Od pięciu lat jestem po rozwodzie, a od 8 lat nie zamieszkuję z byłą żoną i jestem wymeldowany. Mamy wspólne mieszkanie, garaż, działkę – ponosiłem podatki, dokonywałem napraw wszelkiego rodzaju w tym mieszkaniu. Do tej pory nie dokonaliśmy podziału majątku. Obecnie moja była żona chce byśmy sprzedali mieszkanie będące wspólnym dorobkiem ze względu na duży metraż tego mieszkania by zamieszkać w mniejszym powierzchniowo mieszkaniu. Wiem, że zgodnie z kodeksem rodzinnym oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Pragnę wiedzieć czy, aby sprzedać mieszkanie muszę najpierw przeprowadzić podział majątku wspólnego, czy też w akcie notarialnym na mocy którego będzie sprzedaż mieszkania wraz z działką i garażem będzie zawarta informacja w jakich częściach będę ja jako sprzedający a w jakich była żona. Chciałbym żeby sprzedaż majątku wspólnego odbyła się zgodnie z prawem, nie chciałbym mieć kłopotów z urzędem finansowym. Ponadto chcę wiedzieć czy sprzedaż mieszkania wraz z działką nabyte od skarbu państwa przed 20 laty, a część odziedziczona po moich rodzicach które teraz chcielibyśmy sprzedać z byłą żoną podlega opodatkowaniu podatkiem zryczałtowanym od sprzedaży 10%.

Odpowiedź prawnika:

Po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego dotychczasowa wspólność łączna, w której zapewne Państwo pozostawaliście przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Jest ona regulowana przepisami kodeksu cywilnego, części rzeczowej i charakteryzuje się tym , że każdemu współwłaścicielowi przysługuje udział, który nie znajduje przełożenia na konkretny przedmiot. Udział ten w danej sytuacji wynosić będzie połowę , co wynika ze wspomnianych przez Pana przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Od chwili powstania wspomnianej współwłasności każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia i tym samym podziału stanowiącego ją majątku. Każdy ze współwłaścicieli może też swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Natomiast dla rozporządzenia przedmiotem współwłasności (w tym wypadku lokalem) niezbędna jest jednomyślna zgoda obu współwłaścicieli.
We wspomnianej sytuacji taka zgoda istnieje, co rozumiem z Pańskiej wypowiedzi. Najlepszym więc rozwiązaniem byłoby dokonanie sprzedaży wspomnianego mieszkania, a następnie w formie umowy dokonanie podziału uzyskanej z tego tytułu sumy, a tym samym dokonania podziału współwłasności. Są to dwie różne czynności prawne. Pierwsza dokonana z osobą trzecią, czyli z nabywcą mieszkania powinna zostać dokonana przez oboje Państwo, albowiem oboje jesteście współwłaścicielami lokalu. Druga czynność, dotycząca podziału współwłasności jest czynnością dokonaną wyłącznie przez Państwo jako współwłaścicieli.
Warto jeszcze dodać, że takie rozwiązanie jest w gruncie rzeczy najbardziej korzystnym sposobem podziału współwłasności, albowiem po pierwsze jest sposobem pozwalającym na uzyskanie godziwej ceny za ów lokal, a po drugie pozwala na szybkie i bezkonfliktowe rozwiązanie kwestii współwłasności przy zadowoleniu obu dotychczasowych współwłaścicieli.
Drugą kwestią, o którą Pan pyta jest sprawa ewentualnej konieczności zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w art. 10.1.8. wśród źródeł przychodów wymienia się odpłatne zbycie min. nieruchomości lub ich części (taki charakter ma odrębna własność lokali) albo udziału w nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego … jeżeli ich zbycie nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Z przepisów tych wynika , iż do źródeł przychodu zaliczane są kwoty wynikające ze zbycia wymienionych praw majątkowych tylko wówczas kiedy nabycie ich przez daną osobę lub wybudowanie nastąpiło we wskazanym ściśle przez ustawę okresie (okres ten liczony jest w tył od momentu zbycia – pięć lat nie od nabycia, ale od końca roku kalendarzowego, w którym to nastąpiło). W przypadku zbycia wspomnianych praw majątkowych w sytuacji gdy ich nabycie lub wybudowanie nastąpiło w terminie wcześniejszym nie są one zaliczane do źródeł przychodu w myśl art. 10.1.8. Najpierw należy więc ustalić czy Pańskie prawo jest w myśl ustawowych przepisów źródłem przychodów, czy też nie. Jeśli chodzi o sposób nabycia, to ustawa w tym miejscu nie dokonuje różnicy gdy chodzi o sposób nabycia. Chodzi więc o każdy sposób nabycia także ten, do którego doszło w drodze spadku. Nie wspomniał Pan kiedy nastąpiło nabycie w drodze spadku, stąd też nie określam tej kwestii w tym miejscu, pozostawiam Panu zestawienie momentu nabycia z terminem wskazanym w ustawie.
Gdy chodzi o te przychody uzyskane ze zbycia, które są zaliczone do źródeł przychodu to w art. 21.1.32. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wspomina ona o tym, iż wolne od podatku dochodowego są: przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10.1.8 a-c w części wydatkowanej na nabycie w kraju, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży budynku mieszkalnego lub ich części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego … oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego . Ponadto przepis ten również przewiduje dalej to, co w danej sytuacji wydaje mi się ważne, że wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i wspomnianych praw majątkowych… jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Nawet więc gdyby owe nabycie w drodze spadku nastąpiło w okresie, który powodowałby zaliczenie wartości z ich zbycia do źródeł przychodu to na podstawie tego wyżej wskazanego artykułu są one zwolnione od podatku dochodowego. W art. 28.2 ustawa mówi o tym, że zryczałtowany podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na określone w art. 21.1.32a cele. Pod wspomnianym tutaj zaszeregowaniem kryje się informacja o wspomnianych powyżej planowanych inwestycjach, które pozwalają na zwolnienie od podatku w części. Owe zwolnienie całościowe, w przypadku nabycia w drodze spadku lub darowizny jest zaszeregowane pod literką d i w związku z tym nie jest objęte obowiązkiem złożenia powyższego oświadczenia .