Czy Administracja Domów Mieszkalnych jako zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązana do założenia odrębnego rachunku na wpłaty przeznaczone na remonty i modernizację budynku w którym mieszkają właściciele jak i najemcy. Co zrobić jeśli nie ma odrębnego rachunku a mieszkańcy chcieliby aby tak było ?
Mieszkam w bloku 20 rodzinnym. Właściciele jak i najemcy płacą pieniądze na remonty i modernizację. Przez ostatni 1 rok nic nie zrobiono. Właścicielom zwrócono pieniądze z wpłat na remonty a wpłaty najemców są wykorzystane na remonty innych mieszkań. Udzielono mi informacji że nie można założyć takiego rachunku ponieważ jest to zakład budżetowy gminy.

Odpowiedź prawnika:

Utworzenie odrębnego subkonta na rachunku bankowym wspólnoty mieszkaniowej jest rzeczą korzystną przede wszystkim dla właścicieli lokali. Ustawa o podatku dochodowym przewiduje bowiem w art. 27a.6.1., iż odliczeniu od podatku dochodowego podlegają sumy wpłacone na remonty w danej wspólnocie, ale tylko na podstawie dowodów wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej. Normalną więc rzeczą, w interesie właścicieli lokali powinno być utworzenie takiego funduszu oraz wydanie oddzielnej książeczki wpłat, aby udowodnione wpłaty w danym roku móc w części określonej przez ustawę odliczyć od podatku za dany rok. Odliczenie to następuje przy tym niezależnie od tego czy takie wydatki w danym roku zostały rzeczywiście poniesione. Utworzenie odrębnego funduszu remontowego jako subkonta na rachunku bankowym wspólnoty leży więc w interesie właścicieli lokalu, albowiem tylko oni, proporcjonalnie do posiadanych udziałów są odpowiedzialni za remonty . Nie są do tego zobowiązani najemcy, albowiem ustawa o ochronie praw lokatorów mówi wyraźnie w art. 9.5. i 6 , że w stosunku najmu oprócz czynszu wynajmujący może pobierać jedynie opłaty niezależne od właściciela i to tylko wówczas gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej bezpośrednio umowy z dostawcą mediów lub dostawcą usług. Opłaty niezależne od właściciela zgodnie definicją słowniczka ustawowego są to opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody, oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych. Kodeks cywilny natomiast ogranicza remonty, do których jest zobowiązany najemca do drobnych nakładów jak malowanie ścian, wymiana klamek itd. (o tym art. 681 k.c.).
Brak istnienia odrębnego funduszu remontowego jest również niekorzystne dla wspólnoty z tego punktu widzenia, iż środki kierowane na ten cel przez właścicieli mogą być przeznaczane na inne cele. W przypadku istnienia funduszu taka możliwość jest wyłączona, bo ewentualne przeznaczenie danych środków na inny cel wymagałoby uchwały właścicieli. Przyjmowanie więc środków na remonty przy jednoczesnym nie utworzeniu takiego subkonta jest czynnością stanowiącą swoiste obchodzenia prawa i jednocześnie skłaniającą do niegospodarności . Tracą na tym głównie właściciele, albowiem konieczne remonty kiedyś będą musiały być przecież przeprowadzone. W przypadku najemców mogą oni w razie konieczności przeprowadzenia remontu żądać tego od właścicieli, czyli wspólnoty. Gdy wspólnota nie odpowiada w sposób pozytywny na to żądanie wówczas najemca może remonty w koniecznym zakresie przeprowadzić na własny koszt, a odpowiednio udokumentowane koszty poniesione stanowią wierzytelność tej osoby wobec wspólnoty, które może ona potrącić z czynszu (art. 663 w zw. z art. 498 i nast. k.c.).
Zarząd we wspólnocie może zostać powołany albo w drodze określonej przez ustawę, albo w drodze umownej przez powierzenie go innej osobie . Zgodnie jednak z art. 20.1. ustawy o odrębnej własności lokali zarząd może sprawować tylko osoba fizyczna lub prawna. Nie jest taką osobą ADM, dlatego też nie on jest zarządcą nieruchomości, a jest nią dana gmina. Burmistrz tej gminy wyznacza konkretną osobę fizyczną do realizowania funkcji zarządu we wspólnocie , ale zarządcą w dalszym ciągu pozostaje gmina . Tłumaczenie więc ADM o niemożności założenie konta ze względu na brak własnej osobowości prawnej nie wydaje się być przekonywujące. Ustawa prawo bankowe z 29 VIII 1997 roku ( Dz. U. 1997.140.939. ) w art. 49 wskazuje podmioty, dla których mogą być prowadzone rachunki bankowe. Są to osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, które choć nie mają osobowości prawnej posiadają zdolność prawną. Do tych ostatnich podmiotów należy wspólnota mieszkaniowa, bo to dla niej ma zostać założony dany rachunek bankowy, albo subkonto, zarządca zaś pozostaje jedynie jego dysponentem w ograniczonym zresztą zakresie. Normalną więc drogą wydaje się powzięcie uchwały przez właścicieli o zobligowanie zarządu do dokonania takiej czynności, tym bardziej, że jest to najlepszy sposób ewidencjonowania przychodów i kosztów.
Kończąc powyższe rozważania muszę powiedzieć, iż Pana możliwości będą w danej sytuacji uzależnione od Pańskiego statutu w danym budynku. Jeśli jest Pan jednym z właścicieli są one określone przez ustawę o odrębnej własności lokali, jeśli jest Pan najemcą wówczas reguluje to ustawa o ochronie praw lokatorów. W tej drugiej sytuacji nie wydaje się , aby istniała podstawa do tego, aby tak jak właściciel łożył Pan jakiekolwiek sumy na fundusz remontowy, gdyż obowiązek ten obciąża tylko właścicieli. Najemca ma obowiązek płacenia czynszu i opłat niezależnych, o których wspominałem. Gdy chodzi o konieczne remonty inne są również uprawnienia najemcy wobec wspólnoty, a wyznaczają je wspomniana ustawa oraz kodeks cywilny.