jednak ma charakter względny także i przez to, że pozwala on na to, aby takie zgromadzenie odbyło się w innym miejscu na terytorium Rzeczpospolitej jeżeli wyrażą na to zgodę na piśmie wszyscy wspólnicy. Z kolei art. 206 k.s.h. wymaga tego, aby pisma i zamówienia handlowe spółki kierowane do oznaczonej osoby zawierały co najmniej firmą spółki . jej siedzibę i adres oraz oznaczenie sądu rejestrowego i numeru, pod którym spółka jest zarejestrowana. Myślę więc, że w danej sytuacji koniecznym byłoby wykazanie braku związków funkcjonalnych owej nieruchomości z prowadzoną działalnością. Tych związków, które pojawiają się zazwyczaj w chwili określenia danej nieruchomości jako siedziby spółki, a które ukazałem powyżej.