W 1976 r. Dziadek wydzierżawił działki rolne. Zawarł z dzierżawcą umowę ustną niepłatną. Dziadek zmarł w 1977 roku, od tego okresu aż do 1992 rodzina nie wiedziała o istnieniu tych nieruchomości. W 92 r. przeprowadzono postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku (nie było działu spadku). Rodzina nie wiedziała, że ziemia została wydzierżawiona. Informację o tym posiedliśmy dopiero w 2002 roku. W międzyczasie dzierżawca, odrolnił ziemię, wybudował dom.
Czy mógł tak postąpić ? Jakie są terminy zasiedzenia, od kiedy są liczone (od śmierci Dziadka, czy od chwili zawarcia umowy dzierżawy) ? Jak odwołać dzierżawę, jak to wszystko cofnąć ?

Odpowiedź prawnika:

Umowa, która została zawarta przez Dziadka nie jest umową dzierżawy. Przesądza o tym fakt, iż osoba przejmująca działkę rolną w celu używania i pobierania pożytków nie płaciła za to czynszu, natomiast istotnym elementem umowy dzierżawy jest właśnie pobieranie czynszu. Umowa ta jest umową określaną jako bezczynszowe oddanie nieruchomości rolnej w celu używania i pobierania pożytków i znajduje swoje uregulowanie w art. 708 kodeksu cywilnego. W takiej sytuacji przejmujący daną działkę jest zobowiązany jedynie do ponoszenia podatków i ciężarów związanych z własnością. Do wspomnianej umowy stosuje się jednak odpowiednio przepisy dotyczące dzierżawy.
Umowa zawarta między Dziadkiem a biorącym nieruchomość do używania została zawarta ustnie. Fakt ten w związku z upływem czasu powoduje to, iż trudne będzie ewentualne określenie szczegółów treści tej umowy. W takiej sytuacji zastosowanie znajdą kodeksowe przepisy o dzierżawie. Są to przepisy o charakterze dyspozytywnym, czyli takie, które mogą zostać uchylone lub zmienione w drodze umowy między stronami. Gdyby do tego nie doszło zastosowanie znajdują przepisy kodeksowe wyznaczające sprawiedliwy rozkład praw i obowiązków wzajemnych stron.
Do zasiedzenia nieruchomości nie doszło. Bieg terminu zasiedzenia powinien być liczony od momentu gdy upłynął termin, na który została zawarta umowa między stronami, nieruchomość zaś nie została zwrócona oddającemu, albo jego następcom prawnym. Z braku możliwości wskazania dokładnej daty należy przyjąć, iż najwcześniej możliwym terminem rozpoczęcia biegu terminu zasiedzenia jest moment śmierci Dziadka. W związku z tym, iż obecny posiadacz nieruchomości jest posiadaczem w złej wierze, czyli osobą wiedzącą o tym, iż nie przysługują mu uprawnienia właścicielskie do wspomnianej nieruchomości termin zasiedzenia wynosi trzydzieści lat (art. 172 k.c.). Ewentualnie więc zasiedzenie mogłoby nastąpić w 2007 roku.
W obecnej sytuacji w celu odzyskania posiadania wspomnianej nieruchomości należy jedynie wypowiedzieć wspomnianą umowę przez doręczenie biorącemu nieruchomość odpowiedniego zawiadomienia o tym. Art. 704 stanowi, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Za rok dzierżawny w razie wątpliwości przyjmiemy rok kalendarzowy . Pojawia się w tym miejscu pytanie, który z tych terminów wypowiedzenia ma zastosowanie. Wydaje mi się, że ten pierwszy z uwagi na to, że przedmiotem umowy była nieruchomość rolna. Dopiero wskutek działań osoby biorącej nieruchomość zmieniła ona swój status.
Jest to jednak termin długi, pojawia się więc pytanie czy nie przysługuje w danej sytuacji jakiś termin krótszy, wynikający z tytułu niewłaściwego zachowania się osoby biorącej nieruchomość. Taką podstawę zdaje się stwarzać art. 696 k.c., który mówi o tym, że biorący nie może zmieniać przedmiotu umowy bez zgody oddającego. W przypadku naruszenia tego obowiązku zastosowanie znajdą tutaj przepisy art. 667.2 k.c. w związku z art. 694 k.c., które mówią, że w przypadku gdy biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób … dający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jest to więc możliwość do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Według art. 705 kodeksu cywilnego po zakończeniu umowy biorący jest zobowiązany zwrócić przedmiot umowy w takim stanie, w jakim powinien się on znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy . Przepis ten należy połączyć z art. 696 k.c., który mówi o tym, iż biorący nie może zmieniać przedmiotu umowy bez zgody oddającego.
W przypadku ulepszeń rzeczy zastosowanie znajdzie art. 676 k.c. w związku z art. 694 k.c., który mówi o tym, że w sytuacji ulepszenia rzeczy oddanej, oddający, w braku odmiennej umowy, może według swojego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia do stanu poprzedniego.
Mówiąc o ulepszeniach myślę jedynie o wybudowanym domu, albowiem zmiana przeznaczenia gruntu dokonana w sprzeczności z postanowieniami umowy za takie ulepszenie nie powinna być traktowana.
Oczywiście w tym miejscu pojawi się duża trudność. Biorący dokonał pewnych, znacznych zapewne nakładów, zaś wartość nieruchomości może być na tyle duża, iż osoby zainteresowane przejęciem nieruchomości mogą być niezdolne do jej uiszczenia. Burzenie postawionego domu w związku z przywracaniem do stanu poprzedniego nie wydaje się sensownym rozwiązaniem. W tym zakresie można pójść na ugodę i zaproponować biorącemu sprzedaż nieruchomości. W braku zaś pozytywnej reakcji z jego strony na tą ofertę można skorzystać z roszczenia, które daje art. 231.2. k.c. Przepis ten mówi o tym, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek o wartości znacznie przenoszącej wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. W tej sytuacji odpowiednie wynagrodzenie będzie odpowiadało cenie rynkowej.
Ważnym przy całej tej sprawie jest rzecz jasna udowodnienie własności nieruchomości. Albowiem w danej sytuacji biorący jest w sytuacji o tyle korzystniejszej, iż z faktu władania rzeczą wypływa dla niego domniemanie posiadania samoistnego (art. 339 k.c.). To nie on więc musi udowodnić swoje prawo, ale muszą to uczynić następcy prawni oddającego. Najlepszym sposobem jest wykazanie tego przez odpowiedni wpis do prowadzonej dla danej nieruchomości księgi wieczystej. Z kolei z wydanego postanowienia o nabycie spadku wynika domniemanie bycia spadkobiercą zmarłego właściciela. W razie braku księgi wieczystej można skorzystać z innych możliwych w tym celu dowodów.
To o czym pisze powyżej będzie istotne w sytuacji gdy dotychczasowy posiadacz nie zgodzi się na wydanie nieruchomości. W takiej sytuacji jedynym możliwym rozwiązaniem będzie wytoczenie przeciwko niemu powództwa windykacyjnego. Jednak i wówczas pojawi się konieczność zwrotu tych nakładów poniesionych przez biorącego, o których już powyżej wspominałem.